Preço dos imóveis vai parar de subir, diz maior imobiliária do mundo

São Paulo – A recente valorização dos imóveis no Brasil impressiona pela rapidez. Em meia década, os preços passaram de patamares comuns a países em desenvolvimento a níveis bem próximos ou até superiores de economias ricas como os Estados Unidos – para desespero dos incrédulos que preferiram esperar mais para comprar. Apenas nos últimos 12 meses, a alta média nas sete principais capitais brasileiras foi de 30%, segundo o índice FipeZap.

Para a maior imobiliária do mundo, a Century 21, no entanto, é provável que os valores de venda comecem a se estabilizar daqui em diante. A empresa trabalha com o sistema de franquias, possui 8.800 pontos de venda em cerca de 70 países, emprega mais de 145.000 corretores e está no Brasil desde 2008. Leia a seguir os principais trechos da entrevista de Ernani Assis, presidente da Century 21 no Brasil:

EXAME.com – Para onde vão os preços dos imóveis?

Assis – Acredito que agora vão se estabilizar. Houve uma correção muito rápida dos valores, que, em minha opinião, está ligada ao período de estagnação verificado nos anos anteriores. Isoladamente, a alta assusta. Mas quem olha para o que aconteceu no mercado nos últimos 30 anos vai perceber que o preço dos imóveis subiu 1,2 vez a inflação do período. Não acho que tenha sido uma alta exagerada nem que haja uma bolha.

EXAME.com – Mas em algumas metrópoles, os preços já estão mais altos que em importantes cidades americanas...

Assis - Quem compara os preços no Brasil e nos EUA pode chegar à conclusão simplista que aqui está caro, quando sabemos que há uma forte influência do câmbio nesses números. Além disso, o mercado imobiliário americano está em um momento especialmente ruim. Eu trabalhei 10 anos nos EUA e vejo um mercado que continua muito deprimido. É até uma boa oportunidade para os brasileiros que desejam ter um imóvel lá.

EXAME.com – Se os preços no Brasil não estão exagerados, por que as vendas de imóveis novos têm despencado em cidades como São Paulo?

Assis – O que está ocorrendo é uma queda nos lançamentos. Estimamos que o total de imóveis novos que serão oferecidos ao mercado tenha uma queda de 12% menor neste ano. Mas não acho que haja alguma ligação com um possível exagero nos preços. O problema é que quase não há bons terrenos nas maiores cidades do país. A incorporadora que comprar um terreno no Rio ou em São Paulo hoje vai pagar caríssimo. Mesmo que com um alta moderada de cerca de 17% no custo geral da construção nos últimos dois anos, o que a incorporadora tem que repassar ao comprador é um aumento bem maior devido aos terrenos. É esse o motivo que tem levado várias incorporadoras a botar o pé no freio e lançar menos. A oferta menor dá maior segurança às empresas de que conseguirão vender o que está sendo lançado.

EXAME.com – Esse problema é apenas do Rio e de São Paulo ou também pode ser observado em outros lugares?

Assis – As incorporadoras estão lentamente direcionando os negócios para outras cidades e regiões onde os preços praticados ainda cabem no bolso dos consumidores. No Nordeste, por exemplo, há um boom de lançamentos. Nossas lojas em Salvador, Recife e João Pessoa passam por um momento excelente. Todas as grandes incorporadoras, como Cyrela, PDG e Brookfield, estão lançando mais no Nordeste. Empresas e fundos europeus também têm aumentado a presença na região. Os europeus já dominavam a hotelaria no Nordeste, e agora têm avançado sobre a incorporação residencial. A maior incorporadora de João Pessoa é uma empresa suíça.

EXAME.com – Mas se os preços dos imóveis já não cabem no bolso dos consumidores em São Paulo e Rio, isso não reforça a percepção de bolha?

Assis – Não, o problema são mesmo os terrenos. Veja, por exemplo, os dados dos imóveis usados. A demanda continua firme, as vendas continuarão em alta neste ano. Não há bolha porque há demanda, principalmente entre a classe média. O Brasil tem um enorme déficit habitacional. O imóvel ainda é um sonho a ser realizado. A única demanda que já não é tão intensa é dos investidores. Nesse grupo, vejo um movimento de quem investia diretamente em ativos e agora prefere comprar quotas de fundos imobiliários. Acho que esse é um mercado que ainda vai se desenvolver muito no Brasil. Mas há dinheiro para os dois segmentos.

