Emissão de CRIs dispara com a demanda reprimida por moradias

 Londres/Rio de Janeiro - A venda de Certificados de Recebíveis Imobiliários cresceu quase seis vezes este ano, à medida que os bancos buscam fontes alternativas de financiamento para continuar impulsionando o crescimento mais rápido em pelo menos um década na concessão de crédito imobiliário.</p> 

As vendas atingiram R$ 842,2 milhões nos dois primeiros meses do ano, após um salto de 75 por cento durante todo o ano de 2010, segundo dados da Comissão de Valores Mobiliários. Os CRIs pagam uma taxa média em torno de 8 por cento, de acordo com a Brazilian Finance & Real Estate SA. No Brasil, os empréstimos imobiliários utilizam principalmente recursos dos depósitos em caderneta de poupança, que não têm acompanhado o aumento na demanda por esse tipo de crédito, disse Eduardo Silveira, analista do setor imobiliário do Banco Fator SA.

“Esse é um crescimento verdadeiramente orgânico devido à demanda reprimida”, disse Jayme Bartling, diretor da Fitch Ratings em São Paulo, em entrevista por telefone. “Os bancos ainda não se tornaram competitivos, então não criaram produtos sofisticados de hipoteca. As hipotecas ainda são muito padronizadas.”

A compra de imóveis residenciais no Brasil dispara à medida que o crescimento econômico mais acelerado em duas décadas expande a classe média e eleva o rendimento das famílias. O avanço de 51 por cento no crédito imobiliário do Brasil no ano passado se compara a um aumento de 12 por cento no México e uma queda de 2,6 por cento nos Estados Unidos, onde a inadimplência nesta modalidade de crédito detonou a crise financeira global em 2008. Em dezembro, o Banco Central elevou o depósito compulsório e os requerimentos de capital para impedir a formação de uma bolha de consumo, após o crédito ter crescido 21 por cento no ano passado.

Pouco risco

A dívida imobiliária no Brasil equivale a menos de 5 por cento do Produto Interno Bruto, e representa pouco risco à economia do País, disse o presidente do BC, Alexandre Tombini, em 6 de janeiro. Nos EUA, as hipotecas equivalem a 68 por cento do PIB, de acordo com dados do Federal Reserve e do Escritório de Análise Econômica do governo americano.

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários normalmente são vendidos a fundos de pensão e bancos privados em busca de maiores rendimentos. Os títulos, que oferecem isenção de impostos a investidores individuais, também são usados por empreiteiras e construtoras para financiar edifícios residenciais, comerciais e shopping centers. A carioca PDG Realty SA Empreendimentos & Participações, maior construtora do País em valor de mercado, vendeu R$ 200,1 milhões em CRIs no mês passado.

Os papéis podem render até 8,5 por cento ao ano, ou 200 pontos-base a mais do que os títulos públicos atrelados à inflação, disse Marcelo Michaluá, sócio da RB Capital Securitizadora SA, empresa de São Paulo que vende títulos garantidos por imóveis comerciais. Títulos garantidos por imóveis e emitidos por empresas com melhor classificação de risco, incluindo a estatal Petróleo Brasileiro SA, rendem cerca de 30 pontos-base a mais que a dívida pública, disse ele.

O rendimento das Notas do Tesouro Nacional série B, os títulos públicos atrelados à inflação, com vencimento em 2020 é de 6,36 por cento, segundo dados da Bloomberg.

Perspectiva para os CRIs

O aumento da parcela da população com casa própria e o desenvolvimento de empreendimentos comerciais pode elevar a oferta de CRIs para R$ 3,2 bilhões este ano, segundo Victor Moscoso, diretor da Brazilian Finance & Real Estate, maior emissora de fundos e títulos garantidos por imóveis do País.

Os empréstimos para compra de residências subiram para R$ 142,4 bilhões em janeiro, uma alta de 2,6 por cento em relação a dezembro. Essa expansão superou o crescimento do crédito no sistema financeiro nacional pela maior margem desde fevereiro de 2009, segundo dados do BC. O crédito imobiliário agora representa 8,3 por cento do total de financiamentos, a maior fatia desde 2001, de acordo com a autoridade monetária.

O governo está lançando mão de incentivos regulatórios para impulsionar a oferta de títulos garantidos por hipotecas, que são dificilmente negociados porque não há mercado secundário para esses instrumentos.