Metaverso 'físico': novo projeto residencial em SP promete trazer R$ 800 milhões para Cyrela (CYRE3)

O primeiro prédio residencial no Metaverso não vai ser no Facebook , mas no Brooklin, bairro da zona Sul de São Paulo – e vai ser físico. Ao menos é o que acredita Efraim Horn, CEO da incorporadora imobiliária Cyrela ( CYRE3). Essa é a descrição que o executivo, filho do fundador da empresa, faz do que deve ser o principal lançamento da construtora pelos próximos anos, o complexo Eden Park By Dror. A expectativa é de que apenas duas torres residenciais tragam R$ 800 milhões ao caixa da construtora neste ano, apesar da perspectiva de queda dos juros ficar cada vez mais distante em 2023. " Nada diz que 2023 vai ser muito diferente do que foi 2022, que foi muito desafiador", diz ele em entrevista àExame Invest.

• Elie Horn, nos 60 anos da Cyrela: 'Crise nos obrigou a repensar. Foi bóia de salvação'

“Conseguimos juntar elementos de sonho que significam a felicidade eterna dos moradores. Primeiro projeto que o filme Avatar entra para dentro de um prédio. A primeira pessoa a morar no Metaverso não é quem vai no Facebook, porque ali é só um avatarzinho. É quem morar aqui dentro, que vai morar no filme Avatar. [Vai] Morar no meio da natureza”, argumenta Horn.

Com um parque aberto de mais de 8 mil metros quadrados, assinado pelo designer israelense Dror Benshetrit, o complexo vai reunir seis torres residenciais, uma comercial e um shopping center com 5 mil metros quadrados iniciais. Ao todo, o valor geral de vendas (VGV) ultrapassa R$ 2 bilhões . Lançada na metade de novembro, a primeira torre, com 268 unidades vendeu 118 apartamentos. Agora, a empresa se prepara para lançar a segunda torre entre janeiro e fevereiro.

A projeção do executivo é de que o Eden represente 30% da receita da Cyrela. Os números de 2022 ainda não foram divulgados. Até o terceiro trimestre, encerrado em setembro e que não inclui o projeto do Eden, o VGV lançado acumulava R$ 6,3 bilhões, com a receita líquida da empresa somando R$ 4 milhões,16% acima do mesmo período de 2021. Também em nove meses até setembro de 2022, o lucro líquido da Cyrela caiu 13%, para R$ 601 milhões, devido a provisões.

Mais rentabilidade, mesmo no cenário adverso

A companhia tem o desafio de melhorar as margens, movimento que começou a melhorar nos últimos trimestres, conforme a o preço da matéria-prima parou de subir. No terceiro trimestre, por exemplo, a margem bruta da Cyrela ficou em 33,9%, ainda 0,8 ponto percentual abaixo do mesmo período do ano anterior, mas superando a margem de 31,3% registrada no segundo trimestre. "Infelizmente o custo de construção real subiu 50% nos últimos 30 meses. Não deu para repassar. No máximo deu para repassar 40 a 50% disso", conta Horn. As concorrentes Trisul e EZTec, por exemplo, registraram margem de 30,4%  e 39,3%, respectivamente.

Hoje, segundo o executivo, esse fenômeno de inflação não continua, mas a renda da população não subiu, também pressionada pela inflação geral, o que fez sobrar menos caixa livre para comprar um apartamento. "O segundo fator são os juros altos, que dependem da credibilidade e da saúde fiscal do país. Quanto maiores os juros, mais a gente perde uma porcentagem da população que não vai poder comprar. Então, juros altos e inflação tiram o sonho de milhões de brasileiros de ter uma casa própria", diz ele.

Diante desse cenário, a estratégia para o Eden foi começar com preço por metro quadrado abaixo da média do mercado. O valor do metro quadrado no projeto está em R$ 15 mil, abaixo da média de R$ 20 mil para imóveis com atributos similares teriam na região. "A gente vai cobrar [mais]. Precisa para melhorar as margens, mas o lançamento é um convite para que todos tenham oportunidade. Então os próximos lançamentos vão ser mais caros. Nosso sonho é chegar a R$ 20 mil por metro quadrado. Ninguém economiza para ir ao médico, porque a vida é em primeiro lugar. Então existem conceitos que são decisão de vida, como Eden. Queremos fazer R$ 800 milhões em seis meses. Não são números compatíveis com a realidade, a não ser que seja um produto que fuja da lógica 1+1 é 2", admite.

A construtora segue na cesta de ações preferidas dos bancos de investimentos, com maioria das recomendações para compra, como é o caso do Goldman Sachs e do BTG Pactual (do mesmo grupo da Exame). Com ambiente de juros mais elevados e preços dos imóveis também mais altos, a equipe do BTG mantém uma visão “cautelosa” para as construtoras de média e alta renda, mas diz que a Cyrela é o nome preferido por seu “pipeline de projetos mais diversificado”, com exposição a diferentes geografias, níveis de renda e uma “gestão de alto nível”.

Ainda assim, o papel pesou na carteira dos investidores ao longo de 2022. A desvalorização no ano passado foi de 11,25%, um recuo maior do que o do índice que reúne as ações de todo o setor, com queda de 7,65%.

Cidade do futuro

Primeiro lançamento da Cyrela desse tipo em São Paulo, o objetivo é multiplicar o projeto do Eden, que Horn entende como “modelo de cidade do futuro”.“O que quer dizer uma cidade do futuro? É uma cidade que tem tecnologia? Não, a gente pode ter uma cidade velha, densa e chata com muita tecnologia. Uma cidade do futuro é o equilíbrio perfeito para que todos os usos da sociedade possam estar no mesmo lugar: trabalho, lazer, comércio, vida familiar e social”, afirma.

O projeto, no entanto, só foi possível porque a empresa encontrou um terreno de 40 mil metros quadrados onde estavam instaladas fábricas, incluindo a da Kibon. " 95% do mercado lida com os terrenos que existem, que são os terrenos encravados de 2 ou 3 mil metros, onde não é possível sequer sonhar com algo diferente. Tanto a sociedade e as administrações públicas quanto as empresas precisam buscar juntas oportunidade de, em grandes áreas, transformar uma nova São Paulo no lugar da continuidade do mesmo. Hoje isso representa só 5% das disponibilidades das novas construções", explica.