Crowdfunding de imóveis projeta retorno de 200% do CDI

São Paulo - Já é sabido: o brasileiro adora investir em tijolo. Mas, nos últimos anos, a forma de aplicar dinheiro em imóveis se modernizou.

Além da compra de unidades para obter ganhos com aluguel, a carteira de investimentos do brasileiro passou a ser mais liquida e diversificada. Começou a incluir também LCIs, cujo maior atrativo é isenção de Imposto de Renda, fundos imobiliários, que vêm batendo recordes de valor, e também ativos de maior risco, que não contam com a proteção do FGC, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários, os CRIs.

Agora, o crowdfunding imobiliário começa a se tornar mais uma opção de investimento no setor. Antes destinado apenas a investidores qualificados, que poderiam aplicar dinheiro no investimento por meio de family offices, a regulação da modalidade, criada com a instrução 588 da CVM em 2017 e também norma do Bacen, permitiu a criação de plataformas online e abriu a aplicação para investidores de todos os portes.

O principal atrativo dessa modalidade de investimento é o alto retorno projetado: cerca de 13% ao ano, o equivalente a 200% do CDI. É possível investir a partir de 1 mil reais em cada projeto imobiliário, como condomínios de casas, apartamentos, empreendimentos comerciais e até bairros planejados.

Ao menos quatro plataformas registradas na CVM já oferecem esse tipo de investimento há pelo menos um ano: Urbe.me, Inco, Bloxs e Glebba. Mas nesse ano o setor ganhou mais participantes, alguns apenas registrados na CVM e outros já em operação, como Finco Invest, Cityfund, Upangel e Thinvest.

A Urbe.me é a plataforma que vem concentrando ofertas. Somente em 2018, 14 projetos foram financiados no site, enquanto as concorrentes oscilaram entre uma e duas captações, segundo dados da CVM. O CEO Lucas Obino aponta que, atualmente, a plataforma abre uma captação por semana.

Como funciona

Cada projeto imobiliário pode captar dinheiro na plataforma de forma diferente. A captação pode ser realizada apenas uma vez ou diversas vezes, mas sempre com um prazo final pré-determinado.

O pequeno investidor pode aplicar dinheiro no crowdfunding desde que tenha mais de 18 anos e invista, no máximo, 10 mil reais na modalidade por ano. Já investidores que tenham mais de 100 mil reais de renda bruta anual ou aplicados pode investir valores maiores, enquanto investidores qualificados, que têm um milhão de patrimônio, não têm limite de valor para investir.

A taxa de intermediação da plataforma é cobrada das incorporadoras. O investidor recebe sua rentabilidade líquida de tarifas.

Atualmente, o crowdfunding representa apenas um porcentual do financiamento do projeto imobiliário, uma ajuda para que ele chegue à fase de bancarização. O início do financiamento geralmente é obtido com capital da própria incorporadora, já que o investimento via plataforma é oferecido apenas na fase de vendas.

Além disso, alguns bancos costumam exigir que a obra avance antes de desembolsar novos empréstimos. O crowdfunding acaba sendo uma forma de atender essas exigências de forma mais rápida.

A ideia é que, no futuro, quando o mercado amadurecer, o crowdfunding imobiliário possa financiar um projeto inteiro.

Vantagens e desvantagens

A alta rentabilidade da modalidade é uma forma de compensar o risco da aplicação.

O investimento em um crowdfunding imobiliário é semelhante ao da compra de um imóvel na planta: você adquire uma parte do empreendimento com o intuito de financiá-lo e ganhar com a sua valorização ao final da obra. Mas essa valorização pode se concretizar ou não.

No caso do crowdfunding, o ganho é um porcentual do Valor Geral de Vendas (VGV). Ou seja, quanto maior o sucesso do empreendimento, maior a possibilidade de a taxa de retorno ser maior. Já se as vendas não atingirem a expectativa, a taxa de retorno pode ser menor do que a estimada.

A vantagem da modalidade é que o investidor detém um título de dívida, mais líquido. Geralmente a aplicação pode ser resgatada após dois anos ou quatro anos. É necessário ressaltar que o investimento não tem cobertura do FGC, a exemplo das LCIs.

Contudo, o fato de cada projeto ser uma empresa separada da incorporadora dilui o risco da aplicação. Essa estrutura dispensa vínculos societários e faz com que, caso a construtora vá à falência, o investidor entra na fila dos credores e o patrimônio do projeto seja usado para quitar dívidas.

Apesar de investir em imóveis, o crowdfunding é um investimento que tem risco e retorno similar ao de ações na bolsa de valores, diz Obino, da Urbe-me. "No caso de a construtora ficar inadimplente e não pagar o empréstimo, ele corre o risco de perder o principal".

Entre os investimentos tradicionais, o crowdfunding imobilário se assemelha mais a um CRI, segundo Francisco Perez, CEO da Glebba. "A diferença é que, quando o CRI é emitido, o empreendimento já foi desenvolvido. O investidor tem uma taxa de retorno menor porque não aplicou durante a fase de desenvolvimento do empreendimento, onde se concentra a valorização".

Perfil dos projetos

A Urbe.me investe em todos os tipos de projetos, desde apartamentos que se enquadram em programas de incentivo, como "Minha Casa Minha Vida", até edifícios de alto padrão em qualquer cidade do país. "Para nós, o importante é olhar a performance histórica da incorporadora, analisar o seu perfil de crédito e se o produto é adequado", diz Obino, da Urbe.me.

Um dos projetos escolhidos para investimento pela plataforma é um condomínio com 200 casas em Cotia, no interior de São Paulo, incorporado pela Sindona. O projeto chegou à plataforma já aprovado pela Prefeitura e com metade dos imóveis vendidos. A incorporadora está há 10 anos no mercado e já construiu 800 imóveis.

A Glebba aceita apenas imóveis que já foram aprovados por órgãos municipais e ambientais e já estejam na fase de lançamento. Trabalha com empreendimentos urbanísticos, que são vendidos após o parcelamento do solo, geralmente bairros planejados no interior de São Paulo, na região de Vinhedo, Itatiba e Jundiaí.

"Nessa fase, o retorno pode ser maior. Contudo, obter retorno com a valorização de toda a área é mais complexo, e a escolha da cidade e região tem de ser minuciosa", diz Perez.

Ao mesmo tempo, é possível vender parcelas de bairros planejados para incorporadoras, empreendedores e também pessoas físicas que queiram construir casas no terreno. "Os compradores são mais diversificados do que os que compram um empreendimento residencial", conclui o executivo.