São Paulo — Quando a euforia com o Brasil estava no auge e o então presidente Luiz Inácio Lula da Silva era “o cara”, a engenheira química Cláudia Gonçalves Otto decidiu que era hora de voltar a morar por aqui. Casada com um sueco, ela vivia em Oslo, na Noruega, desde 2009. O casal havia decidido ter filhos e queria criá-los perto da família dela em Belo Horizonte.

Em outubro de 2011, compraram um apartamento de 147 metros quadrados na planta: como a previsão de entrega era janeiro de 2014, Cláudia e o marido planejaram assistir à Copa do Mundo do Brasil na casa nova. Pagaram 409 000 reais de entrada e parcelaram os 269 000 restantes.

Empolgados, os pais e a irmã de Cláudia também compraram apartamentos em outro condomínio que seria erguido pela mesma construtora, todos no bairro de Ouro Preto, na região da Pampulha. Teria sido ótimo não fosse um problema no meio do caminho — a construtora pegou o dinheiro, mas os prédios não saíram do papel.

As obras dos dois prédios estão paradas desde o começo de 2013 e não há previsão de quando, e se, serão retomadas. A família entrou com ações na Justiça pedindo o dinheiro de volta à incorporadora Habitare, responsável pelos projetos. Com isso, juntou-se aos quase 3 000 compradores de imóveis da Habitare que ainda não receberam as chaves.

Em dificuldades financeiras, a empresa abandonou as obras de 42 empreendimentos em Minas Gerais. “Meu marido sueco não consegue entender como esse tipo de situação é possível”, diz Cláudia, que já tem dois filhos e decidiu continuar na Noruega. Comprar na planta foi o grande negócio do mercado imobiliário brasileiro até poucos anos atrás.

Os preços são cerca de 30% menores do que os de casas e apartamentos já prontos — e muita gente ganhou dinheiro explorando essa diferença, investindo em imóveis em construção para vendê-los quando fossem entregues. Só que o preço é menor por uma razão: comprar na planta é, por definição, mais arriscado do que comprar pronto.

As obras podem atrasar, podem ser mal executadas e, como milhares de brasileiros estão descobrindo da pior forma possível, podem simplesmente não terminar. Especializado em reunir informações sobre empresas em dificuldades, o Instituto Nacional de Recuperação Empresarial estima que quase 25 000 famílias sejam “donas” de casas e apartamentos que não foram entregues.

O número equivale ao total de imóveis vendidos anualmente na cidade de São Paulo. Corresponde também a um quarto dos imóveis vendidos pelas grandes incorporadoras do país nos últimos 12 meses. EXAME apurou que os casos mais dramáticos estão em São Paulo, Brasília, Maranhão, Minas Gerais, Rio Grande do Sul e Santa Catarina, mas há vítimas no país inteiro.

“Dada a natureza do mercado imobiliário, que depende de crédito e de projetos que levam anos para ser concluídos, não surpreende que a situação esteja difícil”, diz Eduardo Zylberstajn, pesquisador da Fipe responsável pelo mais completo estudo imobiliário do país que EXAME publica anual­mente. “O mais complicado é que não dá para prever quando a recuperação vai começar.”

O drama do mercado imobiliário está concentrado nas incorporadoras de capital fechado, especialmente nas de pequeno e médio porte, que faturam menos de 30 milhões de reais por ano e raramente constroem em mais de uma cidade. O problema é que, embora pequenas, essas empresas representam quase dois terços do mercado imobiliário brasileiro.

Estima-se que elas respondam por 70% das obras em andamento no país. Na época da onda de abertura de capital de incorporadoras — quando as líderes de mercado Cyrela, Gafisa e Rossi lançaram ações na bolsa —, a participação das pequenas caiu para cerca de 60%, mas voltou a aumentar recentemente com a retração das grandes companhias.

“Essa indústria depende das empresas de menor porte, muitas delas familiares”, afirma Flavio Amary, presidente do Secovi (sindicato das empresas do setor) de São Paulo. Milhares de famílias vivem o pior tipo de pesadelo de quem compra um imóvel na planta: no lugar onde um prédio deveria estar pronto há anos, existe apenas um terreno baldio.

Outros empreen­dimentos foram parcialmente erguidos, e seus proprietários estão se unindo para contratar uma nova construtora e terminar as obras — geralmente pagando bem mais por isso. E também há construções paralisadas, à espera de uma solução. Quem comprou está sem o imóvel e sem o dinheiro. É o caso dos clientes da Habitare.

“A maioria dos compradores tem ganhado as ações na Justiça, mas não recebe compensações. O juiz determina o bloqueio de bens da empresa, só que não acha nada”, diz Tiago Cunha, sócio do escritório Viana & Cunha, de Belo Horizonte, que atua em processos individuais e coletivos de 600 clientes da Habitare (a empresa não deu entrevista).