EXAME.com – Sem os investidores que vivem da renda de imóveis, os preços não podem começar a cair?

Assis - Da mesma forma que não vejo fortes aumentos de preço, também não acredito em desvalorização dos imóveis. O mercado imobiliário é muito estável. Para haver queda de preço, seria necessário que houvesse muita gente incapaz de pagar as prestações ou que simplesmente decidisse devolver o imóvel ao banco, como ocorreu recentemente nos EUA e na Europa.

EXAME.com – No Brasil, isso não poderia ocorrer?

Assis – Aqui não tem bolha do crédito porque os bancos são prudentes. Se alguém quiser tomar um empréstimo de 500.000 reais para comprar uma casa, por exemplo, terá de comprovar uma renda mensal bruta de 23.000 reais. Há uma seleção rigorosa de quem terá acesso aos recursos. Não é à toa que a inadimplência do crédito imobiliário gira em torno de 2% entre os bancos privados. Isso não é nada. A Caixa Econômica Federal até tem uma inadimplência maior devido a contratos que foram assinados há muitos anos, sob regras e circunstâncias diferentes. Mas a legislação atual dá grande segurança aos bancos.

EXAME.com – Especialistas acreditam que os recursos da caderneta de poupança que hoje são obrigatoriamente destinados a financiar a compra de imóveis vão se esgotar em 2012 ou 2013. Quando isso acontecer, não é possível que os preços caiam?

Assis – A fonte de financiamento para a concessão do crédito imobiliário é uma preocupação do mercado. Mas acho que cada banco vai buscar uma fonte de recursos própria em substituição à poupança. Alguns bancos estrangeiros trarão dinheiro barato do exterior para oferecer crédito no Brasil. Outras instituições farão operações de securitização, principalmente para garantir recursos para o financiamento da construção de imóveis. Se os juros realmente caírem como se espera, deve haver uma migração de recursos para a caderneta de poupança, o que será positivo para o financiamento imobiliário. Provavelmente, a maior parte dos recursos da poupança passará a financiar imóveis de até 500.000 reais que estão dentro do Sistema Financeiro da Habitação. E talvez o governo crie algum tipo de incentivo fiscal para a captação de recursos mais baratos para o setor. Independente da fonte dos recursos, eu acredito que não vai faltar dinheiro para o crédito imobiliário.

São Paulo – A recente valorização dos imóveis no Brasil impressiona pela rapidez. Em meia década, os preços passaram de patamares comuns a países em desenvolvimento a níveis bem próximos ou até superiores de economias ricas como os Estados Unidos – para desespero dos incrédulos que preferiram esperar mais para comprar. Apenas nos últimos 12 meses, a alta média nas sete principais capitais brasileiras foi de 30%, segundo o índice FipeZap.

Para a maior imobiliária do mundo, a Century 21, no entanto, é provável que os valores de venda comecem a se estabilizar daqui em diante. A empresa trabalha com o sistema de franquias, possui 8.800 pontos de venda em cerca de 70 países, emprega mais de 145.000 corretores e está no Brasil desde 2008. Leia a seguir os principais trechos da entrevista de Ernani Assis, presidente da Century 21 no Brasil:

EXAME.com – Para onde vão os preços dos imóveis?

Assis – Acredito que agora vão se estabilizar. Houve uma correção muito rápida dos valores, que, em minha opinião, está ligada ao período de estagnação verificado nos anos anteriores. Isoladamente, a alta assusta. Mas quem olha para o que aconteceu no mercado nos últimos 30 anos vai perceber que o preço dos imóveis subiu 1,2 vez a inflação do período. Não acho que tenha sido uma alta exagerada nem que haja uma bolha.

EXAME.com – Mas em algumas metrópoles, os preços já estão mais altos que em importantes cidades americanas...

Assis - Quem compara os preços no Brasil e nos EUA pode chegar à conclusão simplista que aqui está caro, quando sabemos que há uma forte influência do câmbio nesses números. Além disso, o mercado imobiliário americano está em um momento especialmente ruim. Eu trabalhei 10 anos nos EUA e vejo um mercado que continua muito deprimido. É até uma boa oportunidade para os brasileiros que desejam ter um imóvel lá.

EXAME.com – Se os preços no Brasil não estão exagerados, por que as vendas de imóveis novos têm despencado em cidades como São Paulo?

