Bancos retomam mais imóveis e sem devolver parcelas já pagas
Em 2014, 517 imóveis financiados foram retomados pelos bancos na cidade de São Paulo. Número é o mais alto desde 2004
Da Redação
Publicado em 13 de agosto de 2015 às 17h48.
São Paulo - A falta de pagamento de prestações de imóveis financiados levou bancos a retomarem 517 imóveis na cidade de São Paulo apenas no ano passado. É o maior número desde 2004, de acordo com levantamento da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp), feito a pedido de EXAME.com.
O panorama não deve ser diferente este ano: de janeiro a julho, 334 unidades foram retomadas, o equivalente a 64% do total registrado em todo o ano passado.
A alienação fiduciária, operação financeira criada em 1997, facilitou a retomada do imóvel pelo banco em caso de inadimplência ao permitir que esse processo aconteça de forma extrajudicial, via cartório. Antes, o processo tinha necessariamente de passar pelos tribunais e poderia se prolongar por anos. A operação consiste em dar o imóvel como garantia do pagamento do financiamento concedido pelo banco. Até que a dívida seja quitada, o banco detém a propriedade do bem, enquanto o comprador tem apenas a posse da unidade, que é o direito de usufruir do bem.
Caso o comprador fique inadimplente, ou seja, não pague as parcelas da dívida por três meses seguidos, o banco pode intimá-lo a pagar o valor total das parcelas atrasadas, com correção de juros e aplicação de multa. A partir dessa notificação, o comprador tem 15 dias para quitar o débito. Caso não realize o pagamento, o banco pode então solicitar ao cartório a propriedade definitiva do imóvel, que é concedida automaticamente, e em seguida, por meio de uma ação judicial, a instituição retira do comprador o direito à posse do bem.
Crise impulsionou aumento
De acordo com o levantamento da Arisp, a quantidade de imóveis retomados pelos bancos na cidade saltou de 15 unidades em 2006 para 120 unidades em 2007. Esse crescimento foi impulsionado pelo aumento do volume de crédito e de unidades financiadas no país a partir de 2004, que passou a se intensificar a partir de 2006. Nos anos seguintes, o número de unidades retomadas pelos bancos só aumentou até praticamente dobrar de 2011 para 2012, de 190 para 389 unidades.
Em 2013, ano que registrou recorde histórico de imóveis financiados no país, foram retomados 461 imóveis na cidade. No entanto, a partir de 2014, mesmo com a desaceleração das vendas do mercado imobiliário, o volume de imóveis retomados continuou a aumentar, assim como neste ano.
O fraco desempenho da economia, a elevação dos juros e a inflação em alta deixaram o orçamento do brasileiro mais apertado, tornando complexa a tarefa de pagar em dia as parcelas do financiamento . Com o aumento do nível desemprego neste ano, a situação ficou ainda pior.
Banco não é obrigado a negociar
De acordo com o advogado Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário, o banco não é obrigado a negociar com o cliente o valor do débito. “Geralmente, não há negociação. A lei e o histórico de decisões na Justiça apontam que esse é um direito do banco”.
Por isso, Tapai recomenda que, em vez de esperar por um acordo ou negociação, que provavelmente não irá se concretizar, o comprador busque regularizar sua situação financeira antes de ser notificado. “É mais prudente buscar alternativas, como vender outros bens para quitar o débito.”
Outra possibilidade é vender o imóvel e transferir a dívida. Mas, para fazer essa transferência, o banco terá de aprovar a concessão do crédito para o novo comprador. “Isso pode complicar a venda, que pode não ser concluída até que o consumidor seja notificado”, diz Tapai. Portanto, o ideal é que o comprador busque soluções assim que perceber a existência do risco de não conseguir pagar a dívida, explica o advogado.
