São Paulo – Entrar em um financiamento imobiliário longo – de 20, 30 anos – não necessariamente significa levar todo esse tempo para quitar a sua dívida. Nem quer dizer que o valor das parcelas precisará ser aquele até o fim. Quando entram recursos extras, você pode fazer o que se chama de amortização – adiantar o pagamento ao banco, reduzindo o saldo devedor do seu imóvel, pagando menos juros e acelerando a quitação da casa própria.

Para entender como a amortização funciona, convém compreender como são formadas as parcelas de um financiamento imobiliário. Cada parcela, do início ao fim do prazo, é composta de principal (a parte correspondente ao valor que você pegou emprestado), juros (o que o banco cobra para emprestar) e os encargos (como seguros e outras taxas operacionais).

O saldo devedor – que é o que você amortiza – corresponde, portanto, apenas ao valor que você pegou emprestado. Se seu imóvel custou 400 mil reais, e você financiou 300 mil, seu saldo devedor é de 300 mil, independentemente de quanto você tenha que pagar de juros e encargos.

De acordo com Marcelo Prata, presidente da Associação Brasileira dos Correspondentes de Empréstimo e Financiamento Imobiliário (Abracefi) e sócio-fundador da consultoria Canal do Crédito, o sistema de amortização mais usado atualmente é a tabela SAC (Sistema de Amortização Constante).

Nesse sistema, o valor amortizado mês a mês é contante, mas no início do financiamento são pagos mais juros do que no final, o que faz com que as parcelas diminuam com o tempo. Assim, se um financiamento começa com uma parcela de 1.000 reais, na qual 500 reais são referentes ao principal, os demais 500 reais correspondem a juros e encargos. Na última parcela, 500 reais corresponderão ao principal, mas uma quantia bem menor - digamos, 5 reais - serão referentes a juros e encargos.

Suponha um financiamento de 100 mil reais, cuja primeira parcela seja de 1.000 reais e 500 reais sejam referentes à amortização. No segundo mês, o saldo devedor será de 99.500 reais, e não de 99 mil reais, como uma subtração simples poderia sugerir. É esse saldo devedor de 99.500 reais que o devedor pode amortizar se tiver recursos extras.

Duas opções: redução do prazo ou do valor das parcelas

Portanto, quando você amortiza o saldo devedor do seu financiamento imobiliário, na prática você está deixando de pagar os juros e encargos que incidiriam sobre a quantia amortizada. Como você está pagando o banco antes do que ele inicialmente esperava receber, a instituição não cobra os juros sobre aquela quantia.

Essa é a primeira vantagem da amortização. A segunda é a possibilidade de escolher o melhor caminho para o seu planejamento financeiro.

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Os bancos dão duas opções ao cliente quando ele deseja amortizar a dívida. Uma é manter o valor das parcelas e diminuir o prazo. A outra é manter o prazo e reduzir o valor das parcelas. “A primeira opção é boa para quem não sente que as parcelas estejam pesando no bolso, pois é possível quitar o imóvel mais rápido; já a segunda opção é interessante para quem precisa dar um alívio no orçamento”, aconselha Marcelo Prata.

Prata lembra que no Brasil não existe penalidade para quem financia por um prazo maior. A taxa de juros para determinada pessoa em determinado banco costuma ser a mesma para um prazo de dez ou de 30 anos, desde que ela tenha capacidade de pagamento em ambos os prazos. Assim, não há necessidade de se esforçar para quitar o imóvel logo se a parcela está deixando o devedor no aperto. Para o presidente da Abracefi, se esse for o caso, melhor reduzir as parcelas e manter o prazo.

Autor de livros sobre endividamento, o consultor financeiro e advogado de Direito do Consumidor Ronaldo Gotlib lembra, contudo, que ao pagar até o fim do prazo estipulado inicialmente, o devedor pode ter uma surpresa desagradável: “Às vezes há um saldo residual, que faz com que o financiamento ultrapasse o prazo inicialmente estipulado”, observa. Portanto, se essa for a escolha, convém se planejar para isso.