Assis – O que está ocorrendo é uma queda nos lançamentos. Estimamos que o total de imóveis novos que serão oferecidos ao mercado tenha uma queda de 12% menor neste ano. Mas não acho que haja alguma ligação com um possível exagero nos preços. O problema é que quase não há bons terrenos nas maiores cidades do país. A incorporadora que comprar um terreno no Rio ou em São Paulo hoje vai pagar caríssimo. Mesmo que com um alta moderada de cerca de 17% no custo geral da construção nos últimos dois anos, o que a incorporadora tem que repassar ao comprador é um aumento bem maior devido aos terrenos. É esse o motivo que tem levado várias incorporadoras a botar o pé no freio e lançar menos. A oferta menor dá maior segurança às empresas de que conseguirão vender o que está sendo lançado.

EXAME.com – Esse problema é apenas do Rio e de São Paulo ou também pode ser observado em outros lugares?

Assis – As incorporadoras estão lentamente direcionando os negócios para outras cidades e regiões onde os preços praticados ainda cabem no bolso dos consumidores. No Nordeste, por exemplo, há um boom de lançamentos. Nossas lojas em Salvador, Recife e João Pessoa passam por um momento excelente. Todas as grandes incorporadoras, como Cyrela, PDG e Brookfield, estão lançando mais no Nordeste. Empresas e fundos europeus também têm aumentado a presença na região. Os europeus já dominavam a hotelaria no Nordeste, e agora têm avançado sobre a incorporação residencial. A maior incorporadora de João Pessoa é uma empresa suíça.

EXAME.com – Mas se os preços dos imóveis já não cabem no bolso dos consumidores em São Paulo e Rio, isso não reforça a percepção de bolha?

Assis – Não, o problema são mesmo os terrenos. Veja, por exemplo, os dados dos imóveis usados. A demanda continua firme, as vendas continuarão em alta neste ano. Não há bolha porque há demanda, principalmente entre a classe média. O Brasil tem um enorme déficit habitacional. O imóvel ainda é um sonho a ser realizado. A única demanda que já não é tão intensa é dos investidores. Nesse grupo, vejo um movimento de quem investia diretamente em ativos e agora prefere comprar quotas de fundos imobiliários. Acho que esse é um mercado que ainda vai se desenvolver muito no Brasil. Mas há dinheiro para os dois segmentos.

EXAME.com – Sem os investidores que vivem da renda de imóveis, os preços não podem começar a cair?

Assis - Da mesma forma que não vejo fortes aumentos de preço, também não acredito em desvalorização dos imóveis. O mercado imobiliário é muito estável. Para haver queda de preço, seria necessário que houvesse muita gente incapaz de pagar as prestações ou que simplesmente decidisse devolver o imóvel ao banco, como ocorreu recentemente nos EUA e na Europa.

EXAME.com – No Brasil, isso não poderia ocorrer?

Assis – Aqui não tem bolha do crédito porque os bancos são prudentes. Se alguém quiser tomar um empréstimo de 500.000 reais para comprar uma casa, por exemplo, terá de comprovar uma renda mensal bruta de 23.000 reais. Há uma seleção rigorosa de quem terá acesso aos recursos. Não é à toa que a inadimplência do crédito imobiliário gira em torno de 2% entre os bancos privados. Isso não é nada. A Caixa Econômica Federal até tem uma inadimplência maior devido a contratos que foram assinados há muitos anos, sob regras e circunstâncias diferentes. Mas a legislação atual dá grande segurança aos bancos.

EXAME.com – Especialistas acreditam que os recursos da caderneta de poupança que hoje são obrigatoriamente destinados a financiar a compra de imóveis vão se esgotar em 2012 ou 2013. Quando isso acontecer, não é possível que os preços caiam?

Assis – A fonte de financiamento para a concessão do crédito imobiliário é uma preocupação do mercado. Mas acho que cada banco vai buscar uma fonte de recursos própria em substituição à poupança. Alguns bancos estrangeiros trarão dinheiro barato do exterior para oferecer crédito no Brasil. Outras instituições farão operações de securitização, principalmente para garantir recursos para o financiamento da construção de imóveis. Se os juros realmente caírem como se espera, deve haver uma migração de recursos para a caderneta de poupança, o que será positivo para o financiamento imobiliário. Provavelmente, a maior parte dos recursos da poupança passará a financiar imóveis de até 500.000 reais que estão dentro do Sistema Financeiro da Habitação. E talvez o governo crie algum tipo de incentivo fiscal para a captação de recursos mais baratos para o setor. Independente da fonte dos recursos, eu acredito que não vai faltar dinheiro para o crédito imobiliário.