A Hospitality Advisors é a mais importante consultoria de turismo do Havaí. Por e-mail, o presidente, Joseph Toy, concedeu a seguinte entrevista à EXAME a respeito do esforço do estado em se tornar um destino de luxo no Pacífico.

Por que foram realizados tantos investimentos em luxo nos últimos anos no Havaí? Quais têm sido as vantagens a partir desses esforços para o estado?

Estamos vivendo um dramático reposicionamento de imagem em Waikiki para o mercado luxo e sofisticação desde 2000. Durante meados da década de 80 e durante a década de 90, Waikiki sofreu negligência e escassez de investimentos e reinvestimentos. Isso teve basicamente essas razões:

- muitos hotéis de luxo e centros de compras haviam sido comprados por japoneses durante os anos 1980 a altos preços durante o período da bolha japonesa.

- a maioria dos japoneses tinha bastante dinheiro, mas não tinha qualquer experiência em hotelaria e varejo. Grande parte desses investimentos foi feita por meio de financiamentos de 100% por bancos havaianos, com poucas garantias.

- quando os mercados financeiros japoneses quebraram (a crise começou no início da década de 1990), os japoneses não podiam honrar as dívidas e não podiam reinvestir, o que significou a queda significativa do valor imobiliário em Waikiki e decadência das propriedades, assim como a queda no número de visitantes. Essa situação se arrastou durante a maior parte da década de 1990.

- Parte da razão pela qual os reinvestimentos levaram tanto tempo para acontecer em Waikiki foi porque os bancos japoneses demoraram a executar as hipotecas e reaver os bens financiados. Na época, eu trabalhava no setor bancário e representei instituições com empréstimos não honrados de mais de 3 bilhões de dólares para japoneses. Assim que os bancos começaram a executar as hipotecas, os japoneses foram forçados a vender suas propriedades, no fim da dácada de 1990.

- A maioria dos compradores a partir de então eram fundos de investimentos americanos, hotéis e trustes de investimentos imobiliários e hoteleiros. Eles compraram a baixos preços dos japoneses, algumas vezes a apenas 15% dos valores reais dos imóveis, e, dessa forma, tinham larga possibilidade de colocar mais dinheiro nesses empreendimentos. Para ganhar mais retornos e aumentar as margens de lucro, a maioria dos investidores se voltou substancialmente na renovação dos mercados de luxo, onde os investimentos poderiam receber retornos em tarifas hoteleiras mais altas e preços de mercadorias mais elevados.

Nas ilhas vizinhas (Maui, Kauai e Big Island), a situação foi diferente durante os anos 80 e 90. Em vez de comprarem hotéis que já existiam, os japoneses construíram muitos hotéis de luxo.

Vimos novos investidores no luxo, como Four Seasons, Ritz Carlton, etc. Muitos hotéis de luxo eram voltados para japoneses que gastavam muito nas ilhas, mas, durante o início dos anos 1990, a crise financeira japonesa causou um colapso a esses empreendimentos, e, ao mesmo tempo, os Estados Unidos estavam em recessão. A partir do final da década de 1990 e começo dos anos 2000, os Estados Unidos entraram em expansão consistente e havia capital disponível para novos investimentos. Nessa época o mercado de luxo nos Estados Unidos passou a crescer dramaticamente. Os novos investidores americanos colocaram dinheiro nos hotéis que compraram dos japoneses e criaram produtos de luxo muito mais fortes. Em Waikiki, vimos tremendos reinvestimentos e renovações de empreendimentos que se alavancaram nesse mercado. O nível de investimento e o momento ajudaram Waikiki a se reinventar. Isso, combinado com novos investimentos do setor público, permitiu que os proprietários tivessem maiores receitas e margens de lucro. Também trouxe investidores e gestores mais experientes para setor, aumentou a arrecadação do estado e permitiu que o Havaí atingisse o mais baixo índice de desemprego no país. Além disso, viagem de luxo se tornou um mercado global muito mais forte, e o Havaí precisava encorajar investimento para competir globalmente contra destinos incríveis.

Por que o estado começou a fazer esses esforços? Foi fundamentalmente iniciativa privada? Quem foram os primeiros e mais importantes investidores? Por quê?

A questão já está quase toda respondida acima, mas há também mais algumas razões:

- porque em 1990s tivemos um descuido com o produto turístico Havaí, incluindo hotéis, comércio, infra-estrutura, etc, o estado do Havaí ofereceu taxas de juros e linhas de créditos vantajosas para investimentos em todas as atividades relacionadas ao turismo. Além disso, o aumento de arrecadação devido ao upgrade da indústria de turismo possibilitou que o estado pudesse reinvestir em infra-estrutura pública - particularmente em Waikiki, que recebeu por volta de 50 milhões de dólares a partir dos anos 1990, acelerando a partir do início dos anos 2000, em melhorias.

- investimentos privados ocorreram mais ou menos ao meso tempo devido à melhor saúde da economia americana, o que ajudou a criar um enorme mercado para fundos de investimentos e capital para hotelaria e hospitalidade. O que foi bastante atraente foi uma tremenda evolução no segmento, de uma hora para outra. Os primeiros investidores chegaram nos anos 90, e alguns dos principais foram fundos de private equity, como Patriot American, Host Marriott e outros.

