Fundos imobiliários 'diferentões' ganham espaço e interesse dos investidores

A indústria de fundos de investimentos imobiliários (FIIs) no Brasil cresce, em quantidade, a uma média de 15% ao ano, chegando a 943 fundos, segundo dados de março da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima). Para ampliar a diversificação nesse segmento, gestoras de recursos estão cada vez mais empenhadas em buscar oportunidades onde antes não viam grande valor. As gestoras estão de olho em nichos tão diferentes quanto a Inteligência Artificial (IA) e a morte para diversificar cada vez mais a carteira de investidores.

É inquestionável que a IA chegou para ficar e estará cada vez mais presente no dia a dia das pessoas. No entanto, pouco se tem falado sobre a infraestrutura por traz dessa "novidade". De olho nisso, o Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11), da Alianza Investimentos, anunciou recentemente mais uma aquisição de datacenter, na intenção de criar o primeiro fundo do Brasil centrado exclusivamente nesse setor.

De acordo com Fabio Carvalho, sócio da Alianza Investimentos, apesar do tema IA estar em alta, pouco se fala, por exemplo, sobre onde ficarão armazenados os dados que alimentam a tecnologia. "Pensando nisso, iniciamos os investimentos em datacenters, que são ativos com características muito diferentes. Tivemos que aprender sobre esse setor, como disponibilidade para conexão, acesso fácil e constante de energia elétrica, e fácil acesso", explica.

Dentro do fundo listado ALZR11 foi constituído outro fundo fechado, o Alianza Digital Realty Fundo de Investimento Imobiliário, onde ficarão alocados os investimentos em datacenters. A perspectiva, segundo Carvalho, é de que a partir da terceira aquisição, que pode acontecer no segundo semestre deste ano, o ALZR11 faça o spin-off desse fundo fechado, criando o primeiro fundo do Brasil listado e negociado para o varejo focado em datacenters.

A Alianza adquiriu há duas semanas, da Scala Data Centers S.A., por R$ 150 milhões, um imóvel localizado em Porto Alegre. O negócio foi feito no modelo Sale&Leaseback, ou seja, que garante a locação do imóvel para o vendedor. O contrato é de 15 anos de locação, com aluguel mensal inicial de R$ 1,7 milhão, o equivalente a um Cap Rate (retorno de capital em relação ao montante investido) de 9,36% ao ano.

Cemitérios

Mas por que falamos de morte no início do texto? Pensando também na diversificação de ativos por parte dos investidores, a Mérito Investimentos entrou no mercado de fundos imobiliários focado em serviços funerários, também chamados de "fundos de cemitérios", com o MCEM1.

Alexandre Despontin, CEO da Mérito Investimentos, explica que tudo começou em 2016, quanto tiveram a ideia de comprar alguns jazigos e depois vendê-los. "Gostamos da ideia e ficamos pensando em participar desse setor com fundos exclusivos. Em 2022, criamos o fundo para participar da licitação da prefeitura de São Paulo para administrar cemitérios. Fomos o único fundo a participar da licitação", lembra.

Despontin destaca ainda que hoje o fundo já tem receita de R$ 5 milhões mensais, conta com 300 cotistas e tem retorno de 1% ao mês, ou 12% ao ano. "Com o passar dos anos, temos uma perspectiva desse valor dobrar (24% ao ano). A população está envelhecendo por isso temos essa previsibilidade", afirma.

O fundo conta com cinco cemitérios, os mais conhecidos são o do Araçá e o de São Paulo, mas também o de Santo Amaro, o Dom Bosco e o de Vila Nova Cachoeirinha. O executivo explica ainda que a receita vem de todo tipo de serviço, como traslado, venda de caixão, preparação para o corpo, floral, aluguel da sala de velório, sepultamento, venda e aluguel de jazigo.

O executivo da Mérito acrescenta que este é um setor novo para diversificação de carteira e que "independentemente do que acontece na economia, sempre teremos esse tipo de serviço. É um investimento para quem busca um retorno constante", conclui.