A recessão pode ser culpada por boa parte dos problemas das incorporadoras. O número de falências de empresas de construção chegou a 557 nos últimos 12 meses — não somaram 50 nos 12 meses anteriores. O total de recuperações judiciais, processo em que empresas encrencadas ganham um alívio para negociar com seus credores, aumentou quase cinco vezes e chegou a 350.

Uma das razões do sufoco das incorporadoras é a falta de crédito e o aumento dos juros: as taxas cobradas das empresas aumentaram 20% desde 2014, segundo o Banco Central. Mas talvez o maior problema seja o aumento no número de clientes que fecham negócio e desistem mais tarde.

Um levantamento da agência de classificação de risco Fitch Ratings mostra que 36% dos imóveis em construção foram devolvidos em 2015, um recorde. O volume de desistências — chamados de distratos no jargão do setor — chegou a 6,5 bilhões de reais no ano passado e preocupa, segundo a Fitch, por “pressionar o fluxo de caixa das empresas”.

Como revender esse imóvel devolvido está bem mais difícil, as companhias têm de absorver o prejuízo — ou dão descontos de até 70% para conseguir vender. “Essa situação mata o planejamento financeiro de qualquer companhia e está dando um nó no setor”, afirma um executivo de uma incorporadora. “Falta dinheiro para pagar fornecedores, funcionários e, dependendo do caso, para terminar as obras.”

As construtoras Conviva, de Barueri, e YPS, de Taboão da Serra, ambas na região metropolitana de São Paulo, são exemplos de empresas que não aguentaram a virada da economia e deixaram os compradores na mão. Há cerca de 500 processos contra as duas na Justiça de São Paulo, a maioria pedindo indenizações pela falta de entrega dos imóveis ou a devolução dos valores pagos.

O condomínio Conviva Barueri deveria ter sido entregue em fevereiro de 2012, mas foi atrasando, atrasando, até que a situação da construtora deteriorou de vez e as obras pararam. A última interrupção aconteceu no fim de julho, porque os trabalhadores estavam sem receber.

Por e-mail, a Conviva disse que sofreu com a inadimplência de parte dos clientes e com o aumento da inflação, mas informa que os problemas foram pontuais e estão sendo resolvidos. Segundo a empresa, o condomínio terá o Habite-se, registro que permite a mudança dos moradores, “nos próximos dias”. A YPS não deu entrevista.

A falta de dinheiro para terminar as obras é um dos problemas do setor. Mas há também casos de irregularidades graves e suspeitas de fraude, que estão sendo investigados pela Justiça. EXAME obteve dezenas de processos que tramitam em tribunais pelo país.

A incorporadora Manoel Silva Santana Construtor lançou, nos últimos cinco anos, dez empreendimentos em Santo André, na região do ABC paulista. Há 33 processos individuais e coletivos contra a empresa em tribunais de São Paulo, e muitos deles acusam a empresa de ter vendido o mesmo imóvel a mais de um cliente.

Foi o que aconteceu com Leandro Jardim, sócio de uma pequena agência de publicidade, e o servidor público Daniel Lot. Os dois são donos da mesma cobertura no edifício Gamboa II, em Santo André. Eles descobriram o absurdo neste ano, quando o banco Santander tomou o imóvel, que era a garantia de um empréstimo feito pelo dono da construtora com o banco (e que não foi pago).

Preocupados, alguns proprietários começaram a tentar contato com seus futuros vizinhos para discutir se havia algo a ser feito. Foi assim que Jardim e Lot souberam que eram donos da mesma cobertura. A empresa conseguiu vender o mesmo imóvel duas vezes porque havia registrado com nomes diferentes no cartório.

A cobertura de um estava identificada como “apartamento no 2o pavimento, no 10, com cobertura privativa” e a do outro como “apartamento cobertura fundos”. Os dois estão processando a empresa — Daniel quer o imóvel e Leandro pede os 90 000 reais que já pagou. Mas há outro problema: embora tenha dois donos, o imóvel nem sequer existe.

A obra está paralisada desde 2015 e não há previsão de retomada. Lot vai se casar em novembro e, como o imóvel não ficou pronto, ele vai morar com os pais em Diadema e sua noiva ficará em São Bernardo do Campo, também na casa dos pais. A empresa não deu entrevista.

Segundo a advogada Ana Paula Chaves André, que defende clientes da Manoel Santana — e também comprou um imóvel da construtora que não foi terminado —, o edifício Gamboa tem 16 apartamentos, mas já foram identificados 25 compradores até o momento. Outro prédio, na rua Itaporanga, tem 26 donos para 16 apartamentos.

