Metrô valoriza imóveis e reduz vacância, dizem especialistas

São Paulo - A mobilização de moradores de endereços nobres contra a instalação de estações de metrô em seus bairros é história antiga. Na semana passada, a decisão do Metrô de São Paulo de mudar de lugar a estação que ficaria na avenida principal de Higienópolis, região central da capital paulista, causou polêmica por ter sido supostamente provocada por pressão dos moradores.

Os argumentos dos moradores que se declararam contra a estação de Metrô em Higienópolis são diversos. Há quem tema a desapropriação de estabelecimentos comerciais importantes para a região ou a descaracterização da paisagem caso as estações sejam demasiadamente espetaculosas. Os argumentos menos válidos, porém, são os que mais saltam aos olhos.

São os temores de que um afluxo maior de pedestres traga consigo moradores de rua, ambulantes e usuários de drogas, prejudique a cultura própria do bairro e, consequentemente, desvalorize os imóveis da região. Quem é favorável à expansão metroviária, por sua vez, costuma classificar tal insegurança como uma forma de preconceito contra as pessoas que dependem do transporte de massas, por parte de pessoas que se esquecem ou fingem esquecer de que a rua é, afinal, um espaço público.

“Os temores de quem não quer o metrô são temores de quem está olhando para o passado, e não para o futuro”, afirma categoricamente Celso Pinto, diretor do escritório de São Paulo da imobiliária Sotheby’s, especializada em imóveis de alto padrão. Ele, como outros especialistas em mercado imobiliário ouvidos por EXAME.com, defende que, de forma geral, o metrô, assim como todas as melhorias em infraestrutura, valoriza os bairros e os imóveis, aumenta sua liquidez e reduz as taxas de vacância. Não importa quantas sejam as estações ou o quão próximas estejam umas das outras.

Melhorias no trânsito valorizam bairro

É compreensível que um morador antigo, acostumado à tranquilidade de seu bairro, se incomode com um aumento no fluxo de pessoas na região em razão de uma estação de metrô ou mesmo de uma facilidade, como um novo shopping. Mas dizer que as mudanças desvalorizarão seu imóvel já não faz sentido. Na época da instalação do Shopping Pátio Higienópolis, houve quem reclamasse que o empreendimento fosse causar problemas no trânsito, mas o afluxo de pessoas em busca das lojas de alto padrão trouxe mais valorização aos imóveis da região.

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“Acesso a metrô valoriza sempre. A maior parte das pessoas acha ótimo ter uma estação de metrô perto de casa ou um shopping do outro lado da rua. Quem eventualmente se incomodar com o fluxo maior de pessoas vai sentir uma diferença tão grande na valorização e na liquidez que poderá até mesmo vender seu imóvel sem problemas”, afirma Luiz Fernando Gambi, diretor de comercialização e marketing do Secovi-SP, sindicato das empresas de habitação. Para ele, que considera a polêmica em torno do metrô de Higienópolis o reflexo de uma mentalidade “pequena”, o transtorno das obras e o movimento intenso podem eventualmente provocar uma desvalorização somente nos imóveis adjacentes aos terrenos das estações de metrô.

Celso Pinto, da Sotheby’s, diz ser difícil estimar quanto os imóveis poderiam valorizar em Higienópolis com a construção da linha laranja do metrô, em função da escassez de terrenos vagos. O especialista faz, porém, uma analogia com a valorização do Morumbi com as perspectivas de construção de uma linha de metrô que passará pelo famoso bairro da Zona Sul. “As futuras melhorias no trânsito levaram a uma valorização dos terrenos entre 10% e 20% no Morumbi. Acredito que em Higienópolis seja mais ou menos isso também”, diz.