Nos últimos anos, que grifes de luxo se instalaram nas ilhas, atraídas pelo boom de investimentos recente?

Fairmont Hotels e uma nova onda de investimentos do Four Seasons se tornaram algumas das mais significativas em hotelaria. O Ritz Carlton está se restabelecendo, especialmente com a renovação do resort de Maui, o Kapalua. No varejo, destacam-se Bvlgari, expansão Louis Vuitton,  Tiffany, Chanel, Cartier etc. Muitas grifes que chegaram no final dos anos 1990, como Alfred Dunhill, eram pequenas e tinham apenas uma unidade em Waikiki e agora estão se expandindo para outros pontos além do bairro mais famoso das ilhas.

Quais são os principais turistas do Havaí hoje e em que principais períodos do ano eles freqüentam o estado?

Tem havido uma renovação de foco sobre o Mercado Americano, particularmente sobre a costa da Califórnia costa leste dos Estados Unidos. Também temos recebido um número crescente de europeus em busca de viagens de luxo. O mercado japonês tem caído. Em 1997, recebemos 2,1 milhões de turistas, ante 1,3 milhão por ano atualmente. Os japoneses ainda são o maior mercado estrangeiro no Havaí e também os turistas que mais gastam durante a estadia, tanto em hospedagem quanto em compras de luxo. É importante notar também que, com o novo foco nos Estados Unidos, o consumo de luxo se reposicionou como um serviço mais orientado para o mercado ocidental. Antes, as grifes de luxo estavam principalmente em centros concebidos para japoneses. O mercado americano não era forte para esse segmento durante a década de 1990. Isso mudou.

E quanto aos turistas americanos? Quão importantes eles são para o Havaí hoje?

Veja acima. Hoje os americanos representam cerca de 70% dos mais de 7 milhões de turistas que o estado recebe anualmente. Os japoneses correspondem a outros 20%. Os visitantes da costa Oeste gastam cerca de 150 dólares por pessoa por dia. Os turistas da costa leste, 187 dólares e os japoneses, 240 dólares per capita por dia.

Quem são os principais investidores em imóveis no Havaí hoje e por quê?

Principalmente fundos de private equity, como Starwood Capital, MSD Capital (de Michael Dell, fundador da marca de computadores), Goldman Sachs Investment, Morgan Stanley Investment, Westbrook Capital RockPoint Capital. Um investidor muito grande é o Outrigger Hotels - uma companhia hoteleira havaiana que contribuiu fortemente para a mudança de paisagem de Waikiki. Eles são um dos maiores proprietários de hotéis Havaí e responsáveis pelo empreendimento recente Waikiki Beach Walk - um centro de compras e resort no bairro. Eles não são exclusivamente voltados para o mercado de luxo, mas para a partir da classe média para alta.

O luxo já é uma das principais marcas registradas do turismo e no comércio no Havaí hoje. Desde quando podemos dizer que ela é marcante no estado?

Especialmente a partir de 2003, dramaticamente impulsionado pelo crescimento do mercado high end dos Estados Unidos durante esse período. Na onda de crescimento do turismo e comércio de luxo, temos visto uma enorme expansão nos mercados de resorts residenciais nos Estados Unidos. Muitas empresas, líderes e celebridades. Famosos do sul da Califórnia são particularmente apaixonados pelo Havaí e têm casas por aqui, incluindo Charles Scwabb, Michael Dell, Oprah Winfrey, Pierce Brosnan - a lista é bem extensa, maior do que eu posso falar de cabeça. O fato é que tem havido um crescimento incrível em estacionamentos privativos para jatinhos em nossos aeroportos, e grande expansão em resorts privativos de luxo e circuitos de golfe.

Qual é o tamanho estimado do mercado de luxo hoje e como ele tem se desenvolvido recentemente?

 É difícil quantificar exatamente, mas os valores de mercado dos hotéis, novas construções, incluindo comércio e resorts residenciais desde 1998 alcançam uma magnitude de cerca de 15 bilhões de dólares. O valor atual está alto em termos de mercado imobiliário. Muitos desses imóveis são de luxo. Os hotéis do Havaí faturam cerca de 4,3 bilhões de dólares por ano, e cerca de 40% desse montante é gerado por hotéis de luxo. O as construções de resorts residenciais está um pouco saturada, e temos visto quedas dramáticas de preços.

Nos Estados Unidos, que posição o Havaí ocupa no ranking de destinos turísticos?

Está bem. Somos os líderes em destino de lazer. Em geral, o Havaí costuma vir em segundo, depois de Nova York em ocupação de hotéis, gasto médio por quarto e faturamento por quarto disponível (tanto para lazer quanto para outras motivações de turismo)

E comoum destino de luxo?

É um dos primeiros do ranking, mas possui a maior diversidade de produtos, como circuitos de golfe, resorts residenciais, etc, do que qualquer outro destino de luxo. Além disso, o fato de sermos uma ilha é mais um atrativo para os turistas.

Quem são os principais "concorrentes" do Havaí como destinos no mundo hoje?

Tailândia, Bali, Cabo São Lucas (México), Ilhas Virgens, Orlando (Flórida), Sul da Califórnia (Palm Springs, San Diego e Anehiem).