Por que comprar imóvel em leilão é uma cilada para amadores

São Paulo – Quem encara os imóveis como bons investimentos, mas admite que atualmente é difícil contar com um valorização estrondosa, pode se sentir tentado a buscar pechinchas em leilões . Mas para dois especialistas em mercado imobiliário que acabam de publicar um livro sobre investimento em imóveis, leilões são apenas para profissionais.

“Quem é leigo não deve entrar em leilão. A chance de entrar em uma fria é grande”, diz Gilberto Benevides, sócio de construtoras e coautor do livro “Investir em imóveis: Entenda os segredos práticos deste mercado”, da Ed. Évora. Sua opinião é compartilhada pelo outro autor do livro, Wang Chi Hsin, investidor no mercado imobiliário há 35 anos.

Na opinião deles, para realmente achar pechinchas em leilões é fundamental ser profissional no assunto ou ao menos contar com uma boa assessoria jurídica especializada. “Temos um conhecido que atua nesse mercado e que conta com um escritório com seis advogados apenas para analisar a documentação dos imóveis em leilão”, diz Benevides. Como exemplo, ele conta que, em dois anos, essa equipe analisou 2 mil imóveis, para participar do leilão de 200 deles e arrematar 40 – 2% dos imóveis analisados.

Na opinião dos autores, embora leilões gerem oportunidades, ofertando imóveis abaixo do valor de mercado, a chance de um leigo entrar em uma cilada é grande. Veja a seguir as cinco principais “frias” em que um investidor despreparado pode entrar por meio de um leilão de imóveis:

1Arrematar um imóvel ocupado e não conseguir se livrar do ocupante

Esta situação é bastante comum em imóveis que vão a leilão, mas o arrematante ganha o direito de solicitar a desocupação. Contudo, o ocupante pode entrar com recursos e até mesmo a execução do imóvel pode ser discutida na Justiça – leilões podem ser inclusive anulados.

Assim, a desocupação pode se arrastar por anos e acabar com seus planos de lucrar com aquela propriedade. Imóveis ocupados costumam ter preço mais em conta, mas o tiro pode sair pela culatra.

2Subestimar a reforma necessária

Imóveis que vão a leilão podem estar em péssimo estado de conservação, dependendo dos imbróglios por que passou até chegar à situação extrema de ser leiloado. Ainda que o investidor visite a propriedade antes do leilão – o que é fundamental – ele pode não ter noção da extensão da reforma necessária. É preciso pelo menos contar com a ajuda de alguém com experiência no assunto para estimar o custo da obra.

“A pessoa pode pensar que é só ‘dar um tapa’ no apartamento e contratar aquele pedreiro que ela conhece há anos. Mas não é bem assim. A reforma pode dar mais trabalho e sair bem mais cara do que ela imagina”, diz Gilberto Benevides.

3Não visitar o imóvel e comprar um produto de má qualidade

Por incrível que pareça, há quem compre um imóvel sem visitá-lo antes. Mas este é um dos piores erros que o participante de um leilão pode cometer. A visita deve ser minuciosa e acompanhada por profissionais que possam detectar problemas não aparentes. Se o imóvel for residencial, e o morador se recusar a abrir a porta para os visitantes, é preciso no mínimo ver a localização da propriedade e tentar apurar com funcionários do condomínio e vizinhos sobre suas condições.

Quem não visita o imóvel corre o risco de comprar o pior apartamento do prédio ou um imóvel com uma localização aparentemente boa, mas cheia de problemas para quem olha mais de perto – com vista para uma favela, numa rua de feira ou extremamente barulhenta por causa da vida noturna, entre outros problemas difíceis de detectar apenas com o Google Maps.

“Se comprar um produto ruim, o investidor terá dificuldade de revendê-lo, e vai ter que ficar pagando condomínio, IPTU e despesas de manutenção. No fim das contas, o preço mais baixo do leilão não compensa”, diz Benevides. Além disso, se não conseguir visitar o interior do imóvel, o investidor não poderá sequer estimar o custo de uma eventual reforma, e acabar ficando no prejuízo.

