Vale a pena comprar imóvel pequeno para alugar?

São Paulo – Imóveis compactos de um ou dois quartos e até 60 metros quadrados costumam ser bastante procurados tanto para compra quanto para locação em grandes cidades como Rio e São Paulo. Isso significa que comprar imóveis com esse perfil para alugar em grandes capitais é um ótimo negócio, certo? Não necessariamente. Os preços altos dificultaram a obtenção de bons retornos com os aluguéis, ao mesmo tempo em que a legislação e a economia já não ajudam. Mas em alguns casos pontuais, o investimento ainda pode ser vantajoso, como no caso dos imóveis de excelente localização.

No primeiro semestre deste ano, 52% dos imóveis comercializados na capital paulista tinham dois dormitórios. Embora não haja dados nesse sentido, a demanda de imóveis compactos para locação no segmento residencial também é relativamente alta, segundo pessoas com experiência no ramo imobiliário. Porém, a demanda dos que compram para alugar, dizem especialistas, é significativamente menor que a demanda de quem compra para morar.

“Ainda não há um grande volume de investidores no segmento residencial no Brasil. O mercado, em geral, é voltado para uso próprio. O que se encontra, muito frequentemente, são pessoas que herdaram imóveis ou que querem um imóvel maior que o atual, mas que ainda não precisam vendê-lo. Elas simplesmente compram um novo e alugam o antigo”, explica Mark Turnbull, diretor do Secovi-SP, o sindicato da habitação de São Paulo.

Existem alguns motivos para isso. De acordo com especialistas ouvidos por EXAME.com, a legislação brasileira é limitadora, por proteger demais o inquilino residencial. “Isso faz com que os imóveis residenciais não sejam dos produtos mais interessantes. Do ponto de vista de investimento, os comerciais fazem mito mais sentido. Imóvel residencial não é um grande negócio no Brasil”, diz João da Rocha Lima, coordenador do núcleo de Real Estate da Poli-USP.

Os prós dos “mini-imóveis”

Investimento menor. Nesse contexto, os imóveis compactos de um e dois quartos e as quitinetes têm alguns trunfos em relação aos imóveis maiores. Além de serem mais buscados para locação, é mais fácil conseguir uma boa remuneração sobre o investimento inicial, uma vez que os valores absolutos dos compactos são significativamente menores que os preços dos mais amplos.

“Na compra, considera-se o preço por metro quadrado. Já o aluguel não é tão sensível a isso. Portanto, para o bolso do comprador faz diferença comprar um imóvel de 50 ou de 65 metros quadrados. É isso que altera a relação da remuneração e do investimento. Já o aluguel tem a ver com o valor máximo que o inquilino pode pagar por mês, mas para ele tanto faz morar em um imóvel de 50 ou 65 metros quadrados”, explica o economista Luiz Calado, vice-presidente do Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças (IBEF) e autor de livros sobre fundos e imóveis.

Velocidade de locação. Não existem dados sobre vacância de imóveis residenciais do mercado como um todo, mas o Secovi-SP, por exemplo, aufere a velocidade de aluguel das unidades por número de dormitórios. Em julho, imóveis de um quarto levaram de 15 a 22 dias para serem alugados em São Paulo, enquanto que os de dois quartos levaram de 21 a 24 dias. Já os de três dormitórios demoraram pouco mais de um mês para serem alugados.

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Público. Os pequenos imóveis se beneficiam ainda da mudança de perfil na população brasileira. Os inquilinos e os compradores desse tipo de bem normalmente são jovens solteiros que moram só ou com amigos, casais com um ou nenhum filho, universitários que mudam de cidade para estudar, divorciados, solteiros convictos, solteiros e casais não heterossexuais (LGBTs), além de casais idosos e viúvos.

“As famílias estão reduzindo de tamanho, os jovens estão saindo de casa mais cedo e os idosos querem morar sozinhos, ainda que perto dos filhos. É o que se chama de família em mosaico”, diz Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi-RJ. “O grupo dos idosos particularmente deve crescer nos próximos 10 ou 20 anos, já que está ocorrendo o envelhecimento da população brasileira”, diz Luís Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp).

Além desses públicos, que se voltam para os imóveis populares e de classe média alta, existe ainda um público de alto padrão para imóveis de um dormitório já nem tão compactos assim. São apartamentos em edifícios de luxo, que chegam a ultrapassar os 100 metros quadrados, normalmente alugados por grandes empresas para seus executivos. De acordo com Pompéia, este segmento tem despontado nos últimos três ou quatro anos e conta com imóveis que chegam a valer mais de 1.000.000 de reais. Em São Paulo, os empreendimentos costumam se concentrar em bairros valorizados como Itaim, Jardim Europa, Ibirapuera e Vila Nova Conceição..

Oferta escassa. Um fator que em tese é benéfico para os imóveis de um dormitório e as quitinetes é a oferta ainda reduzida desse tipo de imóvel. Em São Paulo no mês de junho, por exemplo, o número de unidades de um quarto ofertadas (2.893) não chegava nem à metade do número de unidades de dois quartos ofertadas (6.499).

A escassez é grande no Rio. De acordo com o vice-presidente do Secovi-RJ, as construtoras realmente focam pouco nesse tipo de imóvel na cidade. “Há poucos lançamentos e uma grande demanda reprimida. Com o projeto Porto Maravilha, o Centro se tornou uma região interessante para esse tipo de empreendimento, uma vez que seu público busca fácil acesso a serviços e transporte. Quitinetes em Copacabana, Flamengo e Tijuca, por exemplo, são vendidas e alugadas com facilidade”, diz Leonardo Schneider.

