São Paulo - Investir em um shopping, em um edifício comercial ou em um galpão logístico pode ser menos arriscado e mais rentável do que colocar um imóvel para alugar. Com cotas a partir de 100 reais e rendimento isento de Imposto de Renda, os fundos imobiliários merecem mais atenção com a recente queda da Selic, atualmente em 10,25% ao ano.

A rentabilidade dos fundos imobiliários tende a ficar mais atraente à medida que o corte da taxa básica de juros reduz o retorno de investimentos de renda fixa, como o Tesouro Direto e CDB.

A Selic sofreu seis cortes consecutivos desde outubro de 2016, passando de 14,25% para os atuais 10,25% ao ano, e a expectativa é de que a taxa termine 2017 em 8,5% ao ano, segundo a versão mais recente do Boletim Focus do Banco Central.

A indústria de fundos já antecipou a expectativa de valorização do mercado imobiliário, com preços em alta no último ano. Nos últimos 12 meses, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) da B3 subiu 27%.

“Cotados em Bolsa, os fundos imobiliários são precificados antecipando o que vai acontecer no futuro. Os gestores já projetaram a recuperação do mercado imobiliário e reagiram antes”, explica Michael Viriato, coordenador do laboratório de finanças do Insper.

No fundo imobiliário, você também ganha dinheiro com a renda de imóveis. A diferença é que, em vez de alugar seu imóvel sozinho, você compra cotas de um fundo de investimento que tem participação em lojas de shopping ou escritórios de um prédio inteiro, por exemplo.

Os fundos imobiliários mais sólidos do mercado são formados por shoppings, prédios de escritórios e galpões logísticos, segundo Sérgio Belleza, fundador do primeiro fundo imobiliário do Brasil e um dos maiores especialistas no segmento. Mas também é possível investir em universidades e escolas, hotéis e hospitais, entre outros empreendimentos.

A rentabilidade média dos fundos imobiliários pode ser maior do que o retorno oferecido pelo aluguel, pois, diferentemente de você, o gestor do fundo pode diversificar os investimentos e ter um desempenho melhor.

Além disso, ao investir em um fundo, você tem acesso a grandes empreendimentos, que tendem a se valorizar mais, e não precisa se preocupar com a locação do imóvel. Também tem mais facilidade para vender as cotas do que o imóvel em si —se desfazer de um imóvel rapidamente sem prejuízo é praticamente impossível, enquanto as cotas de um fundo podem ser vendidas a qualquer momento, e você recebe o dinheiro em três dias.

O risco de investir em um fundo imobiliário também é menor do que o de alugar seu imóvel, pois você divide a vacância —quando o imóvel fica desocupado— com os outros cotistas do fundo. Ou seja: você não ganha nada se o seu imóvel para alugar fica desocupado. Já no fundo, você continua ganhando se a taxa de vacância aumenta, mesmo que o retorno seja menor.

“Quando você investe em um imóvel sozinho, o risco de arcar com vacância, despesas e reformas é 100% seu. No fundo, você pode ser sócio de um imóvel muito maior sem ter muito dinheiro e divide os riscos”, explica Fernando Silva Teles, responsável pela área de fundos imobiliários da corretora Coinvalores.

Como escolher o fundo imobiliário

Fundos imobiliários são investimentos de renda variável, ou seja, sua remuneração não pode ser prevista no momento da aplicação. Eles são indicados para quem deseja ter renda de aluguéis e está disposto a estudar sobre o mercado imobiliário, como se fosse comprar um imóvel para investir. Mas aplicar em um fundo é mais fácil do que investir sozinho.

“Você não tem a mesma capacidade de análise do mercado do que o gestor do fundo, nem a mesma capacidade de negociação de preço”, explica Viriato, do Insper.

É melhor não colocar todo o dinheiro no mesmo investimento. Se você está começando, é aconselhável aplicar em fundos que apliquem em outros fundos, para aprender como se faz.

Para escolher o fundo, é recomendado analisar a performance nos últimos cinco anos e a taxa de vacância. Quanto menor a taxa de vacância, ou seja, quanto menos imóveis estiverem desocupados, maior tende a ser a rentabilidade, como explica Vinicius Fuzikawa, especialista em investimentos da corretora Easynvest.

Além disso, é preciso conhecer a composição do fundo escolhido. Os que investem não apenas em imóveis, mas também em aplicações de renda fixa atreladas ao mercado imobiliário, como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), são menos arriscados e podem oferecer retornos menores.

Vale destacar que o rendimento dos fundos negociados na B3 não sofre desconto de Imposto de Renda, diferente do aluguel de imóveis. As vendas das cotas com lucro são taxadas em 20% e algumas corretoras cobram taxa de administração, em torno de 0,5%.