Restituição integral dos valores pagos não é garantida
Além de perder o imóvel, não há garantia de que haja restituição integral do valor já pago pelo comprador ao banco. Isso porque, ao retomar o imóvel, o banco deve, obrigatoriamente, realizar dois leilões. Se não conseguir vender o imóvel no primeiro leilão, no segundo o banco pode, em tese, vende-lo por um valor mais baixo, suficiente para quitar a dívida do comprador, diz Tapai.
Ou seja, o imóvel pode ser leiloado por um preço bem abaixo de seu valor de mercado. “Essa estratégia é interessante para o banco, que consegue vender o imóvel mais rápido. No entanto, o comprador tem prejuízo, pois pode receber um valor inferior à quantia já paga ao longo do financiamento”, diz o advogado.
Ele cita como exemplo um comprador que já pagou 100 mil reais de um financiamento de 200 mil reais. Caso o imóvel seja leiloado por 130 mil reais, o banco ficará com os 100 mil reais necessários para quitar o saldo devedor do financiamento, enquanto o comprador receberá apenas os 30 mil reais adicionais.
Apesar de ser possível entrar com uma ação judicial para questionar o valor pelo qual o imóvel foi leiloado, caso o preço de venda fique abaixo do valor de mercado da unidade, não há garantia de que o comprador ganhe a causa, diz Tapai. “Não há um histórico claramente favorável ao comprador nesse caso”.
- 1. Sonho distante
1 /22(Thinkstock/roberthyrons)
São Paulo - Para financiar um imóvel de 70 metros quadrados no Rio de Janeiro , é preciso receber um salário de 22.250 reais, em média, renda quase três vezes superior à necessária para adquirir uma unidade do mesmo tamanho em Contagem, no interior de Minas Gerais, onde é possível obter crédito para a compra com um salário de 7.459 reais.Para conseguir adquirir um apartamento desse tamanho, um carioca deve comprovar renda 12 vezes superior à média salarial recebida por cada morador da cidade, equivalente a 1.784 reais segundo dados do Censo realizado pelo IBGE em 2010, o último disponível.A pedido de EXAME.com, o Canal do Crédito verificou qual é a renda mensal média necessária para financiar um mesmo tipo de imóvel em 20 cidades do país. Para realizar a simulação, o site de comparação de financiamentos imobiliários tomou como base os preços do metro quadrado divulgados pelo índice FipeZap de maio, registrados em cada uma das 20 cidades incluídas no índice: Belo Horizonte, Brasília , Campinas, Contagem, Curitiba, Florianópolis, Fortaleza, Goiânia, Niterói, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador, Santos, Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, São Paulo , Vila Velha e Vitória. A partir do preço médio do imóvel em cada cidade, o Canal do Crédito simulou qual seria o custo do financiamento dessas unidades nos bancos Santander , Bradesco e Banco do Brasil ,dentro das condições praticadas atualmente pelas três instituições financeiras.O levantamento levou em consideração que o comprador financie 80% do valor da unidade durante 30 anos e a operação tenha Custo Efetivo Total (taxa que inclui todos os encargos financeiros da operação) de 11,20%, em média. Os financiamentos simulados utilizam a tabela SAC, que tem parcelas decrescentes.A renda familiar ou individual bruta necessária para arcar com a prestação foi calculada a partir do valor da primeira parcela,, considerando que o valor corresponda a 30% da renda, limite fixado pelos bancos . O Bradesco é o único banco entre os incluídos no levantamento que considera a renda líquida (já livre de impostos) para aprovação do crédito. Ou seja: é necessária, em média, uma renda maior do que as apontadas no levantamento para obter um financiamento imobiliário no banco. O Itaú e a Caixa não foram incluídos na pesquisa por não financiarem 80% do valor do imóvel. No final de abril, a Caixa passou a conceder crédito equivalente a apenas 50% do valor de imóveis usados, enquanto no mês passado o Itaú diminuiu o limite financiado de 80% para 70% do valor do imóvel. Veja nas fotos a seguir os resultados do levantamento feito pelo Canal do Crédito:
2 /22(Dabldy/Thinkstock)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 22.250 |
| Valor da primeira parcela | R$ 6.675 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 595.952 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 148.988 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 744.940 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 10.642 |
3 /22(Viagem e Turismo/Divulgação)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 17.966 |
| Valor da primeira parcela | R$ 5.390 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 480.760 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 120.190 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 600.950 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 8.585 |
4 /22(Divulgação/SeturDF)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 16.637 |
| Valor da primeira parcela | R$ 4.991 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 445.032 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 111.258 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 556.290 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 7.947 |
5 /22(Wikimedia Commons/Phx)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 16.143 |
| Valor da primeira parcela | R$ 4.843 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 431.760 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 107.940 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 539.700 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 7.710 |
6 /22(Prefeitura de Florianópolis/Divulgação)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 12.679 |
| Valor da primeira parcela | R$ 3.804 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 338.632 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 84.658 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 423.290 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 6.047 |