Pinto explica que o que desvaloriza os imóveis é o trânsito complicado, e não as soluções inteligentes em transporte. Ele alega que, conforme o metrô se expande, menor será o impacto do grande número de pessoas em torno das estações de metrô. E quebra o mito de que o público de alto padrão só ande de carro e não se valha do transporte público. “Conheço muita gente de alto poder aquisitivo que quer simplificar a vida. Para isso, mudam-se para flats repletos de serviços e para perto do metrô, para prescindir do carro”, conta. “Em Londres, onde fica a sede da Sotheby’s, mesmo os clientes de mais alto padrão usam o metrô para fugir do trânsito”.

Compra deve ser feita com estação ainda no papel

O que afirmam os especialistas pode ser observado em estudos publicados recentemente. Um levantamento da imobiliária Lopes divulgado no início do ano mostra que dos 229 lançamentos programados para 2011 na capital paulista, 109 se localizavam a menos de 1 km de uma estação de metrô, evidenciando a alta procura por esse tipo de imóvel. “Já tive clientes que diziam que não importava o bairro; queriam um imóvel perto de alguma estação de metrô”, conta Luiz Gambi, do Secovi-SP.

Em 2009, um estudo publicado na Revista de Engenharia pelo engenheiro Carlos Eduardo de Paiva Cardoso, mostrou que áreas próximas às linhas de metrô de São Paulo vêm passando por um processo de elitização. Isso porque, com a valorização dos imóveis e o aumento do custo de vida, antigos moradores se mudam, abrindo caminho para famílias menores e com maior poder aquisitivo, o que provoca, inclusive, menor adensamento do bairro.

“É difícil isolar as variáveis que valorizam ou desvalorizam um imóvel. De modo geral, estações do metrô valorizam, mas não é que seja uma regra”, diz Luiz Calado, vice-presidente do Instituto Brasileiro dos Executivos de Finanças (IBEF) e autor do livro “Imóveis: seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio”.

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Ele dá a dica de investimento quando há iminência de um empreendimento como o metrô. “O melhor momento para comprar um imóvel perto de uma estação é quando ela ainda está no planejamento. Ainda não tem obra nem ampla divulgação. Depois que as obras começam, os preços já se ajustam, e a valorização torna-se bem menor até a data de inauguração”, explica Calado. Mesmo para quem aluga pode haver benefícios. É difícil precisar o impacto de um empreendimento como o metrô no valor dos alugueis, mas geralmente ocorre um significativo aumento na demanda, com consequente redução na taxa de vacância.

Dos temores das pessoas contrárias ao metrô perto de casa, o que se justifica mesmo é a instalação de camelôs no entorno das estações. “Esse tipo de comércio de rua realmente desvaloriza, assim como feiras livres e quaisquer outras iniciativas que restrinjam a mobilidade dos moradores e provoquem muito barulho”, diz Calado. Mas é claro que não se trata de uma relação causa-efeito. Nada prova que estações de metrô necessariamente atraiam ambulantes. E se atraírem, é sem dúvida incumbência do poder público fiscalizar e impedir atividades irregulares.

Os fatores que valorizam e desvalorizam um bairro

O que valoriza os bairros:

- Shopping centers em regiões mal servidas por esse tipo de empreendimento;

- Praças e áreas arborizadas;

- Estabelecimentos comerciais, empresas e a formação de centros empresariais e financeiros nas proximidades;

- Boa rede de transportes, estações de metrô (quanto mais linhas chegarem ao local, melhor), transportes integrados;

- Grande quantidade de ruas em curva, que não permitam trânsito muito intenso ou em velocidade, com prioridade para o tráfego local de veículos;

- Fácil acesso a avenidas.

O que desvaloriza os bairros:

- Ocupações irregulares, como favelas;

- Comércio de rua, como feiras livres, ambulantes e camelôs;

- Quaisquer intervenções periódicas que restrinjam a mobilidade dos moradores, por exemplo, fechando a rua (caso das feiras livres);

- Imóveis e terrenos abandonados ou invadidos;

- Pontos de prostituição ou venda de drogas;

- Casas noturnas e bares com barulho intenso no entorno localizados muito perto de residências;

- Trânsito complicado, com muitos engarrafamentos;

- Expectativa em torno de projetos que nunca saem do papel nem se sabe se vão sair.