Tendências que transformam: o futuro dos shopping centers no Brasil

*por Lídia Gomes e Simone Shoji

 O mercado de shopping centers no Brasil está em constante evolução, adaptando-se aos desafios e oportunidades que surgem, mesmo em tempos turbulentos como os enfrentados recentemente. Com um olhar atento às tendências que moldam o setor, é evidente que há um movimento robusto em direção à inovação e à eficiência, buscando não apenas atrair mais consumidores, mas também maximizar os resultados para toda a cadeia envolvida.

 Em 2023, as vendas de shopping centers alcançaram os patamares pré-pandêmicos, com um crescimento tímido em relação ao ano de 2022, de apenas 1,5%, segundo a Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers). O número de visitantes, no entanto, ainda não retomou ao nível pré-pandemia, mas demonstra estar se recuperando em um ritmo coerente com a atividade econômica nacional.

 Ainda de acordo com a instituição, a área bruta locável (ABL) total tem crescido a um ritmo médio de 2,5% ao ano, desde 2016. Para 2024, está prevista a inauguração de 18 novos shopping centers, com 334 mil m² de ABL, representando um crescimento de 1,5% em relação à ABL de 2023.

Para ampliar as possibilidades de crescimento frente às novas demandas dos consumidores, é fundamental que proprietários e investidores estejam atentos para adaptações em seus centros comerciais. Recentemente, um estudo realizado pela JLL mapeou seis tendências que estão redefinindo o panorama dos shopping centers no Brasil em 2024. Elas não apenas refletem um desejo de se adaptar às novas realidades do mercado, como também indicam um caminho promissor para o futuro do varejo.

• Shopping Centers no Radar dos Fundos Imobiliários

 Um dos pilares desse movimento é o crescente interesse em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) voltados para shopping centers. Mesmo em um contexto de taxas de juros elevadas, esses fundos captaram significativos R$ 6,1 bilhões de janeiro de 2023 a março de 2024. Esse cenário reflete a confiança contínua dos investidores no potencial de crescimento e estabilidade desses ativos, especialmente em um ambiente de expectativa de queda nas taxas de juros.

 Espera-se que esse cenário se mantenha, tendo em vista que, só no primeiro trimestre de 2024, já foram captados R$ 2,5 bilhões. Países com esse tipo de mercado mais desenvolvido mostram que há oportunidades de crescimento.

• Big Data e Inteligência Artificial

 Outra frente de transformação são as tecnologias emergentes como big data e inteligência artificial (IA), que estão revolucionando a gestão de shopping centers. A análise preditiva de dados não só otimiza a gestão de estoques e a disposição das lojas, mas também permite campanhas de marketing mais personalizadas e eficazes, alinhadas às expectativas dos consumidores.

 Essa tecnologia dá visibilidade sobre o que não vai bem, abrindo a possibilidade de remodelações pontuais, e sobre aquilo que está tendo bom desempenho, podendo ser replicado e incrementado. Esta é uma área em crescimento em diversos setores e que trará muitas inovações e encontrará diversas dessas opções aplicadas nos shopping centers.

• Diversificação e Ampliação de Receitas

 A diversificação de receitas é crucial para a sustentabilidade econômica dos empreendimentos. Iniciativas como pop-up stores e espaços para eventos não só atraem mais visitantes, mas também permitem que marcas testem novos produtos e ofereçam experiências únicas aos consumidores. A ampliação das opções gastronômicas e a oferta de eventos culturais e de entretenimento complementam essa estratégia, transformando os shopping centers em verdadeiros centros de convivência e lazer.

 Outras fontes crescentes de receita nos empreendimentos são os quiosques, merchandising e estacionamento. É preciso estar atento a estas estratégias para trazer agilidade e novidades para os negócios.

• Compromisso com a Sustentabilidade

 A sustentabilidade tornou-se um imperativo para o setor, não apenas por questões ambientais, mas também como um diferencial competitivo perante consumidores cada vez mais conscientes. Iniciativas ESG (Ambiental, Social e Governança) não só reduzem custos operacionais a longo prazo, mas também valorizam os empreendimentos aos olhos do público, especialmente entre a geração Z.

 Iniciativas ligadas à sustentabilidade podem incluir, por exemplo, teto solar, melhoria da eficiência do ar-condicionado e reúso de água.

• Expansão dos Outlets

 Os outlets continuam a ganhar espaço no mercado brasileiro, oferecendo uma alternativa atrativa para consumidores em busca de produtos com preços mais acessíveis. Com seu foco em uma experiência de compra diferenciada e custos operacionais inferiores aos dos shopping centers tradicionais, esse é um modelo diferente tanto para operadores quanto para consumidores.

 Segundo dados da Abrasce com atualização da JLL, existem 18 outlets em funcionamento no país, sete deles no estado de São Paulo, onde há outros dois em construção. O modelo tradicional de outlet é um open mall bem ambientado, afastado dos grandes centros urbanos/comerciais tradicionais.

 A pesquisa Privalia MindMiners de 2023 revelou que o tíquete médio dos entrevistados gira em torno de R$ 610 a R$ 680 por visita ao outlet. Entre pessoas de 45 a 54 anos, o valor pode chegar a R$ 1,2 mil por compra, bastante superior à média dos shopping centers, que na semana anterior ao Natal de 2023 foi de R$ 207,04, e ao de lojas de rua, que foi de R$ 106,54, conforme Índice Cielo de Varejo em Shopping ICVS/Abrasce.

• Strip Malls: o Comércio Local em Foco

 Por fim, os strip malls, ou strip centers, emergem como uma alternativa viável e econômica, especialmente em áreas de grande fluxo populacional. Com um modelo operacional simplificado e uma oferta diversificada de produtos e serviços, esses centros de conveniência são projetados para atender às necessidades imediatas dos consumidores locais, ao mesmo tempo em que promovem sinergias entre lojistas.

 A construção, em geral, é um bloco linear de lojas, em formato de U ou L, com estacionamento em frente para maior comodidade dos consumidores, que vão para resolver necessidades imediatas. Por isso, funciona bem com academia, mercado, farmácia, pet shop, café e restaurantes, inclusive com drive-thru. O mix comercial evita a concorrência direta entre lojistas, com foco em variedade de produtos e serviços. O custo de ocupação é mais barato do que em um shopping center, devido ao modelo operacional mais simples e à estrutura física enxuta.

 São muitas as possibilidades para manter o segmento relevante e atualizado às novas necessidades de varejistas e consumidores. O futuro está intrinsecamente ligado à capacidade do setor de adotar e adaptar-se a essas tendências emergentes. Ao focar em inovação, eficiência operacional e compromisso com o consumidor, os shopping centers não apenas garantem sua relevância no mercado atual, mas também pavimentam o caminho para um crescimento sustentável e dinâmico nos próximos anos.

 *Lídia Gomes e Simone Shoji são gerentes de consultoria da JLL