7 /22(Leonardo.stabile/Wikimedia Commons)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 12.625 |
| Valor da primeira parcela | R$ 3.787 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 337.176 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 84.294 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 421.470 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 6.021 |
8 /22(Vander Bras/ Divulgação/ Prefeitura municipal de Belo Horizonte)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 12.398 |
| Valor da primeira parcela | R$ 3.719 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 331.072 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 82.768 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 413.840 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 5.912 |
9 /22(Alexandre Giesbrecht/Creative Commons)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 11.938 |
| Valor da primeira parcela | R$ 3.581 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 318.696 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 79.674 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 398.370 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 5.691 |
10 /22(Divulgação/Embratur)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 11.888 |
| Valor da primeira parcela | R$ 3.566 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 317.352 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 79.338 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 396.690 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 5.667 |
11 /22(Ricardo Stricher/Arquivo PMPA)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 11.288 |
| Valor da primeira parcela | R$ 3.386 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 301.224 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 75.306 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 376.530 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 5.379 |
12 /22(Wikimedia Commons)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 11.004 |
| Valor da primeira parcela | R$ 3.301 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 293.608 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 73.402 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 367.010 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 5.243 |
13 /22(Erick Coser/Wikimedia Commons)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 10.961 |
| Valor da primeira parcela | R$ 3.288 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 292.432 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 73.108 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 365.540 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 5.222 |
14 /22(Wikimedia Commons)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 10.836 |
| Valor da primeira parcela | R$ 3.251 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 289.072 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 72.268 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 361.340 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 5.162 |
15 /22(Wikimedia Commons/rvcroffi)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 10.461 |
| Valor da primeira parcela | R$ 3.138 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 278.992 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 69.748 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 348.740 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 4.982 |
16 /22(Creative Commons/Flickr/Diego Torres Silvestre)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 10.263 |
| Valor da primeira parcela | R$ 3.079 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 273.672 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 68.418 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 342.090 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 4.887 |
17 /22(Raquel Toth/PMSBC/Reprodução)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 9.882 |
| Valor da primeira parcela | R$ 2.965 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 263.424 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 65.856 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 329.280 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 4.704 |
18 /22(Adelano Lázaro/Wikimedia Commons)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 9.723 |
| Valor da primeira parcela | R$ 2.917 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 259.168 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 64.792 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 323.960 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 4.628 |
19 /22(VALTER MONTEIRO/VEJA)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 9.015 |
| Valor da primeira parcela | R$ 2.705 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 240.128 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 60.032 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 300.160 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 4.288 |
20 /22(Wikimedia Commons)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 8.751 |
| Valor da primeira parcela | R$ 2.625 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 233.016 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 58.254 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 291.270 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 4.161 |
21 /22(Divulgação/Prefeitura de Contagem)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 7.459 |
| Valor da primeira parcela | R$ 2.238 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 198.296 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 49.574 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 247.870 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 3.541 |
22 /22(Divulgação/VivaReal)