Vale a pena arrematar imóveis em leilões? Conheça riscos e vantagens

Para um apartamento de 63 metros quadrados na Barra Funda, em São Paulo, com direito a sacada, 277.400 reais é um preço para lá de atrativo. É quanto o banco Itaú Unibanco está pedindo por ele em leilão conduzido pela Biasi. Em caso de pagamento à vista, o valor baixa para menos de 250.000 reais.

Mas não dá para ganhar sempre: o imóvel é alvo de uma ação judicial e está ocupado. Caberá ao novo proprietário a espinhosa tarefa de convidar o antigo morador a se retirar — no caso de resistência, será preciso recorrer à Justiça com a ajuda de um advogado.

Outro detalhe: não dá para saber o estado de conservação do apartamento. É comprar sem saber exatamente o que está sendo levado — como naquele reality show americano focado em leilões de depósitos com toda sorte de bugigangas dentro. O Itaú Unibanco, no entanto, se compromete em quitar todos os débitos de condomínio e IPTU.

Há poucos dias, outra casa de leilões, a Zukerman, anunciou a venda de mais nove bens da mesma instituição financeira. Estão localizados em Niterói, na capital fluminense, em Maringá (PR), Porto Alegre (RS), Brasília (DF), na capital paulista e em Sorocaba (SP) e São Carlos (SP).

Em São Carlos e Niterói tratam-se de imóveis dentro de prédios comerciais. Os demais bens são terrenos, vagas de garagem e salas comerciais, com opções locadas e desocupadas.

Para arrematar uma das vagas de garagem é preciso desembolsar 132.513 reais, o lance mínimo. A propriedade mais cara é um prédio comercial, na Vila Marieta, na Zona Leste paulistana, cujo lance mínimo é de pouco mais de 14,4 milhões de reais. Tem quatro andares, dois subsolos, 7.400 metros quadrados de área construída e um terreno de 3.380 metros quadrados. O locatário atual desembolsa quase 120.000 reais por mês.

Os interessados em participar de qualquer disputa do tipo só precisam se cadastrar no site da casa de leilões responsável e dar seus lances. Convém ler com atenção o edital de cada certame, para não ser surpreendido negativamente caso a compra dê certo.

Outra instituição com imóveis à venda na plataforma da Zukerman é a Bari Securitizadora. Trata-se do braço responsável pela aquisição de créditos imobiliários e securitização do mesmo grupo a que pertence o banco curitibano Bari. Com mais de 25 anos de atividade, este é o principal operador no Brasil do chamado home equity, também conhecido como crédito com garantia de imóvel (CGI).

Um sobrado de 111 metros quadrados, localizado em Curitiba, no Paraná, é um dos imóveis do qual a Bari Securitizadora está se desfazendo. Está à venda por quase 250.000 reais. Outra propriedade, está com 245 metros quadrados de área construída em um terreno com quase 100 metros quadrados a mais, encontra-se no município de Franca, no interior de São Paulo.

O lance mínimo é de 532.500 reais. Nos dois casos, tratam-se de bens ocupados. E o pagamento de eventuais débitos de IPTU e condomínio ficam por conta do comprador.

COO do banco Bari, Eduardo Zagonel Neves recomenda só comprar imóveis de leilão com o aval de um advogado. Outra dica de ouro: tenha paciência. “É provável que a Justiça leve um ano até decretar a desocupação da propriedade que você adquiriu”, diz o COO. Também vale a pena dar preferência às disputas organizadas pelos bancos — as governamentais tendem a demorar muito mais tempo e dar mais dor de cabeça.

E fuja das casas. “Apartamentos, no pior dos cenários, precisarão de uma bela reforma”, diz Zagonel, que, no entanto, recomenda evitar os mais antigos. “Já uma casa poderá demandar grandes intervenções estruturais, o que você só vai descobrir depois”.

Por fim, o COO do Bari aconselha esperar o segundo dos dois leilões a que todo imóvel precisa ser submetido, por força de lei. “No primeiro, o valor pedido costuma ser igual ao de mercado; no segundo, cai para cerca de 50%”, informa.