Taxa de crédito imobiliário se aproxima do menor nível da história

Com a inflação sob controle e a perspectiva de novos cortes nos juros básicos da economia até o fim do ano, a taxa cobrada de quem busca o crédito imobiliário caminha a passos largos para o menor nível da história - o que pode ocorrer já em 2020, segundo analistas do setor. Essa expectativa foi impulsionada pela maior concorrência entre os bancos e pela retomada dos financiamentos da Caixa Econômica Federal neste ano. O movimento já se reflete em alta de vendas e lançamentos.

A previsão de redução das taxas de financiamento imobiliário acompanha as quedas da Selic, os juros básicos, hoje em 6% ao ano. A maior parte do mercado financeiro prevê que a taxa caia para 5% ao ano até o fim de 2019, enquanto os mais otimistas falam em 4,75%.

Assim, o juro médio dos empréstimos para compra da casa própria ficou em 7,73% ao ano em junho, conforme dados do Banco Central (BC), que consideram financiamentos para pessoas físicas com recursos direcionados. É um nível parecido com o de fevereiro de 2013, o mais baixo da série, quando estava em 7,69%. Naquela época, porém, a Selic foi cortada para 7,25% ao ano, em um movimento considerado "artificial" - tanto é que o juro baixo não durou muito tempo, e a taxa voltou a subir logo em seguida.

Agora, no entanto, o cenário é diferente: bancos e construtoras acreditam que um novo piso histórico nos juros do crédito imobiliário deverá acontecer naturalmente, graças ao ajuste fiscal em curso no País, à inflação baixa e à tendência de novos cortes na taxa Selic.

"Se o Banco Central confirmar a expectativa atual de baixar ainda mais a Selic, é natural que haja adequação das taxas de juros do financiamento", avalia o economista-chefe do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Celso Petrucci.

O setor estima que a redução de cada ponto porcentual nos juros básicos represente um desconto de 7% a 8% na parcela do financiamento, o que significa que ela passa a caber no bolso de mais consumidores. "Em São Paulo, são vendidos de 25 mil a 30 mil imóveis novos por ano. Em alguns anos, esse patamar poderia subir para 40 mil", estima o analista de mercado imobiliário do banco BTG Pactual, Gustavo Cambauva.

Também está no horizonte o novo modelo de crédito para a casa própria, que substitui a Taxa Referencial (TR), hoje zerada, pela inflação corrigida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), em 3,22% nos últimos 12 meses até julho. O modelo deve entrar em vigor nos próximos dias, segundo o presidente da Caixa, e a expectativa do setor é que a mudança abra espaço para juros menores.

O copresidente da MRV Engenharia, Rafael Menin, diz acreditar que o mercado nacional poderia até dobrar de tamanho em dez anos caso haja redução dos juros do financiamento associada ao crescimento sustentável do Produto Interno Bruto (PIB) e à estabilidade política.

"Em uma década, o mercado pode sair do patamar de produção de 600 mil imóveis por ano para um degrau de mais de um milhão de unidades por ano", calcula Menin. A construtora vem ampliando os negócios e espera chegar a 50 mil unidades lançadas neste ano.

A fisioterapeuta Thaís de Oliveira Braga, de 32 anos, e o marido o funcionário público Fabio Barbosa Gomes, 38 anos, aproveitaram a queda nas taxas para comprar um apartamento para a família. "Tinha ouvido no rádio que este era o melhor momento dos juros imobiliários. Então, falei: Fabio, é agora."

Eles procuraram na internet um imóvel que se encaixasse no orçamento e escolheram um empreendimento na zona norte de São Paulo. No fim do mês passado, o casal deu uma entrada de R$ 160 mil e iniciou o processo de financiamento. O restante do valor do apartamento - o total é de R$ 300 mil - vai ser pago em 420 meses, com uma taxa de juros de 7,99%.

Crise lá fora

Apesar do cenário positivo para o setor, a perspectiva de uma nova crise econômica internacional, que se desenha no horizonte, poderia fazer com que o Brasil voltasse a subir a taxa Selic e, por consequência, a taxa cobrada no financiamento imobiliário aumentasse.

A crise internacional entrou no radar nos últimos dias, após uma sinalização de juros de longo prazo mais baixos nos Estados Unidos, o agravamento da guerra comercial entre americanos e chineses e a previsão de menor crescimento mundial.

O diretor de Economia da Anefac (associação que reúne executivos de finanças), Roberto Vertamatti, estima que se o cenário de crise internacional se confirmar, ela pode se refletir no Brasil levando a uma desvalorização do real ante o dólar e a uma resposta do Banco Central no aumento dos juros.

