Resort Maraey estrutura veículo de US$ 100 milhões para atrair fundos de pensão

O resort Maraey, megaempreendimento turístico-residencial de luxo em construção em Maricá, no Rio de Janeiro, está estruturando, junto ao banco Santander, um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) de até US$ 100 milhões para atrair investimento de entidade de previdência complementar, como Previ, Petros e Funcef.

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Por meio de um FII, os fundos de pensão interessados podem entrar no projeto via aquisição de cotas, sem concentrar diretamente no balanço o risco do empreendimento. A estrutura faz parte da tentativa do empresário espanhol Emilio Izquierdo, CEO do Maraey, de “exorcizar” o trauma deixado pela  Costa do Sauípe — complexo que recebeu investimentos bilionários da Previ, mas acabou vendido pela fundação em 2017 por R$ 140 milhões.

O que deu errado na Bahia

A fundação entrou no projeto em 1997, três anos antes da inauguração do complexo turístico no litoral norte da Bahia. O investimento inicial foi de cerca de R$ 350 milhões. A aposta era criar um destino de alto padrão capaz de atrair turistas brasileiros e estrangeiros, reunindo hotéis, pousadas e uma ampla estrutura de lazer.

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Na prática, a conta demorou a fechar. A ocupação ficou abaixo das expectativas e o tamanho da estrutura elevou os custos de operação. O modelo de gestão também passou por mudanças: inicialmente, diferentes bandeiras hoteleiras administravam partes do empreendimento; posteriormente, a operação foi unificada em busca de ganhos de escala.

Depois de duas décadas como investidora, a Previ decidiu sair. Em 2017, concluiu a venda da Costa do Sauípe para o Grupo Rio Quente. A transação havia sido anunciada por R$ 140 milhões e, após ajustes relacionados a endividamento líquido e capital de giro, resultou em recebimento de R$ 98,5 milhões pela fundação.

Experiência compartilhada

A experiência da Previ com a Costa do Sauípe não foi a única incursão de fundos de pensão no setor hoteleiro brasileiro. Outras grandes entidades também destinaram recursos a hotéis e resorts, principalmente por meio de investimentos imobiliários diretos.

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Um dos exemplos mais relevantes é o da Funcef, fundo de pensão dos empregados da Caixa. A fundação construiu ao longo dos anos uma carteira hoteleira que chegou a reunir sete empreendimentos, avaliados em R$ 839 milhões.

Entre os ativos estavam dois resorts operados pela rede portuguesa Vila Galé: o Vila Galé Eco Resort de Angra, no Rio de Janeiro, e o Vila Galé Eco Resort do Cabo, em Cabo de Santo Agostinho, Pernambuco. A carteira também incluiu hotéis como o Renaissance, em São Paulo, o Ibis Petrolina e o Golden Tulip Porto Vitória.

A exposição fazia parte de uma estratégia mais ampla dos fundos de pensão de investir diretamente em imóveis como alternativa de diversificação e geração de renda no longo prazo. Com o amadurecimento dos planos e a necessidade de maior liquidez, porém, esse modelo perdeu espaço. A própria Funcef passou a reduzir sua exposição a imóveis físicos e retomou investimentos no setor por meio de fundos imobiliários. Em 2021, por exemplo, anunciou um aporte de R$ 50 milhões em um FII. 

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O interesse de investidores previdenciários por hotéis brasileiros, contudo, não desapareceu. Fundos de pensão estrangeiros também passaram a olhar para o setor. O canadense CPP Investments, um dos maiores investidores institucionais do mundo, acertou em 2026 uma operação com a HSI envolvendo participações nos hotéis Hilton Copacabana, no Rio de Janeiro, e Hilton Morumbi, em São Paulo.

Busca-se interessados

Para colocar o projeto de pé, Izquierdo vai precisar bem mais do que US$ 100 milhões do FII. Ele está em roadshow para apresentar o projeto a investidores institucionais. Já está alinhado um aporte de US$ 468 milhões junto a multilaterais, como o banco de desenvolvimento da América Latina e do Caribe (CAF), Banco Mundial e Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID).

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O acordo não está assinado. As instituições atrelaram o aporte à entrada de um investidor estratégico no Maraey. Há negociações com fundos de private equity estrangeiros para um aporte de até US$ 50 milhões. Também há um compromisso de investimento do Fundo Soberano de Maricá, a poupança pública da cidade.

Projetado para a região oceânica entre a praia e a lagoa em Maricá, a 45 quilômetros do Rio, o Maraey tem investimento total previsto em R$ 11 bilhões. A primeira fase foi orçada em R$ 4,5 bilhões e abrange três hotéis (somando 1,1 mil quartos) e 464 branded residences, além de uma escola de hospitalidade certificada pela École Hôtelière de Lausanne.

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O empreendimento também terá o primeiro resort temático da marca Rock in Rio; o primeiro hotel da bandeira Ritz-Carlton Reserve na América do Sul; e um resort all-inclusive da bandeira JW Marriott. "Temos um projeto premiado em ESG, com escala e que pode impactar sensivelmente a transformação do desenvolvimento turístico do país, ajudando a corrigir gargalos estruturais como a questão da carência de produto e a capacitação de mão de obra qualificada", diz Izquierdo.