4Comprar um imóvel cheio de pendências judiciais e demorar a ter retorno

“A revenda de um imóvel comprado em leilão pode ser rentável, mas pode demorar muito mais do que o investidor esperava”, observa Wang Chi Hsin. Depois de um leilão ainda há uma série de pendências judiciais a serem resolvidas. Se o imóvel estiver ocupado, o ocupante pode conseguir liminar para não sair, e o despejo pode levar anos; além disso, o proprietário do imóvel terá prazo para recorrer, e o leilão pode ser anulado.

Os credores que se habilitarem também deverão receber a sua parte, mas o arrematante deve ficar atento a outros tipos de cobrança que ainda possam atrapalhá-lo. Segundo Gilberto Benevides, embora as dívidas acabem quando é feito um leilão judicial, há casos em que o comprador pode ter certa dor de cabeça. Ele explica que a Prefeitura de São Paulo, por exemplo, não participa dos leilões, mas sempre tenta cobrar dos arrematantes as eventuais dívidas de IPTU em atraso.

“O novo dono terá que contratar um advogado e se defender. A Prefeitura, nesse caso, perde a causa, mas o novo proprietário pode acabar perdendo a oportunidade de revender o imóvel por conta dessa pendência”, explica Benevides.

5Ficar empolgado e pagar mais caro do que deveria

Profissionais tendem a ser mais frios e objetivos, e jamais ultrapassar o valor máximo estabelecido para uma compra em leilão. No entanto, alguém menos experiente pode acabar se entusiasmando na hora e dar um lance maior do que deveria, acabando com o principal atrativo dos leilões de imóveis, que é o preço. “O próprio leiloeiro incentiva esse entusiasmo, porque ele recebe 5% do valor do arremate”, alerta Wang Chi Hsin.

Além do preço pago pelo bem e do valor da possível reforma, ao estipular seu lance máximo o investidor deve levar em conta os outros custos envolvidos na compra de um imóvel, como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) – que na cidade de São Paulo, por exemplo, é de 2% do valor do bem – e a Taxa de Registro.

São Paulo – Quem encara os imóveis como bons investimentos, mas admite que atualmente é difícil contar com um valorização estrondosa, pode se sentir tentado a buscar pechinchas em leilões . Mas para dois especialistas em mercado imobiliário que acabam de publicar um livro sobre investimento em imóveis, leilões são apenas para profissionais.

“Quem é leigo não deve entrar em leilão. A chance de entrar em uma fria é grande”, diz Gilberto Benevides, sócio de construtoras e coautor do livro “Investir em imóveis: Entenda os segredos práticos deste mercado”, da Ed. Évora. Sua opinião é compartilhada pelo outro autor do livro, Wang Chi Hsin, investidor no mercado imobiliário há 35 anos.

Na opinião deles, para realmente achar pechinchas em leilões é fundamental ser profissional no assunto ou ao menos contar com uma boa assessoria jurídica especializada. “Temos um conhecido que atua nesse mercado e que conta com um escritório com seis advogados apenas para analisar a documentação dos imóveis em leilão”, diz Benevides. Como exemplo, ele conta que, em dois anos, essa equipe analisou 2 mil imóveis, para participar do leilão de 200 deles e arrematar 40 – 2% dos imóveis analisados.

Na opinião dos autores, embora leilões gerem oportunidades, ofertando imóveis abaixo do valor de mercado, a chance de um leigo entrar em uma cilada é grande. Veja a seguir as cinco principais “frias” em que um investidor despreparado pode entrar por meio de um leilão de imóveis:

1Arrematar um imóvel ocupado e não conseguir se livrar do ocupante

Esta situação é bastante comum em imóveis que vão a leilão, mas o arrematante ganha o direito de solicitar a desocupação. Contudo, o ocupante pode entrar com recursos e até mesmo a execução do imóvel pode ser discutida na Justiça – leilões podem ser inclusive anulados.

Assim, a desocupação pode se arrastar por anos e acabar com seus planos de lucrar com aquela propriedade. Imóveis ocupados costumam ter preço mais em conta, mas o tiro pode sair pela culatra.

