Os centros urbanos brasileiros vivem um paradoxo conhecido, mas ainda mal enfrentado: concentram infraestrutura de transporte, redes de serviços públicos e patrimônio histórico relevantes, mas acumulam degradação física, esvaziamento econômico e abandono populacional. O problema se manifesta tanto em edifícios vazios ou subutilizados quanto em ruas, praças e vias pouco cuidadas e mal iluminadas, que se tornam desertas à noite e reforçam um ciclo persistente de insegurança e desvalorização. A reabilitação urbana, assim, deixou de ser apenas uma pauta estética ou cultural e tornou-se uma necessidade econômica, ambiental e social. 

O problema não se limita aos imóveis privados. Calçadas, praças e vias sofrem com deficiência crônica de zeladoria, iluminação precária e desenho hostil ao pedestre, produzindo áreas vazias no período noturno, maior sensação de insegurança e um círculo vicioso de abandono. A ocupação permanente desses espaços por pessoas em situação de rua, sem políticas eficazes de acolhimento e reinserção, agrava o quadro e evidencia a dificuldade do poder público em conciliar assistência social com o uso legítimo do espaço público. 

Esse esvaziamento dos centros tem impactos econômicos diretos: eleva custos públicos de infraestrutura e serviços, alonga deslocamentos, reduz a produtividade e desvaloriza ativos imobiliários. Ele está diretamente ligado ao espraiamento urbano e ao modelo rodoviarista que marcou o crescimento das cidades brasileiras ao longo do século XX, ao deslocar a produção habitacional para áreas cada vez mais distantes e mal servidas por transporte coletivo e serviços urbanos, reforçando a dependência do automóvel, enquanto edifícios centrais se tornaram obsoletos para usos comerciais tradicionais, sem flexibilidade regulatória para sua conversão em habitação, escritórios modernos ou usos mistos. 

A cidade compacta e o valor do patrimônio 

A alternativa a esse modelo é amplamente conhecida: cidades compactas, densas, diversas e orientadas para o pedestre e a mobilidade ativa. Ocupar áreas centrais significa reduzir distâncias, viabilizar o transporte coletivo, dinamizar a economia urbana e devolver vitalidade ao espaço público. A preservação do patrimônio cultural, longe de ser um obstáculo, é um ativo central desse processo. Áreas históricas regeneradas atraem moradores, turismo, atividades criativas e serviços, desde que as regras de proteção sejam proporcionais e compatíveis com sua adaptação a novos usos. 

O problema é que as políticas brasileiras de reabilitação e regeneração urbana têm sido insuficientes. Em geral, limitam-se à concessão de incentivos fiscais ou urbanísticos pontuais, sem enfrentar o cerne da questão: a deterioração dos espaços públicos e a enorme quantidade de imóveis públicos e privados abandonados ou subutilizados. Programas de incentivos, como o Requalifica Centro, em São Paulo, e o Reviver Centro, no Rio de Janeiro, são um avanço importante, com resultados positivos, mas não atuam sobre os obstáculos estruturais à recuperação das áreas centrais. 

Os entraves à reabilitação 

Os obstáculos à reabilitação urbana são conhecidos e se acumulam. Em primeiro lugar, o zoneamento rígido ainda impede ou restringe o uso residencial em áreas centrais, especialmente em zonas historicamente comerciais. Em segundo lugar, a política habitacional permanece concentrada na produção de unidades novas em áreas periféricas, em vez de estimular a reforma e a reconversão de edifícios bem localizados. Soma-se a isso a aplicação dos códigos de obras às reformas como se fossem novas construções, com exigências de prevenção de incêndio, acessibilidade e conforto que tornam inviável a adaptação de prédios antigos e frequentemente levam à demolição e reconstrução, penalizadas por índices urbanísticos inferiores aos da edificação original e pela cobrança de outorga do direito de construir. Por fim, a proteção do patrimônio cultural, muitas vezes excessivamente abrangente, impõe a preservação integral de edificações quando a manutenção da fachada seria suficiente, problema agravado por uma cartografia deficiente que não identifica com precisão os imóveis do entorno sujeitos à aprovação dos órgãos de patrimônio, elevando a insegurança jurídica e o custo dos projetos. 

Há ainda entraves fundiários relevantes. Muitos imóveis centrais têm situação jurídica indefinida — inventários intermináveis, múltiplos herdeiros, falências, contratos de gaveta ou invasões — que inviabilizam sua aquisição por investidores. Outros pertencem ao próprio poder público ou a entidades beneficiárias de isenção ou imunidade tributária, que não sofrem qualquer pressão econômica para dar uso adequado a esses ativos. 

Em bairros consolidados, a fragmentação da propriedade é um dos principais entraves à reabilitação urbana. De um lado, lotes pequenos precisam ser remembrados para viabilizar a construção de novos prédios mais densos; de outro, edifícios constituídos sob a forma de condomínio, com dezenas de unidades autônomas, enfrentam enorme dificuldade para aprovar reformas estruturais profundas. Em ambos os casos, os incorporadores precisam negociar com múltiplos proprietários, o que eleva drasticamente os custos de transação e frequentemente inviabiliza os projetos. 