“Mesmo depois de os moradores terem entrado com ações contra a empresa, os imóveis da Itaporanga continuaram a ser vendidos”, diz Ana Paula. Os proprietários picharam as calçadas dizendo que os imóveis não poderiam ser vendidos porque já tinham dono. Uma situação parecida aconteceu em São Paulo com os clientes da incorporadora Atlântica, que está em recuperação judicial.

“Cheguei para visitar meu apartamento e vi que estavam colocando pisos e armários que eu não tinha encomendado”, diz um proprietário. A Atlântica tem outro problema: segundo processos judiciais, parte dos empreendimentos foi financiada com recursos de investidores que recebiam juros mensais.

Esses investidores firmaram contratos “de gaveta” — ou seja, sem registro formal — com a empresa, que previam que as garantias dos empréstimos eram os imóveis em construção. Só que esses imóveis foram vendidos e não poderiam ter sido usados como garantia pela construtora. Agora todos estão disputando a posse na Justiça.

Um dos prejudicados é o megainvestidor Leivi Abuleac, que fez fortuna na bolsa e fundou a gestora Gas, vendida para a gestora concorrente Vinci em 2010. Ele comprou 40 apartamentos da Atlântica num prédio na Vila Madalena, um bairro de São Paulo. As obras foram paralisadas há cerca de quatro meses em razão de disputas judiciais. Abuleac não deu entrevista.

Por e-mail, a Atlântica informou que “o objetivo da recuperação judicial é alcançar um acordo com os credores, de maneira a preservar a empresa e garantir sua capacidade de quitação dos compromissos. Ocorre que um pequeno grupo de credores vem tentando criar obstáculos.

As mesmas pessoas que hoje difamam a empresa e seus sócios e tentam inviabilizar uma solução coletiva fizeram bons negócios com a Atlântica durante anos”. Em Santa Catarina, o presidente e o diretor financeiro da incorporadora Criciúma chegaram a ser presos depois que a empresa entrou em recuperação judicial no início de 2015.

São acusados de fraude, estelionato, falsidade ideo­lógica, ocultação de patrimônio, parcelamento irregular do solo urbano e venda de imóveis sem as aprovações necessárias. O diretor foi solto, mas continua sendo processado, e o presidente está em prisão domiciliar. O Ministério Público de Santa Catarina estima que 9 000 famílias tenham sido prejudicadas: compraram e não receberam nada.

Segundo os gestores da recuperação judicial, os credores — clientes e bancos — têm cerca de 750 milhões de reais a receber, e o plano é vender terrenos para pagar as dívidas e contratar outras construtoras para terminar as obras.

Em alguns aspectos, o caso lembra o da construtora Sersan, do deputado carioca Sérgio Naya e responsável pelo edifício Palace 2, na Barra da Tijuca. Erguido de forma irregular, o prédio desabou em 1998, matando oito pessoas, e teve de ser demolido. Algumas famílias ainda esperam por indenizações. Naya foi preso por um período e morreu em 2009.

O fantasma da Encol

É a primeira vez desde a falência da incorporadora Encol, em 1999, que o mercado imobiliário brasileiro passa pela triste situação de ter milhares de compradores de imóveis que gastaram dezenas ou centenas de milhares de reais e continuam sem ter onde morar. No caso da Encol, 42 000 famílias foram prejudicadas.

Aos poucos, parte delas conseguiu se unir e contratar construtoras para terminar as obras — mas o processo levou anos. Até hoje, mesmo com os leilões de bens da empresa, nem mesmo as dívidas trabalhistas, que têm prioridade sobre as demais, foram pagas. A falência da Encol, que era uma das maiores incorporadoras do país na década de 90, paralisou o mercado imobiliário.

Comprar na planta virou sinônimo de loucura e os bancos, que também perderam dinheiro no processo, reduziram ainda mais as linhas de crédito para as construtoras. Para tentar reanimar o setor, o governo editou um conjunto de novas regras em 2004 — que foram vistas como a salvação do mercado.

Uma delas estabelecia que todo o dinheiro que os compradores de um imóvel pagavam à construtora deveria ser utilizado nas obras daquele imóvel — ou seja, não poderia ir parar no caixa da empresa, que, dessa forma, ficava impedida de dar outro destino aos recursos (no caso da Encol, problemas em obras específicas foram derrubando a empresa como um jogo de dominó).

O objetivo da nova regra era dar mais segurança aos consumidores. Outra mudança foi feita para deixar os bancos mais tranquilos. No período da construção, o banco, e não a empresa ou os compradores, deveria ser o proprietário legal dos imóveis. Assim, a tomada de unidades em caso de inadimplência seria mais rápida.

