São Paulo – Quem está pensando em adquirir uma cota em um consórcio imobiliário deve ficar atento. Na hora de comparar taxas de administração, é possível encontrar grandes diferenças entre bancos e administradoras de consórcios.

Segundo levantamento baseado em dados divulgados pelo Banco Central com as maiores administradoras de consórcios imobiliários do país, a Rodobens é a que cobrava, em média, a taxa de administração mais alta em abril, último dado divulgado. No período, a taxa cobrada pela administradora correspondia a 21,6% do valor da carta de crédito. Já o Bradesco cobrava, em média, a taxa mais baixa: 16,6%.

Ou seja, para uma carta de 300 mil reais, o valor a ser pago para a empresa administradora do grupo pode variar entre 49.800 reais ou 64.800 reais, em média: uma diferença de 15 mil reais.

Contudo, a pesquisa não deve levar em conta apenas o menor custo. Além da taxa administrativa, o porcentual de contemplação e inadimplência dos grupos são dados importantes que devem ser analisados na busca pelo melhor negócio, pois podem evitar dor de cabeça para os cotistas no futuro.

É o que conclui Marcelo Prata, especialista em crédito. “Em um financiamento de imóvel, o mais importante é a taxa de juros. Mas, em um consórcio, quem está emprestando dinheiro não é a administradora ou o banco: são pessoas. Ou seja: se elas estiverem inadimplentes, os usuários podem não ser contemplados com o valor da carta de crédito enquanto a situação não se normalizar”.

Portanto, a taxa de inadimplência é um dos itens que deve ser observado por quem quer comprar um imóvel na modalidade. “Se ela for alta, há um risco maior de que os usuários não sejam contemplados em algum momento”.

Há dois indicadores de inadimplência: o de cotistas já contemplados com o crédito e os que ainda não foram contemplados, ambos divulgados pelo Banco Central. Apesar de ambos aumentarem a insegurança financeira do grupo, o grande problema é o porcentual de inadimplentes que já foram contemplados, explica Prata. “Esse inadimplentes atrapalham o grupo porque eles já pegaram o dinheiro do bem. Quem busca resgatar o valor em caso de inadimplência se depara com um processo longo”.

Outro dado que deve ser observado por quem se interessa pela modalidade de crédito é o porcentual de contemplação de cada administradora ou banco, obtido quando se divide o número de cotas contempladas pelas cotas não contempladas, também divulgados mensalmente pelo BC. Marcelo Prata explica que ambos os índices estão relacionados, já que grupos com baixa inadimplência contribuem para um porcentual maior de contemplação.

Antes de optar por uma administradora, é possível ainda consultar o índice de reclamações da empresa, também divulgado pelo Banco Central.

Veja abaixo a tabela de indicadores referente às maiores administradoras de consórcio de imóveis do país, conforme os últimos dados divulgados pelo BC:

Empresa	Taxa de Administração	Porcentual de contemplação (abril/2017)	Porcentual de inadimplência - Cotas contempladas
Ademilar	20,9%	0,5%	17%
Banco do Brasil	18%	0,6%	4%
Bradesco	16,6%	1,9%	5%
Caixa	16,7%	1,9%	10%
Embracon	19,7%	1,5%	17%
Itaú	21,5%	1,2%	6%
Porto Seguro	21,5%	1,5%	6%
Rodobens	21,6%	0,8%	9%

Outras taxas também devem ser analisadas

 

Além da taxa administrativa, o custo de seguros, que cobrem morte e invalidez do cotista, e a taxa de fundo de reserva, cujos recursos servem para cobrir a inadimplência do grupo, também devem ser comparadas. “Grupos com fundos de reserva têm mais fôlego para contemplar cotistas, mesmo que tenha taxas altas de inadimplência”, explica Prata.

