O que são REITs? Como investir nesse tipo de fundo?

Investir no mercado imobiliário americano é uma possibilidade real para os brasileiros. Isso é possível com os chamados REITs, sigla para Real Estate Investment Trust.

O que são REITs?

O Real Estate Investment Trust (REIT) é uma empresa que possui, opera ou financia imóveis que geram renda. De uma forma simplista, pode-se dizer que é a versão americana dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) do Brasil – mas com algumas diferenças.

Diferenças entre REITs e FIIs

Os REITs e FIIs possuem diferenças fundamentais em sua estrutura e funcionamento. Enquanto os FIIs no Brasil são semelhantes aos REITs em sua função de agregar capital de investidores para o setor imobiliário, há distinções importantes a serem consideradas.

Inspirados em fundos mútuos, os REITs operam como empresas, não como fundos. Eles juntam capital de diversos investidores para financiar, possuir ou operar imóveis que geram renda. Ao contrário dos FIIs, os REITs não são fundos de investimento, têm estrutura empresarial com conselho de administração e podem ser listados na bolsa de valores.

Os REITs oferecem um fluxo de renda estável aos investidores, mas geralmente têm menos oportunidades de valorização de capital em comparação com outros tipos de investimento. A maioria dos REITs é negociada publicamente como ações, proporcionando alta liquidez aos investidores, ao contrário dos investimentos imobiliários físicos, que tendem a ser menos líquidos.

Uma vantagem significativa dos REITs está relacionada ao tamanho do mercado imobiliário americano, um dos maiores do mundo. Isso resulta em um mercado de REITs mais amplo e diversificado em comparação com o dos FIIs no Brasil.

Como funcionam os REITs?

Os REITs oferecem uma oportunidade acessível para qualquer pessoa ter participação em um portfólio diversificado de ativos imobiliários nos Estados Unidos. Esta modalidade de investimento proporciona liquidez e não exige um grande aporte inicial. Além disso, os cotistas têm a vantagem de receber retornos tanto pela valorização das cotas quanto pelos aluguéis provenientes dos inquilinos.

Para se qualificar como REIT, uma empresa deve:

• Investir pelo menos 75% de seus ativos totais em ativos imobiliários;
• Obter pelo menos 75% de sua receita bruta de aluguéis de imóveis, juros sobre hipotecas que financiam imóveis ou de vendas de imóveis;
• Pagar pelo menos 90% de seu lucro tributável na forma de dividendos aos acionistas a cada ano;
• Ser uma entidade tributável como uma empresa e administrada por um conselho de diretores ou curadores;
• Ter um mínimo de 100 acionistas;
• Ter no máximo 50% de suas ações detidas por cinco ou menos pessoas físicas.

Quais são os tipos de REITs?

Os REITs podem ser agrupados em duas grandes categorias em relação ao seu tipo de atuação no setor imobiliário:

• Equity REIT: são equivalentes aos nossos FIIs de tijolo, ou seja, investem em imóveis físicos. Nesse modelo, a renda vem do aluguel e/ou venda desses imóveis.
• Mortgage REIT (mREIT): são similares aos FIIs de papel, portanto, eles não investem em imóveis físicos. Os rendimentos desses fundos vêm de investimentos em hipotecas (mortgage) e de receita de empréstimos, ou seja, com base no modelo de recebíveis ligados aos imóveis.
• Além desses dois tipos, existem os que têm uma mistura entre Equity e Mortgage REIT. Conhecidos como Hybrid REIT, eles podem investir tanto em imóveis físicos quanto em títulos ligados ao setor imobiliário.

Há ainda algumas divisões de REITs conforme o setor imobiliário. São comuns nomenclaturas como REITs residenciais, hospitalares, de escritórios, industriais e assim por diante. Cada setor possui suas particularidades e é preciso estudá-las para montar a melhor estratégia.

Por que investir em Real Estate Investment Trust?

Os REITs apresentam um histórico de retornos competitivos em relação ao seu nível de risco, impulsionados por pagamentos constantes de dividendos e uma valorização significativa do capital a longo prazo. Comparados à aquisição de imóveis físicos, especialmente no cenário internacional, os REITs destacam-se pelas vantagens de simplicidade, liquidez, transparência e diversificação. Isso os posiciona como uma escolha atrativa tanto para o curto quanto para o longo prazo. Por exemplo, o índice FTSE Nareit All Equity REITs Index registrou um retorno de 1.680% nos últimos 30 anos, equivalente a um retorno médio anual composto de 10,1%.

Investir em REITs também é uma forma eficaz de diversificar a carteira de investimentos, embora seja importante compreender os aspectos positivos e negativos desse tipo de fundo, especialmente por ser um investimento de longo prazo.

É relevante notar que os REITs são considerados renda variável devido à volatilidade dos preços das ações. Mudanças nas taxas de juros, embora geralmente mais baixas nos Estados Unidos do que no Brasil, podem impactar negativamente o setor imobiliário.

Antes de tomar a decisão de investir em REITs, é essencial conduzir uma análise detalhada do segmento do fundo escolhido, considerando as previsões de desempenho futuro em meio ao cenário global. Além disso, é recomendável realizar uma pesquisa sobre a qualidade dos imóveis, a reputação da empresa gestora, as localizações dos ativos e outros indicadores relevantes utilizados na análise imobiliária.

Quanto os REITs pagam de dividendos?

Os REITs são populares devido à sua histórica rentabilidade superior à de ações norte-americanas. No entanto, é importante notar que os REITs são investimentos de longo prazo, o que significa que o retorno do investimento, além dos dividendos, pode levar algum tempo para se materializar.

Em relação à frequência dos pagamentos, estes podem ocorrer mensalmente, trimestralmente ou semestralmente, dependendo do ativo escolhido. Geralmente, espera-se que os dividendos sejam depositados diretamente na conta do beneficiário a cada três ou seis meses.

Como investir em REITs estando no Brasil?

Investir diretamente em REITs a partir do Brasil é viável através de corretoras que disponibilizam opções de conta e investimentos internacionais, como a Nomad. As operações podem ser realizadas por meio de plataformas eletrônicas, incluindo sites e aplicativos, proporcionando facilidade e acesso conveniente aos investidores.