Os contras dos “mini-imóveis”

Altos preços. Os especialistas ouvidos por EXAME.com alertam, porém, que o investimento em imóveis residenciais, que já era complicado por conta das questões legais, se tornou ainda mais arriscado com a recente alta nos preços e com as atuais perspectivas econômicas. Mesmo os imóveis menores, mais baratos em termos absolutos e com mais saída para venda e locação, foram atingidos por esse novo cenário.

Conseguir uma renda de aluguel que valha a pena ficou ainda mais difícil. Considera-se que, para o segmento residencial, o aluguel deva corresponder a, no mínimo, 0,6% ao mês do valor investido – o que já é baixo, considerando-se que a caderneta de poupança rende cerca de 0,5% ao mês. Em locais onde os preços dos imóveis já estão exorbitantes, os aluguéis teriam que ser muito altos para compensar o investimento. Mas o limite do valor do aluguel é a renda do inquilino.

No Rio, por exemplo, o valor médio de um apartamento de um dormitório na Tijuca, na Zona Norte, era de 300.000 reais em junho. Será que haveria um único inquilino disposto a pagar 1.800 reais ao mês de aluguel (0,6% do valor investido), mais IPTU e condomínio, tendo em vista que o bairro, apesar da boa localização, não fica assim tão perto da orla nem das áreas mais nobres da cidade?

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Crédito abundante. Outro fator que pode dificultar a vida dos locadores é a facilidade de comprar um imóvel pequeno. Embora o público-alvo desses empreendimentos quase sempre esteja em uma situação temporária, o que pode tornar a locação mais vantajosa, o acesso ao crédito a juros baixos faz com que muita gente prefira comprar a alugar. “Hoje o valor da prestação muitas vezes se aproxima do valor do aluguel. Mesmo quem não tem tanta renda prefere comprar”, diz Luís Paulo Pompéia, da Embraesp. Ele lembra que programas como o “Minha Casa Minha Vida” facilitam a compra de imóveis compactos, de valor absoluto menor.

Geralmente quem compra o imóvel compacto, notadamente o de dois quartos, não está em uma situação tão transitória assim. “As pessoas estão perdendo a capacidade de comprar imóveis grandes ou em determinados bairros. Já as incorporadoras estão acomodando sua oferta à capacidade de compra da demanda, entregando imóveis menores”, diz João da Rocha Lima, da Poli-USP.

Menor potencial de retorno. Uma questão um pouco mais complexa é a do retorno do investimento. Comprar um imóvel residencial, ainda que compacto, neste momento, pode significar comprar na alta e, com isso, não obter uma boa taxa de retorno no longo prazo. A taxa de retorno é uma taxa média que inclui renda de aluguéis e valorização do bem. Com os preços tão altos, pode não haver mais tanto espaço para a valorização. Com isso, a renda de 0,6% ao mês pode não ser suficiente para tornar vantajoso o investimento em um bem que pode valorizar muito pouco ou mesmo desvalorizar.

“Geralmente as pessoas só olham a taxa de renda, que é o valor do aluguel sobre o valor do investimento. Mas aí você está considerando a hipótese de que o investimento está protegido no valor do imóvel e que este nunca vai desvalorizar”, explica João da Rocha Lima. Segundo ele, a taxa de retorno deve ser levar em conta um horizonte de uns 20 anos, e cerca de 30% dela é composta pela variação no valor do imóvel no período. “Ou seja, de cada 100 reais de retorno, 70 virão dos aluguéis e 30 virão da possível valorização”, diz Lima.

Além de os preços já terem subido bastante, as perspectivas econômicas para os próximos anos não sugerem que a valorização continuará em ritmo tão forte, assim como a renda da população pode não subir tão vigorosamente. Isso pode representar altas mais modestas e mesmo desvalorizações, assim como períodos maiores de vacância entre um inquilino e outro. O cálculo da taxa de retorno, que pode ser feito por um especialista na área, leva em conta tudo isso.

“É improvável que a realidade de hoje se repita pelos próximos 20 anos”, diz o professor. Segundo suas projeções, um retorno bruto de 9% ao ano em um imóvel residencial pode representar um retorno líquido antes de IR de 3% a 4,5% ao ano. Se o valor se enquadrar na faixa mais alta de IR, haverá ainda uma mordida de 27,5% da rentabilidade.

É bom para quem, afinal?

Quem herdou um imóvel, já aluga um compacto há um bom tempo ou pretende alugar o antigo após comprar um novo não terá grandes problemas em relação ao retorno. No primeiro caso, o investimento inicial não foi feito pelo atual proprietário; no segundo, o proprietário já se valeu da valorização recente e ainda pode optar entre vender ou continuar com a renda; e no terceiro, a compra não havia sido feita com o objetivo de investimento. Pode ser que, nesses casos, o aluguel seja rentável, especialmente se o imóvel for bem localizado.

Quem pretende comprar um imóvel residencial para locação, porém, terá mais trabalho. Tente achar pechinchas em bairros bem localizados e próximos a comércio, serviços e transporte público, pois estes fatores são cruciais para os locatários de imóveis compactos. Para Luís Paulo Pompéia, o segmento de alto padrão voltado para executivos pode ter boas oportunidades para quem tem bala na agulha.

Caso o imóvel fique vago por muito tempo e se localize em uma cidade com potencial turístico, uma possibilidade é destiná-lo ao aluguel para temporada, lembra Luiz Calado. “Outra ideia é considerar as quitinetes das cidades de interior, localizadas próximo a universidades. Mais baratas, elas podem ser alugadas para estudantes”, diz Calado.