2Subestimar a reforma necessária

Imóveis que vão a leilão podem estar em péssimo estado de conservação, dependendo dos imbróglios por que passou até chegar à situação extrema de ser leiloado. Ainda que o investidor visite a propriedade antes do leilão – o que é fundamental – ele pode não ter noção da extensão da reforma necessária. É preciso pelo menos contar com a ajuda de alguém com experiência no assunto para estimar o custo da obra.

“A pessoa pode pensar que é só ‘dar um tapa’ no apartamento e contratar aquele pedreiro que ela conhece há anos. Mas não é bem assim. A reforma pode dar mais trabalho e sair bem mais cara do que ela imagina”, diz Gilberto Benevides.

3Não visitar o imóvel e comprar um produto de má qualidade

Por incrível que pareça, há quem compre um imóvel sem visitá-lo antes. Mas este é um dos piores erros que o participante de um leilão pode cometer. A visita deve ser minuciosa e acompanhada por profissionais que possam detectar problemas não aparentes. Se o imóvel for residencial, e o morador se recusar a abrir a porta para os visitantes, é preciso no mínimo ver a localização da propriedade e tentar apurar com funcionários do condomínio e vizinhos sobre suas condições.

Quem não visita o imóvel corre o risco de comprar o pior apartamento do prédio ou um imóvel com uma localização aparentemente boa, mas cheia de problemas para quem olha mais de perto – com vista para uma favela, numa rua de feira ou extremamente barulhenta por causa da vida noturna, entre outros problemas difíceis de detectar apenas com o Google Maps.

“Se comprar um produto ruim, o investidor terá dificuldade de revendê-lo, e vai ter que ficar pagando condomínio, IPTU e despesas de manutenção. No fim das contas, o preço mais baixo do leilão não compensa”, diz Benevides. Além disso, se não conseguir visitar o interior do imóvel, o investidor não poderá sequer estimar o custo de uma eventual reforma, e acabar ficando no prejuízo.

4Comprar um imóvel cheio de pendências judiciais e demorar a ter retorno

“A revenda de um imóvel comprado em leilão pode ser rentável, mas pode demorar muito mais do que o investidor esperava”, observa Wang Chi Hsin. Depois de um leilão ainda há uma série de pendências judiciais a serem resolvidas. Se o imóvel estiver ocupado, o ocupante pode conseguir liminar para não sair, e o despejo pode levar anos; além disso, o proprietário do imóvel terá prazo para recorrer, e o leilão pode ser anulado.

Os credores que se habilitarem também deverão receber a sua parte, mas o arrematante deve ficar atento a outros tipos de cobrança que ainda possam atrapalhá-lo. Segundo Gilberto Benevides, embora as dívidas acabem quando é feito um leilão judicial, há casos em que o comprador pode ter certa dor de cabeça. Ele explica que a Prefeitura de São Paulo, por exemplo, não participa dos leilões, mas sempre tenta cobrar dos arrematantes as eventuais dívidas de IPTU em atraso.

“O novo dono terá que contratar um advogado e se defender. A Prefeitura, nesse caso, perde a causa, mas o novo proprietário pode acabar perdendo a oportunidade de revender o imóvel por conta dessa pendência”, explica Benevides.

5Ficar empolgado e pagar mais caro do que deveria

Profissionais tendem a ser mais frios e objetivos, e jamais ultrapassar o valor máximo estabelecido para uma compra em leilão. No entanto, alguém menos experiente pode acabar se entusiasmando na hora e dar um lance maior do que deveria, acabando com o principal atrativo dos leilões de imóveis, que é o preço. “O próprio leiloeiro incentiva esse entusiasmo, porque ele recebe 5% do valor do arremate”, alerta Wang Chi Hsin.

Além do preço pago pelo bem e do valor da possível reforma, ao estipular seu lance máximo o investidor deve levar em conta os outros custos envolvidos na compra de um imóvel, como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) – que na cidade de São Paulo, por exemplo, é de 2% do valor do bem – e a Taxa de Registro.