Para os fundos de shoppings, o pior já passou. Como investir agora

O efeito da pandemia para os shoppings foi, sem dúvida, negativo. Não seria diferente com os fundos imobiliários (FIIs) que investem nesses ativos. Com o fechamento das atividades por um mês ou dois, dependendo da região, os rendimentos distribuídos aos investidores desabaram . Mas nos últimos dois meses já é possível verificar que o segmento saiu do fundo do poço.

É o que mostra um levantamento feito pela EXAME Research sobre o quanto os cinco maiores fundos que investem em shoppings listados na B3 distribuíram em rendimentos por cota. Em outubro, a pesquisa considera o fechamento do mercado no dia 20 de outubro.

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Confira abaixo o levantamento:

Pagamento de rendimentos por cota (em R$)

O fundo da Hedge (HGBS11), que investe em 11 ativos em diferentes regiões do país, com foco na classe média, estava distribuindo R$ 1,40 por cota antes da crise, em março. O valor foi gradativamente caindo até chegar a R$ 0,25 e, em outubro, teve uma leve alta, para R$ 0,30.

O mesmo aconteceu com o HSI Mall (HSML11), que tem cinco ativos na carteira, localizados na região metropolitana de São Paulo, na capital e nas cidades de Maceió e Rio Branco. Em maio, o fundo distribuia proventos equivalentes a R$ 0,60 por cota. Em agosto, os valores atingiram R$ 0,18 e, desde então, voltaram a crescer, até atingir R$ 0,40 em outubro.

O XP Malls, que tem foco em shoppings voltado para o público de alta renda na cidade de São Paulo, chegou a zerar a distribuição de rendimentos em agosto. Contudo, em setembro e outubro voltou a distribuir rendimentos, até chegar ao valor de R$ 0,26 por ação. Antes da crise, o valor mensal estava em R$ 0,50 por ação.

Há quem esteja otimista com a retomada e até mesmo adquirindo novas participações em empreendimentos. É o caso do Vinci SC (VISC11), que comprou 17% do Ribeirão Shopping, no interior de São Paulo. Antes já havia adquirido, em plena crise, 100% de participação em outro empreendimento no Espírito Santo.

A retomada do rendimento foi auxiliada, assim como no HSI, por empreendimentos do Nordeste e Norte do país, que tiveram uma performance de vendas que superou expectativas. "As vendas do shopping que temos em Belém, no Pará, estão próximas dos níveis pré-crise. Acreditamos que tenha sido efeito do auxílio emergencial", diz Leandro Bousquet, head de real state da Vinci Partners, gestora do fundo.

Mas ainda que os shoppings tenham sido reabertos, pontos como a reabertura de áreas de lazer ainda não estão sanados. Mesmo a restrição da ocupação é importante não apenas no desempenho das vendas, mas também em receitas, como com estacionamentos.

A cidade de São Paulo permitiu recentemente a reabertura dos cinemas, mas o gestor da HSI, Felipe Gaiad, aponta que o problema é que a indústria de entretenimento também foi impactada. "Não existem filmes blockbusters em cartaz. A reabertura não é suficiente para atrair público."

Como investir agora?

Arthur Vieira, professor da EXAME Academy, aponta que apesar da recuperação, os rendimentos distribuídos ainda estão abaixo dos patamares pré-crise.

Portanto, quem quer aplicar em FIIs deve optar pelo segmento de shoppings apenas caso acredite que os ativos tenham um bom potencial futuro. "Precisa acreditar que a retomada das vendas nos empreendimentos será rápida. Quanto mais as lojas venderem, mais se pagará de aluguel e os rendimentos dos fundos tendem a acompanhar."

Para aqueles que desejam ter uma carteira com foco em geração de renda, perfil geralmente de aposentados e investidores mais conservadores, Vieira não indica o segmento agora.

O professor pondera que o setor é naturalmente mais volátil quando se trata de distribuir rendimentos. Isso porque os aluguéis das lojas geralmente são compostos por um preço fixo mais um porcentual do faturamento da empresa. Por isso, na crise o segmento tende a ser mais impactado. Por outro lado, na retomada tende a ser beneficiado mais rapidamente do que outros setores mais defensivos, como o de galpões de logística.

É importante, de qualquer forma, ter cautela, diz Vieira. "A crise de saúde não está resolvida. Há uma segunda onda na Europa. É aconselhável que o investidor tenha uma carteira diversificada de FIIs, como forma de compensar riscos."

Na cidade de São Paulo, os estabelecimentos estão entrando na fase quatro, na qual deixam de ter restrição de horários, mas continuam com limitações em relação à ocupação.

No Hedge, quatro shoppings já tiveram de suspender atividades novamente por conta da covid-19. Contudo, em relatório gerencial, o gestor do FII aponta que "o portfólio foi construído ao longo dos últimos 14 anos (...) e que estar concentrado na região metropolitana de São Paulo é estar na região mais resiliente e economicamente pujante do Brasil, e que será por essa região que a economia deve retomar".