Índices de preços imobiliários residenciais: aprenda o modo de usar

Localização, localização, localização: quem conhece um pouco do mercado imobiliário provavelmente conhece o mantra.

Os mapas abaixo (ao fim do artigo as notas elaboram sobre as fontes e as metodologias dos recursos gráficos apresentados) confirmam a importância do bordão ao mostrar como o preço do metro quadrado varia em uma mesma rua. Reconhecendo que a variação local de preços é uma característica fundamental do setor, neste artigo discorro sobre o poder da ferramenta de índice de preços imobiliários.

Inicialmente, em um mercado em que alguns quilômetros podem alterar significativamente o preço, é bom lembrar que o índice oferece uma média municipal do preço do metro quadrado.

Imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro, por exemplo, apresentam grande variação de preços: desde 2.500 reais o metro quadrado de um apartamento até mais de 30.000 reais. A variação de preço apontada por um índice não sugere que todos, ou a maior parte, os imóveis tiveram uma variação próxima à registrada pelo índice. O que a variação apontada pelo índice mostra é o efeito médio na região.

Dentro de cidades médias e grandes, observamos várias dinâmicas locais dentro da mesma cidade. A entrega de um parque, por exemplo, valoriza o entorno próximo.

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A valorização a curto prazo na cidade é relativa: se o local passa a ser mais procurado para moradia, outros lugares podem ficar menos atrativos para famílias que agora gostariam de morar próximo ao parque. Cada mudança local pode ser vista como um micro choque.

Na cidade, há vários micro choques ocorrendo simultaneamente: infraestrutura de transportes, regulação do uso do solo, dinâmicas migratórias, poluição e violência são exemplos de uma longa lista de possibilidades. No fim das contas, os micro choques tendem a impactar mais os preços relativos dos bairros do que o preço médio da cidade.

Por outro lado, existem dinâmicas macro dentro das cidades cujos efeitos atingem todo o município na mesma direção, embora a intensidade possa variar.

São os casos da evolução no mercado de trabalho, afetando a renda média; de políticas públicas municipais que aliviem ou piorem todo o trânsito (por exemplo, o rodízio); da disponibilidade de crédito imobiliário; e do processo burocrático, suas restrições e custo para aprovação de alvarás, entre outros fatores. Ou seja, trata-se dos movimentos que atingem a cidade como um todo.

Com esse arcabouço podemos enxergar duas forças atuando nos mercados imobiliários municipais: os micro choques, afetando a valorização relativa entre as localidades da cidade, e a dinâmica macro que influencia toda a cidade.

Em termos dos índices de preços, os micro choques compõem a variação mensal e desaparecem na tendência de longo prazo, enquanto a dinâmica macro influencia a curto e a longo prazo. Costuma-se usar a variação acumulada em 12 meses como aproximação à tendência de longo prazo, de forma que se lê essa métrica como indicador de dinâmica macro.

Para não abusar da abstração, ilustrarei os conceitos com dados reais.

Atualmente o mercado dispõe de alguns índices de preços imobiliários: o FipeZAP+ (parceria entre ZAP+ e Fipe), o IGMI-R (Abecip e FGV), o jovem IVAR (FGV) e o Índice QuintoAndar. A seguir usarei os dados do FipeZAP+ por ser a única família de índices que dispõe tanto de índices para venda quanto para locação, além de apresentar a maior cobertura em termos de cidades (50 cidades para venda e 25 para locação).

A expansão do crédito imobiliário na década de 2000 é um ótimo exemplo de dinâmica macro que os índices nos auxiliam captar. Reformas regulatórias (alienação fiduciária e patrimônio de afetação) somadas a um período de crescimento econômico motivaram maior disponibilidade de crédito na economia e impulsionaram a demanda por imóveis, pressionando os preços, como mostra o gráfico 3.

Seguindo esse gráfico, o histograma do gráfico 4 apresenta a variação anual em 2021 dos preços dos bairros da capital paulista. Notem como há um número substancial de bairros (31) entre 7% e 13%, assim como há 39 bairros entre -5% e 1%, evidenciando a heterogeneidade dentro da cidade que mencionei acima.

Outra vantagem dos índices municipais é a possibilidade de comparar níveis de preço entre municípios e também suas trajetórias.

Pode-se comparar o preço médio do metro quadrado de apartamentos nas capitais nordestinas que o FipeZAP+ cobre, como no gráfico 5.

Em termos de trajetória, o FipeZAP+ para venda mostra como, a partir de 2010, o metro quadrado carioca encareceu mais rapidamente que o paulistano. Isso se estendeu até 2015, quando se inverte o movimento. Desde julho de 2021, o FipeZAP+ aufere o preço do metro quadrado em São Paulo acima do valor do Rio de Janeiro (9.708 reais e 9.650 reais, respectivamente, em dezembro de 2021).

Portanto, o FipeZAP+ é uma ferramenta poderosa para acompanhar tendências municipais e comparar níveis e trajetórias de preços entre diferentes mercados. Além da evidente força do índice por si só, o índice pode ser usado como ingrediente importante de outros indicadores.

Com o índice é possível calcular a acessibilidade de um financiamento imobiliário ao acoplar dados de crédito (taxa de juros, entrada e número de parcelas), a entrada mínima (20%) de uma determinada tipologia (para diversas cidades o FipeZAP+ conta com abertura por dormitórios) e o cheque caução (três vezes o valor do aluguel), entre outros.

A disponibilidade pública de dados de crédito imobiliário, dos índices de preço e de outros dados (Abrainc-Fipe, Registro de Imóveis etc.) formam um arsenal formidável para analisar a dinâmica de mercados imobiliários. Até 2011, grande parte dessas séries não existia. Resta ao mercado explorar com criatividade e método a grande evolução na disponibilidade de dados públicos dos últimos anos.

*Pedro Tenório é economista do DataZAP+.

Notas de metodogia

1. Os mapas de rua, apresentando o preço do metro quadrado, referem-se à avenida Brigadeiro Luís Antônio, em São Paulo, e à rua Figueiredo Magalhães, no Rio de Janeiro. Os preços foram estimados para as tipologias especificadas com a ferramenta de precificação do DataZAP+ (AVM DataZAP+). Os preços estimados são referentes a março de 2021.
2. O FipeZAP+ é um índice de apartamentos.
3. A série de crédito habitacional é um cálculo feito com os dados do Banco Central (PIB e Saldo de crédito imobiliário).
4. Os dados do gráfico 4 são de propriedade da Fipe e do ZAP+.
5. O gráfico 4 é um histograma da variação anual (2021) dos preços dos bairros de São Paulo, ou seja, cada barra representa o número de bairros cuja variação anual está dentro do intervalo indicado pelo eixo horizontal (x). Pelo gráfico, sabemos que o preço de 48 bairros cresceu entre 3% e 5% em 2021.
6. Os dados do gráfico 5 são de dezembro de 2021.