São Paulo – Quem paga aluguel sabe que, em geral, os valores sofrem reajustes a cada 12 meses de contrato, normalmente pelo Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M). Nos 12 meses terminados em julho, o índice de inflação acumulou alta de 6,67%, e pode ter pesado no bolso de quem já estava com o orçamento apertado para bancar o imóvel onde vive. Quando o aluguel se torna impagável após os reajustes, o inquilino pode tentar negociar, mas o sucesso vai depender muito da fase em que o contrato se encontra.

De qualquer forma, renegociar o aluguel é geralmente melhor para ambas as partes do que uma rescisão ou a entrega do imóvel após o término do contrato. Isso porque é vantajoso para o proprietário fugir dos custos de colocar seu imóvel novamente no mercado, assim como é interessante para o locatário evitar as dores de cabeça e dos custos de buscar outro imóvel e iniciar um novo contrato. Veja como renegociar o valor do seu aluguel em cada situação: no meio do contrato, perto do fim do contrato e terminado o contrato:

No meio do contrato

Essa é a situação em que a tentativa de renegociação tem menores chances de sucesso. Isso porque, ao assinar um contrato de, digamos, 30 meses (duração padrão dos contratos de locação), o inquilino está dizendo que pode arcar com o valor daquele aluguel e seus futuros reajustes. Se a alta do IGP-M ou outro índice de inflação for tão alta a ponto de provocar um baque imprevisível no bolso do locatário no meio da vigência do contrato, a única saída para renegociação será por via judicial, e mesmo assim com pouca chance de ser bem-sucedida.

“Ocorre um conflito contratual. O locatário teria então que entrar com uma ação revisional de aluguel e comprovar por que não consegue arcar com o novo valor”, explica Alex Strotbek, consultor imobiliário do escritório Areal Pires Advogados. O inquilino terá, portanto, de produzir provas no sentido de mostrar que o reajuste está muito acima do que é possível para ele.

Segundo Strotbek, dificilmente uma incompatibilidade como essas vai ocorrer em uma economia estável, a menos que o inquilino esteja passando por um verdadeiro problema profissional ou familiar. Mas se não conseguir boas provas, a revisão do aluguel para baixo provavelmente não vai ocorrer. “Na verdade, as ações revisionais têm mais intuito de proteger o locador quando os aluguéis na microrregião sobem acima da inflação. Nesse caso, o proprietário sai perdendo ao cobrar um aluguel mais baixo, e pode pedir a revisão do valor para cima na Justiça”, explica o consultor.

Alguns contratos de aluguel estabelecem um prazo de carência depois do qual o inquilino pode deixar o imóvel sem multa mesmo que o contrato ainda não tenha terminado. Se for o caso, o inquilino pode optar por deixar o imóvel sem ônus, apenas com aviso prévio de 30 dias. Mas se o contrato não tiver uma cláusula como essa – ou o locatário ainda estiver em período de carência – será preciso pagar multa se decidir deixar o imóvel. A multa geralmente é de até três aluguéis, proporcional ao tempo de contrato decorrido.

---

Com o contrato próximo ao fim

De acordo com Alex Strotbek, de 30 a 60 dias antes do fim do contrato vigente é o melhor momento para se renegociar o valor do aluguel. Quando um contrato de locação termina, ele geralmente entra em prazo indeterminado, isto é, qualquer das partes passa a poder rescindi-lo desde que com aviso prévio de 30 dias. Mas, neste caso, é preservado o último valor de aluguel reajustado até o próximo reajuste, dali a 12 meses, e assim indefinidamente.

Embora o contrato por prazo indeterminado seja vantajoso para o inquilino que queira sair a qualquer momento do imóvel, esse tipo de documento será desinteressante para o inquilino que deseje permanecer no imóvel por um prazo mais longo, ou mesmo reduzir um pouco o valor de seu aluguel. A menos que sua ideia seja ganhar tempo para buscar um imóvel diferente e bem mais barato.

Ao renegociar o valor do aluguel próximo ao fim do contrato, as partes ficam obrigadas a confeccionar um novo contrato de locação, normalmente válido por mais 30 meses e com multa para quem rescindi-lo antes do término do prazo estipulado. Ou seja, se o último reajuste jogou seu aluguel de 1.400 para quase 1.600 reais, pode ser possível acordar com seu proprietário um novo aluguel de 1.500 reais. Mas com o novo contrato, o inquilino volta a ficar “preso” ao imóvel ao menos pelo prazo de carência.

Para Alex Strotbek, fazer um novo contrato é a alternativa mais segura tanto para proprietários quanto para inquilinos que desejem manter sua ligação no longo prazo. “O ideal é que sempre perto do término do contrato o locador e o locatário exponham suas vontades e expectativas em relação ao imóvel, como o tempo esperado de permanência e o valor do aluguel desejado. A negociação é mais uma questão de boa vontade do que de legislação”, diz o consultor.

Uma terceira alternativa, que também mantém o último valor de aluguel após os reajustes, é o aditamento do contrato por um novo prazo de 30 meses. No caso do aluguel de um imóvel comercial, dificilmente, porém, um proprietário aceitará este caminho, que é tremendamente desvantajoso para ele. Isso porque a Lei do Inquilinato garante ao inquilino o direito de renovação automática da locação após cinco anos (60 meses) de contrato, mesmo que o proprietário queira o imóvel de volta.

Quando ocorre o aditamento, além de serem preservadas as condições do contrato anterior, somam-se os 30 meses do primeiro contrato com os 30 meses do novo contrato, o que garante o direito de renovação automática pelo inquilino ao final do total de 60 meses. Quando se confecciona um novo contrato, porém, o tempo começa a contar do zero, mesmo que o locatário continue o mesmo.

Ou seja, findos os 30 meses do primeiro contrato, se for feito um novo contrato, com novas condições, por mais 30 meses, os períodos não vão se somar. É claro que esse procedimento, em que o inquilino perde força, pode ser questionado na Justiça, caso o locatário alegue que foi forçado a fazer um novo contrato assim que a vigência do primeiro terminou. Já no caso do imóvel residencial, o proprietário pode, se quiser, pedir o imóvel de volta após cinco anos ininterruptos de locação sob as mesmas condições.

Com o contrato vencido

Neste caso, o locatário já está em uma situação mais frágil, pois seu contrato já entrou em prazo indeterminado. Ou seja, o locador pode pedir o imóvel de volta a qualquer momento, desde que avise com 30 dias de antecedência. A renegociação do aluguel, porém, ainda é possível, desde que se confeccione um novo contrato, conforme o item anterior: novas condições exigem um novo prazo de carência e, portanto, multa para quem rescindir o contrato antes do tempo estipulado.

*Matéria atualizada em 11 de setembro de 2012.