Oferta elevada de imóveis comerciais pressiona aluguéis

Rio de Janeiro/São Paulo - O preço de aluguéis de escritórios corporativos no Brasil deixou para trás o robusto avanço dos últimos cinco anos, iniciando um ciclo de desaceleração em 2013, diante do excesso de oferta e da queda na ocupação, cenário que deve se estender no ano que vem, afirmam analistas do setor.

Na cidade de São Paulo, maior mercado de prédios corporativos do país, os preços pedidos por aluguéis caíram 8,81 por cento nos primeiros nove meses do ano, ante um avanço médio de 12 por cento ao ano registrado entre 2007 e 2012.

A desaceleração tem como pano de fundo o boom na oferta de edifícios na cidade. Só no quarto trimestre deste ano, o mercado paulistano deve receber o equivalente a 205 mil metros quadrados de área útil nas regiões com grande presença de escritórios --que inclui os bairros Vila Olímpia, as avenidas Faria Lima e Berrini--, perto de 2,3 vezes a média dos últimos quatro anos, estima a consultoria Cushman & Wakefield.

"As empresas já foram obrigadas a renegociar aluguéis desde o começo do ano para tentar não pressionar muito a taxa de vacância", disse o vice-presidente da Cushman, Marcelo da Costa Santos.

Negando uma superoferta de imóveis, mas "apontando uma demanda mais cautelosa em função da situação macroeconômica", o presidente da BR Properties, Claudio Bruni, disse à Reuters que "alguns clientes acabam pedindo e tendo mais vantagens" (nos preços de aluguéis).

Mesmo assim, Bruni afirmou que os preços da companhia foram "razoavelmente bem defendidos" no ano, ficando na casa de 150 reais o metro quadrado para empreendimentos classe A. "Nossa visão é de que o mercado de São Paulo apresentou uma boa dinâmica de procura por espaços de julho para frente, principalmente nas regiões onde atuamos", disse Bruni.

Mudança de Cenário

Para especialistas do mercado, no entanto, houve uma mudança de cenário, com as empresas deixando de contar com a subida dos preços e passando a lutar para não baixá-los, diante de um horizonte com prédios a mais para inquilinos de menos.

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Segundo o Credit Suisse, a dinâmica é própria do setor, já que a resposta às mudanças na demanda é tipicamente tardia, afetada pelo longo tempo dedicado ao licenciamento e construção de novas propriedades.

"A ciclicidade do setor é geralmente conduzida por períodos alternados de suboferta e sobreoferta e acreditamos que a cidade de São Paulo esteja entrando na parte do ciclo em declínio", disse o banco, em estudo sobre o mercado brasileiro.

A Cushman estima que os novos edifícios responderão por quase 60 por cento do estoque disponível de imóveis corporativos em São Paulo em 2015, percentual mais alto das Américas, à frente de cidades como Cidade do México, Santiago e Nova York.

"Os empreendimentos que vão inundar o mercado até 2015 vão empurrar para cima as taxas de vacância no curto prazo", afirmou Maria Sicola, diretora de pesquisas da Cushman para a América, em pesquisa global divulgada no início do mês.

Após encerrar o terceiro trimestre com alta de 6,2 pontos percentuais na comparação anual, a 16,7 por cento, a taxa de vacância na capital paulista deve encerrar o ano em 17,5 por cento, prevê a consultoria, saltando para 21,3 por cento em 2014 e 23,8 por cento em 2015.

"No longo prazo, os aluguéis vão se acomodar à medida que a demanda mais fraca forçar os donos dos imóveis a fazer ajustes para competir com um número mais alto de oportunidades de locação", observou Maria.

O cenário de queda em São Paulo já pode ser percebido em outras partes do Brasil.

Os dados da Cushman mostram que o preço médio pedido por aluguéis nas principais capitais do país era de 113,2 reais por metro quadrado no final do primeiro trimestre deste ano e encerrou setembro em 107,8 reais, um recuo de quase 5 por cento. Os dados incluem cidades como Brasília, Recife, Salvador, Porto Alegre, Vitória e Curitiba.

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Por outro lado, o Rio de Janeiro, impulsionado pelos grandes eventos -- como Copa do Mundo e Olimpíadas--, pré-sal e revitalização da região central da cidade, o preço médio pedido por locação está no sentido oposto de São Paulo e encerrou o terceiro trimestre em 140,2 reais por metro quadrado, ante 129,7 reais ao final de março.

Estudando Alternativas

Por considerar que o mercado em São Paulo já está saturado, a gestora norte-americana de fundos imobiliários Paladin Realty Partners optou por concentrar o foco no Rio de Janeiro, segundo maior mercado para imóveis corporativos do país.

O entendimento da Paladin é de que ainda há demanda na cidade, onde os preços de aluguel estão mais interessantes.

O Credit Suisse enxerga que a capital fluminense também será afetada pelo aumento da oferta nos próximos anos: a estimativa é de um aumento de 70 por cento no número de lajes corporativas de alto padrão até 2015.

Mas o banco ressalva que, enquanto os empreendimentos de São Paulo já estão em um estágio mais avançado de construção, no Rio há uma dependência maior da entrega na região do Porto Maravilha - , cujo processo de desenvolvimento "pode levar muitos anos para acontecer".

Quando os projetos virarem realidade, emendou o Credit, "a nova oferta deverá ser majoritariamente de prédios de alta qualidade, representando uma ameaça para o estoque de empreendimentos de qualidade inferior localizados nas áreas do Centro e Cidade Nova".

Bruni, da BR Properties, concorda que a área do Porto Maravilha - região no centro da Cidade que está sendo revitalizada e receberá novos empreendimentos imobiliários - deverá ganhar maior atenção, mas apenas num prazo maior.

"Achamos que o mercado no Rio, em volume, tem muito mais propriedades em reformas e melhorias nas regiões do Centro e Cidade Nova do que novas incorporações", disse.

"Temos projeto em aprovação no Porto Maravilha, gostamos da região, mas vai demorar até que toda a infraestrutura esteja implantada, incluindo transportes, serviços e restaurantes."