*Marcela Sartor, associada ao IFL-SP

Talvez a resposta mais comum seja que ainda faltam instrumentos. Se as famílias continuam morando longe do trabalho, faltam políticas públicas. Se os imóveis continuam caros, faltam subsídios. Se surgem distorções, faltam mecanismos de controle.

Mas Frédéric Bastiat provavelmente faria outra pergunta: O que estamos deixando de enxergar?

Foi com uma intenção legítima que São Paulo passou a incentivar a produção de moradias destinadas à população de menor renda em regiões mais bem localizadas da cidade. A lógica parecia difícil de contestar. Se milhares de pessoas passam horas por dia atravessando a cidade para trabalhar, aproximar moradia, emprego e transporte público parecia uma resposta razoável: poderia reduzir congestionamentos, melhorar a qualidade de vida e utilizar melhor a infraestrutura já existente.

O projeto era ambicioso. Menos segregação urbana. Menos tempo perdido no trânsito. Mais diversidade social nos bairros. Mais pessoas morando próximas aos empregos, escolas, hospitais e estações de transporte. Uma cidade mais integrada.

Poucas pessoas discordariam desses objetivos.

E esse ponto precisa ser reconhecido. Existe uma lógica legítima por trás dessas políticas. Moradia não é um produto qualquer. Uma fábrica pode aumentar sua produção em poucos meses, mas um novo bairro leva anos para ser construído. As melhores localizações são limitadas. A infraestrutura urbana não pode ser multiplicada da noite para o dia. E, quando famílias de menor renda são empurradas para regiões cada vez mais distantes, toda a cidade paga o preço em forma de trânsito, deslocamentos mais longos e menor qualidade de vida. Ignorar esses problemas seria intelectualmente desonesto.

Mas Bastiat não estava preocupado apenas com boas intenções. Seu alerta era outro. Em "O Que Se Vê e o Que Não Se Vê", ele observava que políticas públicas costumam ser avaliadas pelos benefícios imediatos que produzem, enquanto seus efeitos indiretos, menos visíveis, mais dispersos e muitas vezes cumulativos, permanecem fora do debate.

O que se via era uma cidade mais inclusiva. O que não se via era que os incentivos criados pela legislação não alteravam uma característica fundamental dos bairros mais desejados de São Paulo: eles continuavam sendo os lugares mais disputados da cidade.

A demanda permanecia elevada, e os terrenos continuavam caros. Construir moradias acessíveis em regiões onde praticamente todos querem morar continuava sendo um enorme desafio econômico. A política não revogou a lógica econômica desses bairros. Apenas tentou conviver com ela.

Para tentar tornar essa conta viável, a legislação passou a oferecer incentivos para quem produzisse esse tipo de moradia. Em determinadas situações, o incorporador pagava menos contrapartidas urbanísticas, recebia benefícios para construir mais unidades ou encontrava condições mais favoráveis para desenvolver o empreendimento.

Mas, como frequentemente acontece, os agentes econômicos começaram a se adaptar.

Uma das adaptações mais visíveis foi a redução do tamanho dos apartamentos. Se o valor final da unidade precisava permanecer dentro de determinados limites, uma alternativa natural era diminuir sua metragem. Aos poucos, apartamentos cada vez menores passaram a ocupar uma parcela crescente dessa produção. O preço total permanecia enquadrado nas regras, mas o valor do metro quadrado continuava elevado e, em muitos casos, aumentava.

O que se via era uma unidade enquadrada nos critérios da política habitacional. O que não se via era um produto cada vez mais adaptado às restrições impostas pela própria política.

Ao mesmo tempo, surgiu outro fenômeno.

Muitos desses imóveis estavam localizados próximos a polos corporativos, universidades, hospitais, estações de metrô e regiões com forte demanda por hospedagem e locação temporária. Para um investidor, eram ativos extremamente atraentes.

