Quando a portuguesa Anabela Santos desembarcou no Rio de Janeiro em 2014, decidiu alocar seu dinheiro em fundos imobiliários por indicação de amigos. Naquele mesmo ano, o Brasil entrou em uma grave recessão, aprofundada pelos escândalos da Operação Lava-Jato, que afetou diretamente o setor de construção civil.

O cenário caótico para construtoras e incorporadoras piorou com o aumento da taxa de juro básica, que passou de 10% para 14,25% ao ano, provocando um recuo na rentabilidade dos fundos imobiliários. Essa tempestade fez com que o número de fundos atrelados a escritórios, apartamentos, galpões, shoppings e certificados de recebíveis imobiliários se mantivesse estagnado na bolsa de valores até 2017, quando a economia começou a dar os primeiros sinais de retomada.

De lá para cá, as ofertas listadas na bolsa B3 aumentaram 33% e, em 31 de maio, o total de cotas emitidas bateu um recorde: ultrapassou a marca de 1 bilhão. O motivo? A rentabilidade do Ifix, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários, que, nos 12 meses findados naquela data, acumulou alta de 15,3%, superando os rendimentos do Certificado de Depósito Interbancário, de 6,4%, e da poupança, de 4,6%. Só perdeu para o principal indicador do mercado acionário, o Ibovespa, que teve valorização de 26,4% no período. Demorou, mas Anabela enfim pôde comemorar sua aposta. E não só ela.

Somando as emissões privadas, existem hoje 439 fundos negociados no Brasil, com um patrimônio líquido de 105 bilhões de reais. “Com a expectativa de queda de juros, os fundos imobiliários são um bom investimento de renda variável, especialmente pela característica rentista”, diz Ricardo Madeira, sócio da Alianza, gestora de recursos com 1 bilhão de reais de ativos imobiliários sob seus cuidados. É uma peculiaridade desse tipo de fundo, por um lado, oferecer o pagamento mensal de rentabilidade (quase como se fosse um aluguel) e, por outro, estar à mercê de uma volatilidade diária.

Há riscos, claro, mas os prognósticos são positivos. Uma melhora na economia pode aumentar o interesse de muitas empresas em transferir sua sede para lajes corporativas mais modernas e armazenar produtos e equipamentos em galpões logísticos maiores.

Imóveis como esses são os principais ativos das carteiras dos fundos imobiliários. A rentabilidade dos investidores vem de uma fração do pagamento dos aluguéis e da valorização natural das unidades (e, obviamente, da oferta e da procura de cotas). É por isso que, quando uma companhia locatária fica inadimplente, o retorno do cotista é afetado.

Segundo um levantamento da consultoria Economatica, o retorno anualizado dos dividendos pagos pelos fundos alcançou 7,4% no fim de maio, enquanto o total pago pelas ações que distribuem proventos, como o grupo Itaúsa, foi inferior a 1,8%. A rentabilidade dos fundos de imóveis é isenta de imposto de renda (já o ganho de capital tem incidência de 20% de tributação), o que atraiu mais de 150.000 para os fundos imobiliários somente em 2019, ajudando, inclusive, a B3 a superar a marca de 1 milhão de investidores neste ano.

Ao todo, o Brasil tem 362.000 cotistas de fundos listados na bolsa. “Acho que bateremos a marca de 1 milhão de cotistas em pouco tempo, seja pelo interesse dos brasileiros em ter ativos imobiliários, seja pelo retorno que o mercado tem apresentado”, diz Sérgio Belleza, consultor de investimentos e um dos precursores do segmento no país.

Os cotistas de fundos imobiliários, apesar de ainda poucos, costumam ser bastante ativistas: participam de assembleias e de grupos de WhatsApp. “Eu tive bons professores e hoje contribuo como posso com os iniciantes”, diz a portuguesa Anabela. Ela costuma se encontrar com outros cotistas para debater como incrementar a carteira de investimentos.

O avanço da economia deve ajudar ainda mais. Afinal, só haverá novos fundos se houver novos imóveis (ou os investidores ficariam à mercê dos que já são negociados). E, ao que tudo indica, o mercado imobiliário está voltando à vida. Hoje, em São Paulo, 21% dos escritórios estão sem inquilinos.

Pode parecer muito, mas a vacância chegou a 29% em 2016, de acordo com dados da consultoria Cushman & Wakefield. “O mercado está começando a se recuperar da oferta brutal dos últimos anos, quando as incorporadoras lançaram um total de imóveis equivalente a 42% de tudo o que já tinha sido construído na capital paulista”, afirma Rossano Nonino, sócio da Ourinvest Real Estate, empresa do grupo Ourinvest.

A expectativa é que, nos próximos meses, a vacância continue caindo e encerre o ano em 14%, segundo projeção da consultoria imobiliária CBRE. “O valor dos aluguéis recuou de 35% a 50% nos últimos anos, mas em alguns lugares, como a região da Avenida Paulista, em São Paulo, já voltaram a subir 20% em 2019”, afirma Adriano Sartori, vice-presidente da CBRE.

No Rio de Janeiro a situação é mais complicada: quatro em cada dez imóveis comerciais permanecem desocupados, mesmo com a queda dos preços. “A melhora só deve vir com a retomada do setor de óleo e gás”, diz Sartori.

Os fundos de pensão vêm aí

Mesmo se a economia não se aquecer, a perspectiva é que os fundos imobiliários ganhem um novo tipo de investidor: os fundos de pensão. O motivo é uma regulamentação editada no ano passado pelo Conselho Monetário Nacional. De acordo com as novas regras, as entidades fechadas de previdência complementar precisam vender seus prédios em pouco mais de uma década e, se quiserem manter uma carteira imobiliária, terão de fazê-lo por meio de fundos.

Gestores ouvidos por EXAME disseram que essas fundações, que contam com ativos da ordem de 840 bilhões de reais, dos quais 38 bilhões são em imóveis, estão começando o processo de adaptação, analisando quais ativos serão colocados à venda em um primeiro momento. Uma das mais avançadas nesse processo é a Funcesp, fundação que integra os empregados de companhias energéticas do estado de São Paulo.

Procurada, a Funcesp não quis comentar. Essas mudanças foram aprovadas depois que fundos de pensão importantes, como o Previ, de funcionários do Banco do Brasil, e o Postalis, dos trabalhadores dos Correios, registraram prejuízos ao investir em empreendimentos imobiliários.

Procurado, o Previ confirma que está analisando mudanças em suas políticas internas. Seja como for, isso vai significar muito mais dinheiro para os fundos imobiliários. “Se as fundações tivessem de fazer essa migração hoje, não haveria fundo imobiliário suficiente para dar conta da demanda”, afirma Fernando Silva Telles, sócio da corretora Coinvalores.

Além das fundações, governos têm interesse em tornar rentáveis os imóveis que hoje só oneram os cofres públicos. É o caso do estado de São Paulo, que lançou um fundo imobiliário com 267 prédios com um valor total estimado em 1 bilhão de reais.

Esse cenário dá uma pista do potencial de crescimento desses fundos. Outra métrica é comparar o mercado brasileiro com o dos Estados Unidos. Lá, o produto mais parecido com os fundos imobiliários, chamado de real estate investment trust (conhecido pela sigla em inglês, Reit), ultrapassa a casa de 1 trilhão de dólares em valor de mercado e reúne mais de 80 milhões de investidores. Ainda há um longo caminho para Anabela e os demais 361.999 investidores de fundos — e outros tantos que devem se juntar a eles. Mas parece não ter volta.