Investimentos imobiliários: Um pouco sobre os REITs

Os REITs, Real Estate Investment Trust, o equivalente aos fundos imobiliários norte-americanos, foram criados em 1960 após o congresso dos Estados Unidos assinar a primeira lei regulando esse tipo de investimento, que combinou o mercado imobiliário com o mercado de ações. Ao longo dos anos nos Estados Unidos, os REITs foram sofrendo alterações para se adequar às transformações do mercado de capitais. Em 1986, os REITs puderam passar a operar e gerenciar os ativos imobiliários, e não apenas comprar o ativo ou financiar a sua compra.

O modelo dos REITs como conhecemos hoje serviu de inspiração para diversos países lançarem e estruturarem esse tipo de produto, como no Brasil, através dos Fundos Imobiliários, ou no México, através dos FIBRAs. De todos os 40 países que possuem um produto de investimento similar a um REIT, todos têm uma característica em comum: deixar acessível para o cidadão o investimento em ativos imobiliários, algo que sempre foi exclusivo para investidores institucionais ou grandes investidores pessoas físicas.

Para ser enquadrada como um REIT no mercado norteamericano, a empresa precisa seguir algumas regras, dentre as quais vale a pena destacar as principais:

(i) ser registrada em um dos 50 estados americanos;
(ii) ser gerida por um conselho de administração que irá nomear os executivos e trustes;
(iii) ter no mínimo 100 investidores;
(iv) não ter a concentração das suas ações em cinco ou menos investidores;
(v) no mínimo, 75% da receita bruta anual devem vir de aluguéis de ativos imobiliários e/ou juros de operações de dívida com lastro imobiliário; (vi) no mínimo, 75% dos ativos detidos por um REIT devem ser ativos do mercado imobiliários;
(vii) distribuir no mínimo 90% do seu lucro caixa através de proventos. Vale mencionar que a grande atratividade de uma empresa ser um REIT é que ela é isenta de corporate tax, porém os investidores pagam imposto de renda sobre os dividendos recebidos.

Existem diferenças entre os REITs e os fundos imobiliários (FIIs) brasileiros, a principal é que o REIT é uma empresa que possui funcionários e conselheiros contratados, no mesmo formato de uma empresa de capital aberto, o que quer dizer que o salário e todos os custos de tal empresa são arcados pelo REIT. Um FII no Brasil não possui personalidade jurídica e tem um administrador fiduciário, o qual recebe uma taxa de administração para desempenhar tal função. Todos os encargos da empresa administradora são arcados por ela mesma e não existe ligação patrimonial entre a pessoa jurídica da instituição e o FII.

Outra grande diferença entre os REITs e os Fundos Imobiliarios é a possibilidade de um REIT contrair endividamento bancário e/ou junto ao mercado de capitais, podendo ceder seus ativos como alienação fiduciária de tais dívidas. Essa característica possibilita uma melhor estrutura de capital, com o objetivo de impulsionar o retorno dos investimentos, uma vez que nos EUA não existem contratos típicos de locação, o que significa que todos os compromissos contratuais valem até o vencimento (modelo similar de um contrato atípico no Brasil), o que faz com que o passivo da dívida esteja “casado” com o ativo da receita contratada, reduzindo o risco de descasamento entre “a pagar” e “a receber”.

Como os REITs surgiram na década de 1960 nos Estados Unidos, o mercado é muito mais maduro do que em diversos países e a legislação é mais avançada. No mercado norte-americano, existem quatro principais tipos de REITs , sendo eles.

• Equity REITs: equivalentes aos fundos imobiliarios de tijolo, são empresas do mercado imobiliário que investem em imóveis físicos voltados para a geração de renda. Isso não significa que esses REITs comprem apenas imóveis já performados e com renda, pois podem possuir também ativos em desenvolvimento.
• mREITs (mortagage REITs): equivalente aos fundos imobiliarios de CRI, são empresas que negociam, originam e financiam o setor imobiliário através de dívidas com lastro imobiliário.
• Public non-listed REITs: são REITs registrados na SEC (agência responsável pela regulação do mercado, similar à CVM), porém não são negociados no mercado de ações americano.
• Private REITs: são empresas isentas do registro na SEC e suas ações não são negociadas no mercado de ações norte-americano. Normalmente, esse tipo de REIT é vendido apenas para investidores institucionais.