Não era necessário que alguém burlasse a lógica econômica do sistema. Bastava responder aos incentivos existentes. À medida que essas oportunidades se tornavam mais evidentes, investidores passaram a enxergar potencial de rendimento, corretores adaptaram seus argumentos comerciais e compradores começaram a avaliar essas unidades não apenas como moradia, mas também como investimento. As próprias empresas ajustaram seus produtos ao comportamento efetivo do mercado.

Mercados são sistemas adaptativos. Pessoas respondem a incentivos. E sistemas complexos raramente se comportam exatamente como seus planejadores imaginam.

Aqui cabe uma ressalva importante.

Parte dos problemas observados não decorre apenas do desenho da política pública. Houve também erros relevantes do setor privado. Unidades foram comercializadas para perfis incompatíveis com os objetivos originais da legislação. Investidores adquiriram imóveis destinados à habitação popular. Em alguns casos, ocorreram práticas que hoje são alvo de investigações, CPIs e questionamentos regulatórios. Ignorar essa realidade seria tão equivocado quanto ignorar as limitações da própria política.

Mas justamente por isso, é importante questionar: se uma política depende de fiscalização permanente para garantir que seus objetivos sejam cumpridos, até que ponto o problema está apenas nos agentes que descumpriram as regras? E até que ponto ele também está no próprio desenho do modelo?

A resposta recente do poder público foi ampliar os mecanismos de controle. O que começou como uma política de incentivo à produção habitacional passou gradualmente a exigir instrumentos cada vez mais sofisticados de fiscalização. Investigações foram abertas, CPIs foram instauradas e novas restrições passaram a regular a utilização dessas unidades. A locação por temporada passou a ser questionada, plataformas digitais foram pressionadas a remover anúncios e, mais recentemente, surgiram limites para os valores de aluguel dos imóveis enquadrados na política habitacional.

Hoje, em determinadas categorias de imóveis, não basta controlar quem pode comprar. É necessário controlar quem pode alugar, quanto pode cobrar, quem pode ocupar a unidade e se sua utilização está compatível com a finalidade originalmente prevista pela legislação.

A escalada regulatória talvez seja a parte mais reveladora dessa história. A política nasceu para aproximar famílias de menor renda das regiões mais bem localizadas da cidade, mas acabou produzindo um cenário em que o poder público precisa acompanhar continuamente compra, venda, locação e ocupação dos imóveis para garantir que o resultado final corresponda ao objetivo inicialmente imaginado.

A mesma lógica aparece em outras iniciativas urbanísticas. As chamadas fachadas ativas são um bom exemplo. A ideia é excelente: criar ruas mais agradáveis, caminháveis e repletas de serviços. O problema é que demanda econômica não surge por decreto. Em diversos empreendimentos, espaços comerciais permanecem vazios por anos. O comércio imaginado pelo planejador simplesmente não encontra consumidores suficientes para existir.

Hayek enxergaria nisso um problema de conhecimento. Nenhum órgão público consegue antecipar como milhões de indivíduos reagirão a um conjunto de incentivos. O planejador imagina uma cidade. A sociedade constrói outra. Talvez essa seja a principal lição da experiência paulistana.

A política habitacional não fracassou por falta de boas intenções. Pelo contrário. Ela nasceu de objetivos legítimos e desejáveis. Mas, como Bastiat alertava, os efeitos mais importantes de uma política pública raramente estão apenas naquilo que ela pretende produzir. Estão na forma como as pessoas se adaptam aos incentivos criados por ela. A lição não é ideológica. É diagnóstica.

Quanto mais uma política depende de que milhões de pessoas se comportem exatamente como previsto, maior tende a ser a necessidade de fiscalização, correção e novas intervenções. E talvez seja justamente aí que resida a pergunta mais importante para o futuro das cidades: existe um ponto em que a tentativa de corrigir as imperfeições do mercado passa a criar desafios ainda maiores para quem pretende planejar seu funcionamento?