GP Investimentos avalia entrar no setor de imóveis de baixa renda

O GP Investimentos, uma das maiores empresas de private equity da América Latina, prepara sua incursão no mercado de imóveis de baixa renda. Segundo apurou o Portal EXAME, o fundo tem procurado incorporadoras que já atuam nesse segmento com o objetivo de selecionar os melhores ativos para uma eventual aquisição e posterior fusão. Uma delas seria a construtora DMO, cujo controle foi adquirido em junho de 2008 pela Hines, companhia americana especializada em negócios imobiliários e com uma filial no Brasil, por cerca de 20 milhões de reais. As conversas, porém, ainda se encontram em estágio inicial. Procurado, o GP informou que não comenta "rumores de mercado".

Se confirmado, o plano do GP não fugirá ao modelo de atuação que o fundo adota em outros segmentos no qual investe. O apetite do private equity por liderar a consolidação em vários setores já é famoso. Foi assim que o fundo transformou a BRMalls, por exemplo, no seu veículo de aquisições no mercado de shopping centers - até vender sua fatia na administradora na semana passada com um ganho de 140% sobre o capital desembolsado. Outro negócio que se assemelha ao plano atual para o setor imobiliário aconteceu em 2007, quando o fundo investiu 100 milhões de reais para comprar quatro empresas de gestão de recursos humanos de uma só vez. E já é pública a intenção do grupo de transformar a BHG, sua empresa de hotéis, em um grande consolidador, a fim de se preparar para a demanda que será gerada pela Copa do Mundo de 2014 e pelas Olimpíadas no Rio de Janeiro.

Ponto de partida

Foi no setor imobiliário que o GP obteve um dos maiores retornos da história do fundo. Do final da década de 90 até 2007, período em que investiu na Gafisa, o fundo conseguiu multiplicar por seis o capital aplicado na incorporadora. O GP ainda está presente no ramo imobiliário por meio da participação de 27,2% que detém na BR Properties. Essa companhia, no entanto, é focada no desenvolvimento e gestão de empreendimentos comerciais, como torres de escritório, galpões industriais e espaços para o varejo. Pelo menos por enquanto, a BR Properties não está participando das conversas com as construtoras focadas em imóveis para a classe C. Os contatos são mantidos por representantes do próprio private equity, com o objetivo de criar uma nova empresa, a partir das possíveis aquisições. (Continua)

Iniciar uma empresa totalmente do zero é difícil em qualquer ramo de negócios. Em um setor como o imobiliário, a complicação é ainda maior. Isto porque um dos ativos mais preciosos de qualquer incorporadora é o seu banco de terrenos - as áreas já adquiridas pela empresa para futuros empreendimentos. Nos grandes centros urbanos, a oferta de bons terrenos é cada vez menor e mais cara. Por isso, adquirir as incorporadoras é a melhor estratégia para o GP entrar no mercado de baixa renda, segundo os observadores.

Em um setor bastante pulverizado, como o da construção, alguns nomes começam a circular na bolsa de apostas do mercado. Além da DMO, outra opção seria a paulista Concima - que conta com uma boa atuação nesse segmento, embora também desenvolva empreendimentos para a classe média e média alta. Outras concorrentes são descartadas pelos analistas. A HM Engenharia, por exemplo, é uma empresa controlada pela Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI) e está focada exclusivamente em projetos para a baixa renda. A empresa é apontada pelo mercado mais como uma potencial concorrente do GP do que um alvo.

Dinheiro à disposição

O apetite do GP não é sustentado apenas por seu modelo de negócios. A base mais palpável dessa ambição são os recursos à disposição. De acordo com um relatório do banco britânico Barclays Capital, a empresa, que fechou nesta terça-feira a captação de seu quinto fundo (GPCPV), ainda conta com 720 milhões de dólares para investir. Se o fundo seguir seu padrão de investimentos, o Barclays estima que o GP ainda precisará comprar até seis empresas nos próximos dois ou três anos, a fim de aplicar totalmente os recursos captados.

O segmento de imóveis de baixa renda foi catapultado pelo governo Lula com o lançamento do programa Minha Casa, Minha Vida. Lançado em abril de 2008, o programa promete construir um milhão de moradias nos próximos anos, com investimentos de 34 bilhões de reais provenientes de recursos da Caixa Econômica Federal, BNDES e FGTS. O objetivo é atender as camadas mais populares, onde se concentra 80% do déficit habitacional brasileiro - estimado em 5,7 milhões de unidades pela Fundação Getúlio Vargas.

O impacto desses recursos mexeu com os ânimos dos investidores. Além do GP, outros fundos de private equity estariam procurando empresas capazes de atender a esta demanda. Um deles seria o britânico Acorn Fund, vinculado ao Hull Business Development Fund. Focado em empresas start-up, o fundo estaria interessado em conhecer melhor o potencial do mercado imobiliário brasileiro. Quem está sondando o mercado não parece preocupado com uma eventual interrupção do Minha Casa, Minha Vida no próximo governo. "Ele foi o pontapé inicial", diz um especialista. "Agora, o mercado já está se movendo sozinho e há muito espaço para conquistar", afirma.