Além da classificação por tipo, os REITs também se dividem pela exploração de atividades em diversos setores da economia, sendo os principais:

• Corporativo: muito similar ao mercado brasileiro, são empresas que possuem e administram escritórios em grandes centros urbanos e em subúrbios.

• Logístico e Industrial: muito similar ao mercado brasileiro, são empresas que possuem e administram ativos industriais e/ou logísticos ao redor dos Estados Unidos.

•Self-Storage: são empresas que possuem e administram pequenos espaços de deposito para locação.

• Residencial: o setor residencial é dividido em quatro principais subsetores, sendo eles:

-Apartamentos: empresa que tem propriedades independentes, as quais gerencia e loca. Os locatários são responsáveis pelo aluguel e a maior parte das despesas operacionais.

-Single Family Rental: são casas unifamiliares e têm um tamanho maior do que as casas do setor de multi family rental, a receita é gerada através dos aluguéis das propriedades.

-Moradia Estudantil: empresas que possuem e gerenciam moradias que são locadas apenas para estudantes universitários, normalmente esse tipo de moradia está integrada às universidades ou próximo a elas.

- Casas manufaturadas: empresas que constroem e locam casas pré-fabricadas. Normalmente, esse tipo de ativo tem uma construção mais rápida.

•Data Centers: setor ainda pouco explorado no Brasil, são empresas que locam e gerenciam grandes centros de armazenamento de dados. • Infraestrutura: setor mais amplo que engloba a locação de torres de telecomunicação, estruturas de cabos de fibra ótica e torres de distribuição de energia.

• Hotel: setor já explorado no Brasil, porém ainda com participação baixa. São REITs que possuem e gerenciam hotéis tanto de lazer quanto de negócio.

• Saúde: REITs que possuem e exploram diversos ativos imobiliários ligados ao setor de saúde. Eles englobam prédios de consultórios, instalações como casas de repouso, hospitais, centros de pesquisa de universidades voltados para a área de saúde, laboratórios e instalações para enfermagem especializada.

• Floresta: Reits que possuem e exploram ativos de floresta através da colheita e venda de madeira.

Pelo mercado de REITs norte-americano ter tido seu início na década de 60, ele acaba sendo infinitamente maior, mais maduro e mais diverso do que o mercado de fundos imobiliários brasileiros. O tamanho do mercado de REITs nos Estados Unidos é de U$ 1,35 trilhão, enquanto o mercado brasileiro de fundos imobiliarios é de aproximadamente R$ 178 bilhões (aproximadamente U$ 33,5 bilhões). Além disso, os REITs são um tipo de investimento muito mais disseminado na população americana, com uma penetração infinitamente maior do que vemos no Brasil: estima-se que aproximadamente 44% da população americana investe diretamente ou indiretamente sua poupança em REITs.

No Brasil, o número de investidores é inferior a 2 milhões, não chega a 1% da população. Os REITs são um grande exemplo a ser seguido pelos demais países do mundo que tenham o objetivo de fomentar o mercado imobiliário e deixar esse tipo de investimento acessível para a população. Por possuírem mais de 60 anos de história, já passaram por diversas mudanças ao longo dos anos, com o objetivo de se adequar às transformações do mercado.

Apesar de possuírem uma estrutura diferente do jovem mercado de fundos imobiliários brasileiros, os REITs são muito importantes para termos um comparativo maduro, buscar tendências, analisar históricos e entender como a classe de ativo se comporta nos diferentes ciclos macroeconômicos.

*Anita Scal é sócia e diretora de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo Investimentos.