Como avaliar se um fundo imobiliário está caro ou barato?

Dúvida do internauta: Gostaria de investir em fundos imobiliários e queria saber como identificar se a cota de um fundo de investimento imobiliário (FII) está com um bom preço de compra.

Resposta de Arthur Vieira de Moraes*:

Sua pergunta é bastante pertinente. De fato, o valor de face da cota de um fundo imobiliário nada diz sobre o seu real valor e, às vezes, pode haver distorções entre o preço de negociação na Bolsa e o valor dos ativos do fundo.

De um modo geral, o mercado precifica as cotas unicamente em função dos rendimentos distribuídos, comparando a rentabilidade do FII com a da renda fixa. Esse é um critério válido, mas não deve ser o único referencial de avaliação do investidor.

Uma boa e simples medida é comparar o preço da cota na Bolsa com o valor patrimonial da cota do fundo. O patrimônio de um fundo que invista diretamente em imóveis será composto pelos próprios imóveis mais o dinheiro disponível em caixa e aplicações financeiras. Dividindo o valor total desse patrimônio pelo número de cotas do fundo obtém-se o valor patrimonial da cota.

O próximo passo será dividir o preço da cota na Bolsa pelo valor patrimonial da cota. Quanto mais próximo de 1 for o resultado, mais justa estará a precificação do fundo.

Por exemplo, imagine que um determinado fundo está cotado na Bolsa a 105 reais, e que o valor patrimonial da cota desse mesmo fundo seja de 85 reais. Dividindo-se 105 por 85 chega-se a 1,24 como resultado. Isso indica que as cotas estão negociadas 24% acima do valor do patrimônio do fundo. Da mesma forma, quando o resultado é menor que 1, pode-se entender que o fundo está negociado na Bolsa abaixo do valor do seu patrimônio. Evite comprar fundos cotados muito acima ou muito abaixo do valor patrimonial.

Para saber qual é o valor patrimonial da cota de um fundo basta consultar o site da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Alguns fundos divulgam esse dado nos seus relatórios mensais.

Perceba que o patrimônio de um fundo imobiliário é composto por ativos reais, imóveis (exceto fundos de recebíveis e de cotas de outros FII). Ativos que mudam de preço, mas não com frequência. Ao passo que as cotas do fundo são ativos “virtuais”, negociados em Bolsa e, elas sim, mudam de preço a todo momento. Portanto, a eventual distorção entre preço da cota e valor patrimonial do fundo pode ser apenas momentânea, no médio e longo prazo esses valores tendem a convergir.

Por fim, observe que a precificação de um ativo não é puramente matemática. Fatores subjetivos também influenciam. No caso dos fundos imobiliários, outros fatores como a liquidez das cotas do fundo, a diversificação (ou a concentração) do patrimônio, a qualidade dos ativos e dos locatários, a localização e o tipo de empreendimento contribuirão para a tomada de decisão dos investidores. Pequenas diferenças sempre vão existir, pois é compreensível que alguém aceite pagar “mais caro” por um fundo que lhe pareça mais seguro ou, ao contrário, só se interesse em comprar um fundo que julgue mais arriscado por um preço mais baixo.

Não é preciso ter pressa para comprar. Escolher criteriosamente e pagar um preço justo pelo fundo contribuirá muito para o sucesso dos seus investimentos.

*Arthur Vieira de Moraes é advogado e agente autônomo de investimentos. Tem 34 anos e atua profissionalmente no mercado de capitais desde 1999.

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