Mas atenção: a ausência de cobrança por fundos de reserva em administradoras como Rodobens e Ademilar, apesar de reduzir o valor a ser pago por cada cotista, pode representar maior insegurança para o grupo, já que não haverá um mecanismo que permita continuar a contemplar cotistas caso a inadimplência aumente.

Compare na tabela abaixo as informações sobre taxas e facilidades enviadas pelas maiores empresas de consórcio imobiliário do país. Apenas a Caixa não participou do levantamento:

Empresa	Taxa administrativa	Fundo de reservas	Seguros	Facilidades
Bradesco	21% (200 meses)	3%	0,0473%	Unificação de cotas e taxa de administração menor para prazos menores
Porto Seguro	16% a 19% para planos de 200 meses	0,5%	0,031%	Redução do crédito e diluição de parcelas
Itaú	17% (109 meses) a 24% (192 meses)	3%	0,0472%	Parcelas menores nos 30 primeiro meses e uso de até 30% do valor da carta como porcentual do lance.
Embracon	17% a 20% em planos de até 180 meses	2%	0,061%	Valor das parcelas reduzido em 25% até a data da contemplação da cota, quando o consorciado opta por aceitar 75% do crédito ou pagar os 25% adicionais até o fim do contrato
Rodobens	12,5% (60 meses) a 26% (180 meses)	Não cobra	0,0281%	Parcela reduzida em 30% até a contemplação, parcelas maiores até a metade do plano com taxa de 17% e diluição do lance
Banco do Brasil	15% a 20% em 180 meses	2,5% a 5%	0,0558%	Opção de parcelas mensais, semestrais e anuais e união de cotas
Ademilar	18% (180 meses) a 24% (240 meses)	Não cobra	0,0380%	Parcela reduzida (70% do valor) até a contemplação, seguro pago após a contemplação e, na contemplação, opçäo de manter o prazo e reduzir parcelas ou manter parcelas e reduzir o prazo.

Para quem a modalidade é indicada

Resiliente à crise, o consórcio de imóveis continua a crescer. A modalidade de crédito avançou 7,8% de janeiro a maio, de acordo com a Associação Brasileira de Administradoras de Consórcio (ABAC).

Mesmo mais acessível do que um financiamento, a decisão por comprar uma cota do consórcio imobiliário deve ser analisada com cautela.

A grande vantagem da modalidade é näo cobrar os altos juros de um financiamento. Apesar da expectativa de ser contemplado com o valor da carta de crédito em pouco tempo, o prazo máximo para receber o valor é de 18 anos.

“Muita coisa pode acontecer neste período. Ainda que o dinheiro seja corrigido pelo Índice Nacional de Construção Civil (INCC), os imóveis têm dinâmicas de preços próprias”, diz Prata. Ou seja, até ser contemplado, o cotista pode não ter, necessariamente, o dinheiro necessário para comprar o imóvel que planejou porque os preços subiram mais do que o previsto, por exemplo.

Outra característica da modalidade de crédito que atrai interessados é o fato de criar uma poupança forçada, indicada para quem não consegue  guardar dinheiro para comprar o bem de outra forma, investindo, por exemplo.

Inadimplência e cancelamento 

Caso não consiga pagar os boletos, ainda não tenha sido contemplado e queira cancelar o consórcio, o cotista provavelmente irá perder as taxas pagas como fundo de reserva e taxa de administração e pode ter de pagar uma multa de cerca de 10% do valor que já pagou ao grupo.

Além disso, pode ter de esperar para receber o restante do dinheiro que já foi pago até o final do plano. As administradoras realizam sorteios mensais nos quais, se contemplado, o cotista recebe o dinheiro que já foi pago. Caso contrário, terá de esperar pela data final do plano para obter o reembolso.

Caso já tenha sido contemplado com a carta de crédito e não consiga continuar a pagar os boletos, o processo se assemelha ao de um financiamento bancário. Neste caso, o imóvel poderá ir à leilão e ser usado como garantia para o pagamento do restante da dívida.