Lições internacionais 

Experiências internacionais mostram que esses obstáculos podem ser superados. Portugal e Espanha avançaram de forma decisiva na reabilitação urbana ao simplificar licenças, flexibilizar normas edilícias e instituir modelos de gestão capazes de articular intervenções simultâneas no espaço público e em imóveis privados. No Líbano, Beirute foi reconstruída após a guerra civil por meio da criação de uma sociedade de economia mista, para a qual foram transferidos os imóveis destruídos, com a conversão dos antigos proprietários em acionistas. Na Argentina, Buenos Aires transformou Puerto Madero, antigo porto abandonado, em um dos bairros mais valorizados da cidade ao incorporar imóveis federais e municipais ociosos a uma empresa pública criada para implementar a reurbanização, financiada pela venda dos lotes requalificados. 

Instrumentos para destravar os centros 

O Brasil precisa aprender com essas experiências e incorporar instrumentos semelhantes. A primeira medida é uma desregulamentação inteligente do zoneamento e das normas edilícias, permitindo qualquer retrofit que melhore a condição do edifício, sem exigir o cumprimento integral das normas aplicáveis às novas construções — princípio conhecido como “proteção do existente”. Se uma edificação desconforme à legislação atual é tolerada, não faz sentido inviabilizar reformas que a tornem mais segura, funcional e economicamente viável. 

Imóveis abandonados são inadmissíveis em uma cidade. Eles não apenas desperdiçam infraestrutura já instalada, como geram externalidades negativas, desvalorizando todo o entorno e desestimulando investimentos vizinhos. Imóveis públicos ociosos devem ser incorporados a fundos de investimento imobiliário, capazes de geri-los de forma profissional, seja para alienação, seja para sua incorporação em novos empreendimentos. 

O IPTU progressivo no tempo, previsto no Estatuto da Cidade, é lento e burocrático. A desapropriação por hasta pública tem se mostrado uma alternativa mais eficiente, permitindo que investidores adquiram imóveis abandonados em leilão, com pagamento direto aos proprietários, sem que o bem precise transitar pelo patrimônio público. Trata-se de um mecanismo rápido para resolver impasses fundiários e garantir que os imóveis sejam adquiridos por agentes com capacidade financeira para reformá-los e devolvê-los ao mercado. 

As situações de propriedade fragmentada, contudo, exigem instrumentos mais sofisticados. A concessão urbanística permite a atuação coordenada em áreas deterioradas, por meio da seleção de uma sociedade de propósito específico — pública, privada ou de capital misto — encarregada de implementar um projeto de requalificação de escala intermediária, abrangendo espaços públicos e privados. O concessionário investe na reurbanização, que pode incluir reparcelamento do solo e retrofit de edificações, e é remunerado pela venda ou exploração dos imóveis produzidos, financiando-se pela valorização imobiliária gerada pela própria intervenção. Para superar bloqueios fundiários, esse modelo precisa contar com a possibilidade de desapropriação, além de permitir a integralização de imóveis públicos no capital da SPE. Experiências semelhantes já foram adotadas no Brasil, como na construção de Brasília, na Operação Urbana Consorciada Porto Maravilha, no Rio de Janeiro, e na reurbanização do Edifício Martinelli e do entorno de estações do metrô em São Paulo. Também em São Paulo, o projeto Nova Luz foi concebido como concessão urbanística, mas não chegou a ser implementado. Apesar da experiência brasileira ser limitada, ela gerou um saldo positivo: uma jurisprudência consolidada quanto à constitucionalidade da desapropriação urbanística, que se destina a implementar projetos urbanos, com revenda dos imóveis produzidos no mercado.  

Grandes investimentos em infraestrutura — como linhas de metrô, conjuntos habitacionais ou a transferência de sedes administrativas — devem ser usados como alavancas para esse tipo de operação, abrangendo também o entorno e capturando a valorização imobiliária gerada. Esse modelo foi incorporado à Lei das Ferrovias e começa a ser aplicado em projetos de transporte regional de passageiros. 

Incentivos fiscais são bem-vindos, desde que integrados a uma estratégia mais ampla. A reforma tributária abriu espaço para desonerações da CBS e do IBS voltadas à reabilitação urbana em áreas históricas e zonas críticas de reconversão, medida que ainda depende de regulamentação por lei ordinária. 

Por fim, é indispensável enfrentar a questão social com realismo e humanidade. A população em situação de rua precisa de alojamento, assistência e políticas de reinserção, para que calçadas e praças possam ser retomadas como espaços de convivência e circulação. 

Reabilitar os centros urbanos é uma meta ambiciosa, mas viável — e só será bem-sucedida se o mercado puder atuar com instrumentos adequados, regras claras e segurança jurídica, direcionando investimentos hoje desperdiçados no espraiamento para a reocupação produtiva das áreas centrais.