Fundos imobiliários em 2024: performance e perspectivas

Por Anita Scal e Isabela Almeida*

O IFIX encerrou o primeiro semestre de 2024 com performance de 1,1%, impactado positivamente pela alta dos fundos de CRI de 4,4% e negativamente pelos fundos de tijolo, cuja performance foi de -0,6%. Neste texto, apresentaremos uma retrospectiva do semestre e as perspectivas para a performance dos fundos imobiliários (FIIs) no restante de 2024.

O ano começou com uma expectativa de que teríamos, ao final de doze meses, uma SELIC entre 8,5% - 9,0% a.a. Os dados de uma inflação mais controlada, inclusive do setor de serviços, animavam o mercado em relação à continuação do ciclo de afrouxamento monetário por parte do Banco Central. Até março, os fundos imobiliários de tijolo apontaram para alta de 2,6% e ainda estavam conseguindo realizar novas emissões de cotas a preços atrativos, já que muitos negociavam com ágio frente ao seu valor patrimonial.

A partir de abril, com a piora na percepção do risco fiscal no Brasil e a atenção do mercado com relação a trajetória de juros nos EUA, houve revisão de expectativas domésticas de inflação e SELIC. O mercado observou uma abertura das curvas de juros e os ativos de risco passaram a registrar maior volatilidade. O IFIX apresentou uma queda de 1,8%, majoritariamente influenciada pelos fundos de tijolo, que caíram 3,1%.

Diante de uma perspectiva de uma inflação mais alta e a manutenção da taxa SELIC entre 10,50% e 10,00%, o que se deve esperar dos FIIs para este ano? Mais importante que isso, buscaremos responder se essa volatilidade excessiva possui fundamento.

Os fundos imobiliários têm, até o momento, apresentado resultados consistentes. Na ótica dos fundos de tijolo, diversos FIIs têm conseguido absorver vacância. Como grande parte das locações são realizadas com algumas condições de carência e desconto por determinado período, elas acabam impactando a receita do fundo de uma forma não imediata. As locações que foram firmadas em 2022 e 2023 ainda aumentam o resultado dos fundos atualmente, conforme os períodos de carência e desconto vão se encerrando. Dessa maneira, muitos fundos ainda devem ter incremento de resultado recorrente (FFO), o que se reflete em uma maior distribuição de dividendos para os seus cotistas.

Além disso, no final de 2022 e ao longo de 2023, os FIIs de tijolo fizeram novas emissões de cotas e realizaram venda de imóveis para pré-pagar as suas dívidas. Atualmente, a maior parte dos FIIs tem alavancagem controlada – cerca de 12,7% em relação ao valor de seus ativos, de um modo geral. A maioria dos FIIs endividados realizou o pré-pagamento de suas dívidas mais caras, que, no geral, eram as indexadas ao CDI. A alavancagem que permanece em muitos casos é atrelada ao IPCA e a taxas mais atrativas em comparação ao cap rate dos ativos. Esse cenário é diferente do que ocorre com diversas companhias abertas listadas, que se encontram bastante alavancadas e com endividamentos superiores à sua geração de caixa.

A venda de imóveis realizadas por muitos FIIs no último ano têm impactado as suas receitas não recorrentes. Como grande parte das vendas é estruturada de forma parcelada, o ganho de capital é reconhecido conforme as parcelas vão sendo pagas. Normalmente, as parcelas são corrigidas pelo IPCA ou CDI do período, o que tem gerado um maior ganho para os fundos. Muitas vendas foram estruturadas com parcelas até o final de 2025, o que também deve assegurar que esses FIIs consigam manter o seu nível de distribuição atual.

Na ótica dos FIIs de papel, com as expectativas de SELIC e inflação mais altas, esses fundos devem manter um alto carrego neste ano. Os FIIs de papel possuem, majoritariamente, CRIs indexados ao IPCA ou ao CDI – a taxa média dos FIIs high grade (fundos que possuem um menor risco) hoje é de IPCA + 8,0% a.a. e CDI + 3,6% a.a. Com a alteração da Resolução CMN 5.118 e 5.119 a respeito dos lastros elegíveis para emissões de CRIs, CRAs, LCIs, LCAs e LIGs, os FIIs de CRI podem ter uma maior procura por parte dos investidores.

Dessa maneira, as perspectivas dos FIIs para este ano é de que eles sejam capazes de manter os dividendos aos níveis atuais. O dividend yield do IFIX atualmente é de 10,6% a.a., sendo que os fundos de tijolo isoladamente possuem um yield de 10,0%. É difícil estimar exatamente o momento em que teremos um ponto de virada e uma forte apreciação dos fundos de tijolo no mercado secundário, diante da volatilidade observada no mercado. Entretanto, perante a expectativa de uma estabilidade na distribuição de rendimentos e o desconto de 10,0% do preço dos FIIs em comparação ao seu valor patrimonial, não nos parece um bom período de saída. Neste momento, surgem oportunidades de investimento para os investidores que visam recorrência e ganho de capital no médio prazo.

*Anita Scal é diretora de investimentos imobiliários da Rio Bravo e Isabela Almeida é analista de investimentos da gestora