Gotlib afirma ainda que hoje em dia os bancos não costumam mais encrencar com quem tem dinheiro na mão para quitar o saldo devedor de uma vez, antecipando o término do financiamento. “Esse é um direito de quem contrata um financiamento. Quanto mais você antecipa o pagamento, menos juros você paga”, diz Gotlib.

Se a correção for pós-fixada, pode valer a pena reduzir o prazo

Os juros dos financiamentos são sempre definidos no ato da contratação, mas podem ou não ter um índice de correção pós-fixado, normalmente a Taxa Referencial (TR). Assim, o financiamento pode ter, por exemplo, uma taxa de juros fixa de 12% ao ano, sem correção, ou uma taxa de 9% ao ano, mais correção pela TR.

No segundo caso, o devedor conta com um elemento de incerteza, que pode fazê-lo pagar, ora mais, ora menos, dependendo da flutuação da taxa básica de juros, a Selic. Assim, quando a Selic tem tendência de alta, como ocorre hoje, a TR também sobe, engordando o juro pago ao banco.

Quem financia nessa modalidade, portanto, pode achar mais interessante reduzir o prazo do financiamento do que o valor das parcelas na hora da amortização. Afinal, quanto menor o prazo, menor a exposição às incertezas da economia. “Mas mesmo que haja alta da Selic, a forma como a TR é calculada costuma puxá-la para baixo”, explica Marcelo Prata, que julga que eventuais altas na TR não chegam a ter muito impacto no custo do financiamento.

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Para quem financia diretamente com a construtora, porém, optar pela redução de prazo na hora de amortizar é bem mais vantajoso. Isso porque, nesses casos, o juro é corrigido pela inflação – em geral, pelo IGP-M. “Aí, de fato, quanto maior o prazo, maior o risco de a taxa de juros ter uma alta substancial com o aumento da inflação”, observa o presidente da Abracefi.

Use o FGTS para amortizar

Se você for empregado com carteira assinada, pode fazer uma amortização a cada dois anos com os recursos do seu FGTS. “Só é preciso tomar cuidado, porque o FGTS também é uma espécie de seguro para quando se é demitido sem justa causa”, lembra Marcelo Prata.

Do ponto de vista financeiro, usar o FGTS para amortizar o saldo devedor é ótimo, pois no fundo o dinheiro só rende 3% ao ano mais TR, perdendo da inflação. Mas para não ficar desprotegido em caso de demissão, o trabalhador deve se preocupar em ter uma reserva de emergência em uma aplicação conservadora, suficiente para cobrir pelo menos seis meses das suas despesas. E essa quantia não deve ser usada para amortizar o financiamento.

Na hora de usar o FGTS, porém, é preciso ficar atento à modalidade escolhida. Existem duas formas de usar o seu FGTS no meio do financiamento (sem ser como entrada ou para pagar o imóvel à vista): uma é a amortização propriamente dita. A outra é a quitação de parcelas vencidas ou a vencer.

Na quitação de parcelas, você não paga só o saldo devedor, mas sim as parcelas cheias, compostas por principal, juros e encargos. Assim, se você usa 6 mil reais do seu FGTS para quitar antecipadamente três parcelas de 2 mil reais cada, você estará pagando não só o principal, mas os juros e os encargos embutidos nessas parcelas. Como contrapartida, terá o direito de ficar sem pagar nada durante três meses.

A vantagem dessa modalidade, em que você não deixa de pagar os juros e encargos, é a possibilidade de ter uma folga durante certo período. “Essa modalidade só deve ser usada por quem precisa retomar o fôlego financeiro por algum motivo; se não for o caso, não se deve queimar recursos com juros e encargos à toa”, aconselha Marcelo Prata.

A utilização do FGTS para essa finalidade também só pode ser feita a cada dois anos. É possível pagar até 80% de 12 prestações a vencer ou vencidas, desde que não haja mais que três parcelas em atraso.

Matéria atualizada às 19h52.