Dúvida do leitor: Tenho um cliente que pretende vender sua casa financiada, mas o banco impediu a venda do imóvel alegando que o vendedor tomou um empréstimo dando a casa como garantia. Caso não possa pagar a dívida, ele perde a casa. Fomos consultar novamente e o banco alegou restrições internas, mas o vendedor está com o nome limpo em todos os lugares. Isto tem base jurídica?

Resposta de Marcelo Prata*

Não ficou muito claro qual é a instituição que está se negando a autorizar a venda, se o banco onde o imóvel foi financiado ou um outro onde seu cliente realizou o empréstimo com garantia do imóvel. Mesmo assim, como o assunto é relativamente comum atualmente, vale abordar o assunto sob todas as óticas.

Para o banco que irá financiar a compra, o imóvel precisa estar livre e desempedido de ônus, isto é, não podem existir dívidas sobre ele, seja um financiamento, um empréstimo, ou ainda, um possível risco de que venha a ser penhorado por conta de alguma ação judicial. Se além disso o imóvel estiver com sua documentação em ordem (registros e averbações) e for habitável, não há nada que impeça de ser aceito pelo banco como garantia de um financiamento.

No entanto, é cada vez mais comum o caso de pessoas que compraram um imóvel com financiamento imobiliário, ainda estão pagando as prestações e agora querem vendê-lo. Ou ainda, quem tenha colocado um imóvel como garantia em um empréstimo e também queiram vendê-lo para quitar essa dívida ou mesmo para comprar outro imóvel. Essa situação cria um imbróglio financeiro e jurídico. Isso porque, para que o novo banco financie o comprador é preciso que esse primeiro financiamento ou empréstimo esteja quitado. Mas acontece que o vendedor usará o dinheiro da venda, o que pode incluir o valor que será liberado no financiamento, exatamente para quitar essa dívida.

Nesses casos aparece uma palavrinha difícil, mas que resolve o problema: a chamada operação de interveniência ou interveniente quitante. Ela nada mais é do que uma operação onde o banco, que está fazendo o novo financiamento, quita o existente e libera o restante dos recursos para o vendedor se houver sobra. Na prática se trata de uma operação um pouco trabalhosa, mas que permite resolver a situação. No entanto, é importante checar com o banco onde seu cliente irá fazer o financiamento se ele aceita realizar a operação de interveniência, pois há bancos que não aceitam.

Já o banco que concedeu o empréstimo com garantia do imóvel não pode negar a venda, desde que a dívida com ele seja quitada. O que me parece é que, assim como não ficou claro para mim a pergunta, talvez os bancos também não estejam entendendo do que se trata. Minha sugestão é que vocês busquem uma consultoria em financiamento imobiliário para que possa conduzir esse processo e a assessoria de um advogado para formalizar a venda, evitando prejuízo tanto para os compradores quanto vendedores.

*Marcelo Prata é especialista em crédito imobiliário e fundador do App Resale e do site Canal do Crédito.