Por quase uma década, as novas medidas deram um grande impulso ao mercado. Os bancos passaram a emprestar como nunca para clientes e consumidores. O volume de crédito imobiliário saltou de 5 bilhões de reais, em 2005, para 113 bilhões de reais, em 2014. De 2005 a 2007, quase 20 incorporadoras abriram o capital e captaram 11 bilhões de reais para lançar e construir novos empreendimentos.

Os preços dos imóveis dispararam: subiram quase 150% de 2009 a 2013. Com as novas regras e o crédito farto, comprar na planta voltou a ser visto como um bom negócio. Quando veio a crise, porém, a limitação das novas regras ficou evidente.

Ainda que as incorporadoras destinem todo o dinheiro que recebem numa obra à própria obra, a desistência de parte dos compradores inviabiliza empreendimentos inteiros. Além disso, quando o banco toma um imóvel de uma construtora inadimplente, não pode vendê-lo imediatamente para recuperar o prejuízo se o imóvel já tiver um proprietário. As disputas têm ido parar na Justiça.

Por fim, nada disso protege contra irregularidades (veja reportagem na pág. 44). As primeiras incorporadoras a passar por dificuldades financeiras foram as gigantes de capital aberto. De 2011 a 2012, Gafisa, PDG, Rossi e Tecnisa tiveram prejuízos bilionários, provocados principalmente por aumento de custos e mau gerenciamento das obras pelo país.

Como esses custos cresceram de forma descontrolada, o endividamento subiu muito. Nos anos seguintes, as empresas enxugaram as operações e a maioria voltou ao azul. Duas exceções são a PDG e a Rossi, que tiveram de renegociar suas dívidas recentemente e ganharam mais tempo para pagar o que devem. A PDG também está vendendo ativos para fazer caixa.

Mas nenhuma delas abandonou obras. Hoje, os casos que estão sendo resolvidos de forma mais rápida são os de construtoras que estão sendo “salvas” por sócios ou concorrentes. A incorporadora Stuhlberger assumiu recentemente quatro em­preen­dimentos da OAS na zona sul de São Paulo que estavam com as obras atrasadas.

Segundo executivos de mercado, a Stuhlberger negociou com os proprietários, combinou novas datas de entrega e devolveu o dinheiro de quem não quis esperar (as empresas não deram entrevista). A Brookfield, que tinha empreendimentos com até três anos de atraso, recebeu da matriz no Canadá aportes que totalizaram 3 bilhões de reais.

De acordo com clientes e profissionais do setor, a Brookfield resolveu os principais problemas e está entregando os imóveis. A empresa voltou a lançar prédios e informou que, agora, os prazos serão cumpridos “à risca”. O problema é que não há tantas empresas do setor com bala na agulha para assumir casos problemáticos nem acionistas dispostos a colocar mais dinheiro num setor com tantas dificuldades.

É cedo para avaliar o tamanho do estrago que o drama atual provocará no setor imobiliário. “Depende de quanto tempo a crise vai durar e de como as disputas serão resolvidas. Se demorar demais, o impacto será maior”, diz Zylberstajn, da Fipe.

Vender um imóvel em meio a uma recessão como a atual é uma tarefa ingrata, e só quem realmente precisa de dinheiro está fazendo isso agora (tanto empresas quanto proprietários). Para quem vai comprar, porém, isso significa que há casas e apartamentos sendo vendidos com desconto: quem pesquisar — e tiver dinheiro na mão — poderá fechar bons negócios.

Além disso, a oferta diminuiu, já que, assustadas com a crise, as incorporadoras estão construindo muito menos do que no passado. A expectativa de analistas é que os preços dos imóveis, que vêm caindo, voltem a subir lentamente a partir de 2017, quando se espera que a economia cresça novamente. Quando a crise passar, será que os consumidores voltarão a comprar casas e apartamentos na planta?

Ou vão preferir não correr riscos? Em muitos casos, a decisão depende de quanto dinheiro esses consumidores têm. “O desejo de ter a casa própria ainda é muito forte. Como a maioria das pessoas não consegue fazer uma poupança, a alternativa é comprar na planta”, diz Mirella Parpinelli, diretora de atendimento da corretora Lopes. Alguns consumidores querem tanto um imóvel que não desistem nunca.

A psicóloga Kelma Dantas, do Distrito Federal, perdeu um apartamento com a falência da Encol e outro há nove anos, quando a Cooperativa dos Servidores da Saúde do Distrito Federal passou por dificuldades financeiras e repassou os empreendimentos a outras construtoras que paralisaram as obras.

Em 2015, comprou o terceiro imóvel na planta, em Fortaleza. “Nesse está tudo certinho”, afirma ela. Pelo menos até agora.