Invista sem comprar tijolos

O mercado imobiliário brasileiro está passando por um momento inédito em sua história. Pela primeira vez em muitos anos, o cenário é de crescimento sólido e sustentável. Essa mudança abre inúmeras oportunidades para o investidor, não apenas na forma tradicional -- comprando imóveis --, mas investindo em títulos financeiros garantidos pelas receitas de construção ou de aluguel.

Investir da maneira tradicional costuma ser arriscado. Vender um imóvel pode demorar anos -- e os apressados normalmente se vêem obrigados a conceder generosos descontos ao comprador. "Ao comprar um imóvel, o investidor tem de saber que o retorno costuma vir só no longo prazo", diz o engenheiro João Rocha Lima, professor da Universidade de São Paulo e coordenador do Núcleo Real Estate. Negociar com títulos é mais fácil -- é um mercado mais líquido, com preços mais transparentes e sem muitas das distorções das transações feitas da maneira tradicional. Para os especialistas, essas facilidades devem estimular o crescimento do mercado de investimento em títulos nos próximos anos, a exemplo do que ocorreu nos Estados Unidos a partir dos anos 80. De praticamente inexistentes naquela década, os produtos financeiros lastreados por imóveis responderam por 330 bilhões de dólares em 2005.

Para participar desse negócio, o investidor brasileiro tem três alternativas: as ações de construtoras, os fundos imobiliários e um instrumento um pouco mais recente, conhecido como Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI). As ações são o caminho mais adequado para o pequeno investidor. As empresas imobiliárias que abriram seu capital viram o preço de seus papéis disparar no mercado. As quatro grandes construtoras que lançaram ações nos últimos meses -- Cyrela Brazil Realty, Gafisa, Rossi Residencial e Company -- captaram juntas mais de 3 bilhões de reais. Os papéis da Cyrela Realty, por exemplo, tiveram rentabilidade acumulada de 133% entre 1o de julho de 2005 e 21 de agosto de 2006, segundo a consultoria Economática. O resultado é quase dez vezes superior aos 16% registrados pelo Ibovespa no mesmo período.

Os fundos imobiliários e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) têm uma grande vantagem em relação às ações -- são isentos de imposto de renda desde 2006. Também têm uma desvantagem -- são bem menos negociados. Isso decorre do fato de serem, ainda, investimentos pouco conhecidos. Os 64 fundos registrados na Comissão de Valores Mobiliários em julho tinham um patrimônio de 2,7 bilhões de reais. O mais conhecido deles é o fundo Shopping Pátio Higienópolis, de São Paulo, lançado em dezembro de 1999. Até agora o mais bem-sucedido de sua categoria, o fundo tem um patrimônio de 73 milhões de reais e rendeu, em média, 1,4% ao mês.

Os CRIs são títulos de renda fixa, geralmente corrigidos pelo Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M) e com duração média de três anos. Sua receita é garantida pelo contrato de aluguel de uma grande empresa, um condomínio industrial ou um hotel. Também é um mercado incipiente. Hoje, estão em circulação 42 lançamentos, com patrimônio total de 1,5 bilhão de reais. Sua remuneração média é a variação da inflação mais 9,5% ao ano. Só estão disponíveis para os investidores qualificados -- que têm mais de 300 000 reais para investir. "O investidor tem de saber qual opção de investimento é a melhor para ele", diz Sérgio Belleza Filho, consultor especializado em mercado imobiliário. "A boa notícia é que hoje essas opções existem e devem se consolidar cada vez mais daqui em diante."