São Paulo - Para o megainvestidor Sam Zell, o Brasil já foi a bola da vez aos olhos dos investidores internacionais. Agora, a demanda do mercado consumidor seria mais pujante em lugares como Mongólia e Colômbia. Mesmo assim, reforçou Zell em evento em São Paulo, o interesse no país continua.

Conhecido como um dos primeiros gurus de peso a apostar no mercado imobiliário brasileiro - o que fez nos idos de 2005 -, Zell já investiu recursos em uma série de companhias brasileiras por meio da sua gestora, a Equity International.

Depois de se desfazer de algumas participações importantes, notadamente na BR Malls, que ajudou a fundar, e na construtora Gafisa, Zell engordou a carteira de ativos com fatias de outras empresas, como a AGV Logística, GuardeAqui e o grupo imobiliário Thá, cujo controle foi arrematado neste ano.

Ao participar do 12o Congresso Internacional de Shopping Centers e Conferência das Américas nesta terça-feira, ele contou por que vislumbra oportunidades em regiões mais afastadas do país. Confira os principais trechos da conversa.

Fora do eixo Rio-São Paulo

O Brasil é muito dominado por São Paulo e Rio de Janeiro. Não me lembro de outro país no mundo que tenha concentração tão grande, com duas cidades dominantes e muito próximas.

Mas há muitas oportunidades no Norte, no resto do país inteiro. As áreas que foram sub-atendidas ou subdesenvolvidas são significativas e com uma população grande. Por isso temos muito interesse em regiões fora do eixo Rio-São Paulo. O custo de trabalhar nessas regiões é significativamente superior. E existem mais oportunidades longe dessas áreas metropolitanas.

Sou fã do Brasil e por isso estou aqui. Acho que as partes menos urbanizadas vão superar essas regiões nos próximos anos.

Crescimento brasileiro

Os próximos dois anos serão difíceis e bastante desafiadores. Todos os mercados emergentes enfrentarão situações difíceis. Vai haver escassez de capital e, portanto, vai ficar difícil atingir metas de infraestrutura com recursos de fundos internacionais.

O pensamento do investidor estrangeiro de que "precisa de uma exposição no Brasil" já passou. A discussão agora é se o crescimento do PIB vai cair de 7% ao ano para 5%, 3% ou 1%.

Mas se pensarmos em um cenário para os próximos dez anos, acho que o Brasil será provavelmente uma das potências dominantes do mundo. Não vejo nada para impedir que isso aconteça, mesmo com os altos e baixos. A longo prazo, continuo muito otimista com o país.

Sem bolha imobiliária

É muito difícil ver a formação de uma bolha imobiliária sem financiamento descontrolado. Bolhas têm a ver com a falta de realidade. Com sonhos. E esses sonhos têm que estar alavancados.

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Não podemos olhar para o Brasil hoje e dizer que há uma bolha quando as taxas de juros estão a seis, sete pontos acima das praticadas nos Estados Unidos. O capital aqui não está tão disponível para financiamento imobiliário. Não vejo elementos que caracterizem uma bolha.

América Latina

Os custos da China estão subindo muito mais rápido do que os do México, que tem uma força de trabalho incrível, população grande e jovem. Antigamente as empresas iam para o extremo oriente. Hoje, elas estão indo para o México. Por isso é lá que está nosso maior foco. Ainda assim, Colômbia e Brasil também nos interessam.

Basicamente eu digo que o investimento deve ir para onde há demanda. A demanda estava aqui há cinco anos. Hoje ela é muito real na Mongólia. Mas infelizmente o país só tem 3 milhões de pessoas e uma temperatura abaixo de zero - em 2013 o PIB vai aumentar 50% porque eles vão abrir mais uma mina no país.

Fora da Mongólia, há Colômbia, a África Negra... É claro que há demanda no Brasil, mas estou falando de crescimento da demanda, de levá-la para um próximo patamar, o que já aconteceu aqui.

Riscos e vantagens tupiniquins

O ex-presidente Lula foi conservador do ponto de vista fiscal e liberal do ponto de vista social. Exerceu um tipo de disciplina que levou o país ao nível de grau de investimento. Até agora, sua sucessora está indo bem. O Brasil precisa acima de tudo de consistência e previsibilidade.

Infelizmente a história nos diz que países e povos têm dificuldade de lidar com o sucesso, não sabem o limite do que podem exigir. Agora existem riscos de inflação e excesso de demanda. Mas um dos maiores bens do Brasil é que sua dívida per capita é uma das menores do mundo, provavelmente porque não havia financiamento disponível anteriormente. E essa é uma vantagem significativa.

Apetite brasileiro por imóveis nos EUA

Você pode comprar imóveis em Miami a 70% do custo de um apartamento em São Paulo e no Rio, por exemplo. O ambiente é mais competitivo e com preços mais baixos. Embora o Brasil tenha ficado estável há algum tempo, sempre que há oportunidade as pessoas dizem que [investir fora] não é ruim, é uma válvula de segurança.

Nova York, por exemplo, é uma cidade de classe mundial e o Brasil tem muita gente que interage economicamente no mesmo nível.

Crise na Europa

Historicamente, os imóveis têm que servir à economia. Na Espanha, eles se tornaram a economia e isso gerou problemas financeiros maciços. Não sei como isso poderá ser consertado. O país está pendurado por um fio e não tem coragem de pedir ajuda porque tem medo que outros possam interferir na sua soberania.

Então todos os país estão esperando que alguma coisa aconteça antes que desabem. A Europa é maravilhosa com seus castelos, queijos e vinhos. Mas não há porque alguém investir um centavo lá - não há crescimento.

Mega shoppings como tendência

Quando você fala em investir, você tem que começar com a compreensão que a concorrência é destrutiva por definição: será sempre preciso cortar o seu preço para ficar na frente. Uma das vantagens dos shoppings é que têm uma barreira de entrada que impede que alguém faça uma concorrência destrutiva. Afinal, uma lojinha na esquina não vai conseguir concorrer com uma loja dentro do shopping.

O cliente não quer mais um shopping center pequeno. Ele dirige um pouco mais para chegar a um shopping de 200.000 metros quadrados. É o que vimos nos Estados Unidos e também deve acontecer aqui. Começamos a construir grandes shoppings regionais entre as décadas de 60 e 80. Depois vieram os shoppins menores, de 40.000 metros quadrados. Pouco a pouco eles estão indo à falência, virando igrejas e outras coisas. Os shoppings maiores geram escala que diminuem custos.