Sequóia: home office traz mudança no perfil de escritórios para os FIIs

Os fundos imobiliários passaram por uma revolução durante a pandemia do coronavírus. Completado o primeiro ano de isolamento social, muitos gestores de FIIs ainda lidam com a nova realidade que se impôs pelo distanciamento.

Algumas classes de ativos foram mais afetadas do que outras. Shoppings foram fechados em diversos momentos ao longo dos útimos meses -- na maioria das grandes cidades, o fechamento é a situação atual. Os imóveis corporativos, como lajes de escritórios, ainda sentem os efeitos da adesão ao home office.

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Mas, com a vacinação avançando no horizonte, gestores dos ativos imobiliários já começam a se preparar para o chamado "novo normal". Para a Sequóia Properties, gestora imobiliária e dona de um FII multi-setorial (com imóveis corporativos, logísticos e de varejo), a dúvida é quanto a pandemia vai deixar de herança para o futuro.

"Se por um lado a pandemia mostrou que home office é possível, e que as empresas devem adotá-lo, por outro lado ninguém sabe o impacto de longo prazo na produtividade e na saúde dos funcionários", afirmou Fábio Idoeta, CFO da Sequóia, em entrevista à EXAME Invest .

Fabio e Joaquim Rocha Azevedo, CEO da gestora, contaram que o momento, embora desafiador, abre um leque de oportunidades para a indústria imobiliária, com a mudança, por exemplo, no perfil de escritórios que vão continuar a ser demandados pelas empresas.

Eles disseram que uma nova captação para o fundo Sequóia III Renda Imobiliária (SEQR11) está no horizonte. Veja os principais trechos da entrevista abaixo:

Como os ativos do fundo foram afetados pela pandemia?

Fabio: Passamos por um ciclo imobiliário atípico. Ainda temos classes de ativos cercadas de muitas incertezas, como as lajes corporativas. Mas priorizamos três aspectos no nosso portfólio: imóveis de alta qualidade, com bom potencial de valorização e com diferencial competitivo na localização, o que diminui a probabilidade vacância ao longo do tempo.

Joaquim: A proposta do nosso fundo é trazer retorno através da renda dos alugueis. Os ativos do fundo são diversificados: imóveis logísticos, corporativos (um espaço de call center) e uma loja de rua de supermercado.

Assumimos gestão do fundo no início de 2019, com objetivo resolver problemas, trazer rentabilidade e liquidez. Dos 5 imóveis que fundo vem hoje, 4 vieram dessa safra original e o último compramos com recursos da listagem do fundo (em fevereiro de 2021).

Na avaliação de vocês, a pandemia vai continuar afetando o setor de imóveis?

Joaquim: É claro que os efeitos da pandemia trazem incerteza, mas chegamos a um ponto de acomodação. A partir do momento em que a dinâmica ficou mais clara, vimos quais segmentos saíram mais machucados.

Por outro lado, tivemos segmentos afetados positivamente, como o de varejo alimentício. A loja de supermercado que está no nosso fundo tem registrado um desempenho melhor que o esperado. Outros exemplos de setores que driblaram as dificuldades são os de logística e de renda urbana com uso específico, como os de operação de call center. Cenários como o atual ensinam a importância da diversificação.

E quanto ao home office? Acha que esse é um efeito permanente para os imóveis comerciais?

Joaquim: Ainda é difícil saber. Parte das empresas descobriu que pode trabalhar remotamente, e isso obviamente tem implicação na quantidade de espaço demandada. Por outro lado, não acreditamos que o mercado comercial vai evaporar.

Setores de serviços que dependem de mais contato espontâneo continuarão a ter pontos de encontros físicos. Acredito que, por isso, o perfil dos espaços vai mudar, veremos mais ambientes de convivência. Parte da redução da demanda por espaço será compensada por essa mudança de perfil dos escritórios.

Além disso, algumas empresas ainda entendem que o endereço físico é importante e que a localização é fundamental. A região da Faria Lima, por exemplo, continuou com a vacância baixíssima durante a pandemia. Por fim, operações que dependem muito de backoffice continuarão a depender de espaço, porque os funcionários não podem levar toda a estrutura de trabalho para casa.

Fabio: Eu diria que se por um lado a pandemia mostrou que o home office é possível, e que as empresas devem adotá-lo, mas por outro lado ninguém sabe o impacto de longo prazo na produtividade e na saúde dos funcionários. A qualidade das interações digitais não é a mesma que das interações pessoais.

Houve algum tipo de inadimplência nos ativos administrados pela Sequóia?

Joaquim: No nosso portfólio, não. Temos 100% dos imóveis ocupados e os contratos estão sendo honrados. Obviamente conversamos com os inquilinos para saber se há algum desequilíbrio ou descolamento que possa gerar um problema futuro. É nesse sentido que a gestão ativa dos FIIs se mostra muito importante.

Parte dos contratos de FIIs é afetada pelo IGP-M. Com a alta de mais de 30% no índice, vocês tiveram que renegociar?

Fabio: No nosso fundo, apenas contrato do supermercado é calculado com base no IGP-M. É um contrato que remunera com base no percentual da receita e o IGP-M entra só para reajustar o mínimo. Nesse caso, a performance do imóvel tem sido tão boa que a receita do aluguel vem sempre acima disso. Nos outros contratos, o indicador de reajuste é o IPCA, que cujo patamar está mais próximo do previsto.

Joaquim: O descolamento de um índice, como o do IGP-M, pode aumentar artificialmente o preço de locação, mas cedo ou tarde vai acontecer um ajuste forçado -- seja o inquilino pedindo para renegociar ou até saindo do imóvel. Para evitar situações assim, sempre avaliamos se o valor do aluguel está justo.

Existe a proposta de trazer mais ativos para o fundo?

Joaquim: Nossa área de originação é bastante ativa, temos mais de 30 imóveis no nosso pipeline. Queremos fazer outras emissões ainda neste ano, mas timing vai depender do amadurecimento dos ativos e, claro, das condições de mercado para a captação.