Ele avalia que uma nova crise poderia ser particularmente ruim para o Brasil, em um momento em que o País começa a dar os primeiros sinais de recuperação. "A crise internacional poderia comprometer os resultados do PIB de 2020 e 2021."

Já o coordenador do MBA de gestão financeira da Fundação Getulio Vargas (FGV), Ricardo Teixeira, pondera que, embora possa haver mudança no cenário internacional, isso não deve ocorrer em menos de um ano.

Ele estima, portanto, que há uma janela para que os juros do financiamento fiquem mais baixos. "É mesmo um bom momento para financiar. Na pior das hipóteses, o consumidor terá até o ano que vem para aproveitar as taxas."

Com vendas acima da média, setor espera lançar 10% a mais este ano

Vendas e lançamentos em alta e a perspectiva de juros baixos para o financiamento animam os analistas do setor imobiliário. Junho foi melhor do que o esperado em São Paulo, e fez com que o Secovi-SP (que reúne empresas do setor) revisasse as previsões de lançamentos na capital paulista: se antes, a expectativa era de estabilidade em relação ao ano passado, agora é de aumento de 10% ante 2018.

Isso porque, com os juros em baixa, as vendas de imóveis residenciais na cidade de São Paulo cresceram em junho, segundo o Secovi. Naquele mês, foram vendidas 6.319 unidades, resultado 176% maior que no mesmo mês de 2018. Já os lançamentos responderam por 9.415 unidades - salto de 218,8% em comparação ao mesmo mês de 2018.

Embora parte desse crescimento possa ser explicada pela base mais fraca de comparação - já que a economia foi paralisada pela greve dos caminhoneiros entre maio e junho de 2018 -, o resultado pode ser considerado bastante expressivo, dizem especialistas do setor.

As vendas, de 6.319 unidades em junho, superaram até mesmo o resultado de dezembro passado (5.204), que costuma ser o mês mais forte do ano para a venda de apartamentos.

Além disso, as vendas de junho foram 110,8% maiores do que a média de negócios na cidade em 12 meses, que chegou a 2.997 unidades.

Segundo o Secovi, a inflação sob controle e o encaminhamento da reforma da Previdência no Congresso geraram um ambiente positivo e de mais confiança, que deu mais segurança para que as empresas lançassem mais projetos e ampliassem as vendas de unidades.

"Esses aspectos, aliados à manutenção dos preços dos imóveis e à demanda do consumidor, reprimida pelos anos de crise, colaboraram para os resultados", ressaltou o presidente do Secovi-SP, Basilio Jafet.

Os resultados fizeram o sindicato revisar as projeções para os lançamentos deste ano. A estimativa é que o mercado encerre 2019 com um patamar entre 37 mil e 41 mil unidades lançadas, o que representaria uma alta de até 10% em comparação com 2018, quando foram lançadas 37 mil unidades.

Celso Petrucci, do Secovi, avalia que as quedas sequenciais dos juros do financiamento imobiliário foram essenciais para convencer as famílias que ainda estavam em dúvida se valia a pena comprar um imóvel.

O economista destacou, ainda, a importância do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) para o mercado. Segundo Petrucci, 37% dos lançamentos foram enquadrados no programa no primeiro semestre. "Isso significa dizer que mesmo as pessoas preocupadas com o desemprego estão adquirindo seu primeiro imóvel e acessando a casa própria. Elas voltaram com força ao mercado imobiliário", destacou.

Em todo o País, vendas e lançamentos também avançaram, segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). As vendas líquidas - que excluem as unidades devolvidas no período - cresceram 9,8% de janeiro a maio. Já os lançamentos cresceram 4,8% no mesmo período.

Mais crédito

A liberação de crédito imobiliário também subiu no primeiro semestre. Os financiamentos somaram R$ 33,7 bilhões, alta de 33 3% ante o mesmo período de 2018. A Abecip, que reúne entidades de crédito, aumentou a previsão de aumento dos empréstimos para compra de imóveis para o ano, de 7% para 13%, o que deve totalizar R$ 132 bilhões.

O presidente da entidade, Gilberto Duarte, avalia que novos cortes nas taxas dependem de uma demanda maior por parte dos consumidores. "Os bancos estão com apetite. Tem competição. Mas ainda falta o consumidor ficar um pouco mais ousado para demandar o crédito."

Apesar de a economia estar começando a dar alguns sinais de crescimento, ele pondera que o desemprego alto desacelera a retomada do setor. "Não vemos a retomada da renda individual - e essa é uma variável que demanda mais tempo."