A elite dos espigões

O edifício Antonio Alves Ferreira Guedes, também conhecido como Birmann 29 (nome tirado da incorporadora do empreendimento), localiza-se num dos trechos mais caros da cidade, a avenida Brigadeiro Faria Lima, próximo à Juscelino Kubitschek. O granito cinza das fachadas, importado da Espanha, combina com a sobriedade de um de seus proprietários, o banco de investimentos americano JP Morgan -- que ocupa cinco dos 16 andares do prédio de estilo pós-moderno. Desde sua inauguração, em 1999, vários prédios mais vistosos foram erguidos nas imediações. Mas o edifício do JP Morgan não perdeu a majestade: foi apontado como o melhor edifício corporativo da cidade em uma pesquisa da Amac Partners, consultoria especializada em imóveis comerciais.

A Amac realizou um minucioso levantamento dos edifícios de escritórios de São Paulo. Nos últimos sete anos, seus profissionais selecionaram os melhores prédios da capital e avaliaram cerca de 100 itens de cada um, como a localização, a disponibilidade de transporte público, o número de vagas no estacionamento, a aparência externa, o layout dos pavimentos, o sistema de prevenção contra incêndio, o ar-condicionado e as condições dos elevadores. Só quatro edifícios foram classificados na categoria mais alta da pesquisa, A4 (veja quadro). No topo da lista -- o único na subcategoria A4.1 -- ficou o edifício do JP Morgan, que, além da sede brasileira do banco, abriga escritórios da Visa, da Visanet, do Banco do Brasil, da Regus, do Banco Pactual, da Telefônica e da GP Investimentos. No total, 1 300 pessoas trabalham no local.

O edifîcio do JP Morgan classificou-se acima da imponente Torre Norte, o prédio de escritórios mais elevado do país, com 160 metros, e da Torre Oeste, ambas no Centro Empresarial Nações Unidas. Superou também o suntuoso edifício-sede de 28 andares do BankBoston, inaugurado em abril. "Nossa avaliação é estritamente técnica, feita do ponto de vista da qualidade para os ocupantes dos edifícios", afirma o inglês Anthony McVeigh, sócio-fundador da Amac.

Os quatro prédios A4 têm padrões equivalentes. A pequena vantagem em favor do edifício do JP Morgan foi definida quase no olho mecânico. "O que pesou no final foi o número e a qualidade das vagas na garagem", diz o engenheiro civil Eduardo Lacerda Soares, também sócio da Amac. No edifício do JP Morgan há uma vaga no estacionamento para cada 29 metros quadrados de área útil. Na Torre Norte e no edifício do BankBoston a proporção é de uma vaga para 31 metros quadrados. Na Torre Oeste há uma vaga para 43 metros quadrados. O estacionamento do edifício do JP Morgan se destaca também pela qualidade das vagas. Cerca de 90% das 650 vagas são simples -- um veículo não bloqueia o outro.

O edifício do JP Morgan tem outras qualidades. "Há uma redundância de recursos, o que significa maior segurança e conforto para os usuários", diz Gil Carvalho, gerente de propriedade da CB Richard Ellis, administradora do prédio. Um exemplo: há duas subestações de energia elétrica. Se uma falhar, a outra pode suprir todo o prédio. Há 5 000 pontos de automação que monitoram praticamente todas as funções do edifício, desde o controle de acesso aos elevadores até o sistema de prevenção de incêndio. O heliponto tem capacidade para receber aeronaves de até 6 toneladas.

Superoferta

O edifício do JP Morgan é também um retrato da atual abundância de escritórios no mercado paulistano. O melhor edifício corporativo da cidade está com dois pavimentos vagos -- o aluguel de cada andar, com 1 350 metros quadrados, é estimado em mais de 100 000 reais por mês. Com a redução da área ocupada pelas empresas e o aumento da oferta, a taxa de vacância nos prédios de padrão A2 ou superior em São Paulo atingiu em dezembro 15,7% -- índice que configura uma situação de superoferta. "Em 2003, essa taxa deve passar de 20%", diz McVeigh.

São Paulo tem hoje 1 780 prédios de escritórios, com 8,5 milhões de metros quadrados de área útil. Desse total, 5 milhões de metros quadrados são de escritórios com ar-condicionado central (que serve como um filtro de qualidade). Apenas 179 prédios (ou menos de 2 milhões de metros quadrados) são de escritórios de classes A2, A3 ou A4. Há 41 edifícios desses padrões sendo construídos na cidade. Com isso, o estoque de escritórios deve aumentar em 515 000 metros quadrados úteis nos próximos dois anos. "Será uma boa oportunidade para as empresas que quiserem mudar para um prédio de melhor qualidade", diz Soares.