Imóveis de luxo sem crise

Apesar da desaceleração em geral do mercado imobiliário nos Estados Unidos, as vendas de casas, apartamentos, hotéis e resorts de alto padrão não estão diminuindo o passo no 50° estado americano, nas ilhas do Pacífico. Em entrevista à EXAME, Scott Higashi, vice-presidente de vendas da agência imobiliária e principal consultoria do setor, Prudential Locations, fala sobre o fenômeno.

O que está acontecendo com o mercado imobiliário de luxo Havaí no momento?

O mercado imobiliário de luxo no Havaí está indo bem, apesar de ter havido uma desaceleração em geral no mercado. E podemos dizer isso porque, apesar de o número de vendas que envolveram vendas acima de 1 milhão de dólares (o que consideramos uma transação envolvendo um imóvel de luxo), apesar de elas terem diminuído em geral - há menos vendas acontecendo.

Qual é a média das vendas no estado?

658 000 dólares. Classificamos transações de propriedades de alto padrão de duas maneiras: vendas acima de 1 milhão de dólares ou ocorridas em vizinhanças tradicionalmente de luxo.

Waikiki, por exemplo, é uma localidade onde os imóveis se classificam como de luxo?

Waikiki é interessante porque ele reúne tanto propriedades muito baratas, estúdios e lofts muito pequenos, como caras. Waikiki é o principal destino turístico também.

Os compradores são principalmente locais ou estrangeiros?

Muitos dos compradores de propriedades de luxo em Waikiki não são havaianos. Posso dizer, em geral, que há um mix de americanos de outros estados, especialmente do norte da Califórnia, e às vezes, sul; e da Ásia, em particular, Japão e Coréia.

A Coréia então já é um mercado importante para vocês?

Recentemente, sim. O Havaí tem visto um número crescente de compradores coreanos porque estamos relativamente próximos, há vôos diretos, e tem sido assim.

Os governos coreano e americano têm se esforçado para facilitar as viagens de coreanos ao Havaí?

Sim, e, além disso, o governo coreano também tem permitido que mais dinheiro possa sair do país. Então, acredito que os coreanos agora podem investir mais de 3 milhões de dólares no exterior, o que está contribuindo para que venham para cá. Em breve os coreanos não precisarão mais de visto para visitas de curta duração. Os chineses também estão começando a virar um mercado. Esse mercado ainda tem muito a crescer, mas, imediatamente, não vejo os chineses como compradores de imóveis relevantes.

E, desses compradores, os coreanos são os que estão crescendo mais agora?

Ainda não. Porque também há compradores canadenses. Há uma mistura interessante, porque muito disso tem a ver com a força do câmbio. Em particular ainda há muita riqueza no Japão e na Coréia, então isso ajuda. No Canadá, o câmbio está muito favorável em relação ao dólar americano, então está muito bom para os canadenses. Então isso ajuda para alguma atividade, mas não tanto quanto para a Ásia.

E quais são as participações para cada nacionalidade?

Infelizmente, isso é difícil medir. Eu diria que a maioria dos compradores de imóveis de luxo no Havaí são do norte da Califórnia, provavelmente seguidos pela Ásia, japoneses sobretudo. Provavelmente os canadenses sejam o quarto maior mercado, mas não podemos dizer com precisão.

E eles têm algumas localizações favoritas?

Waikiki é certamente um local muito atraente. E a razão é que há infra-estrutura por perto, é próximo à praia e é muito familiar para as pessoas. Há muitos restaurantes, muita atividade e, freqüentemente, o primeiro destino dos viajantes é Waikiki. Muitos vão levar isso em conta na hora de lembrar do Havaí e escolher um local para comprar. Mas há arredores, fora de Waikiki que têm se tornado atraentes recentemente, como o oeste de Oahu, numa área chamada Ko Olina. Ko Olina é um empreendimento recente onde há uma mistura de vilas e casas de diferentes padrões, e onde eles construíram praias artificiais para tornar a região mais atraente, e há várias atividades. Eles construíram uma lagoa em torno (ali era um porto, e nem todos têm uma areia boa). Eles também construíram lagoas muito calmas, boas para crianças e coisas assim. Outro lugar em que você vai ver muitos empreendimentos em marcha.

E outros lugares fora de Waikiki também são nas ilhas vizinhas, incluindo Maui, Kauai e Big Island. Muitos empreendimentos têm surgido nos últimos dez anos nessas ilhas. Dúzias de projetos.

Basicamente estamos falando da última década nessa matéria. Época que parece concentrar os investimentos e esforços para renovar o estado...

Sim, acredito que isso é verdade e, como resultado, temos visto alguns empreendimentos em Waikiki que realmente atraem os compradores de luxo. Deixe-me dar alguns exemplos: o Trump Tower, em construção no momento. Donald Trump está construindo um prédio em Waikiki, seu primeiro investimento no estado, com unidades avaliadas em mais de um milhão de dólares, que de fato atraíram muitos compradores para Waikiki. Trata-se de um condomínio de alto padrão que pode ser usado como um hotel quando os proprietários não estão. Ainda está em construção, mas está completamente vendido. Mais de três mil unidades, a mais de um milhão de dólares cada, em média. Levou menos de uma semana para vender todas as unidades. A construção e as vendas começaram no início deste ano. A maioria dos compradores para esse prédio, em especial, são japoneses.

Em termos de residência de longo prazo em Waikiki, também temos um prédio chamado Watermark Waikiki, que também é um produto de luxo. Eles estão vendendo unidades em torno de 1,3 milhão a 1,5 milhão de dólares no momento. Eles têm 20 unidades no total, mas apenas restam seis agora. É um prédio que esteve em construção nos últimos dois anos e meio, e que tem muitos compradores da Ásia, incluindo japoneses e coreanos, além de californianos.

Tenho a impressão de que esses investimentos estão vindo mais da iniciativa privada do que do governo. O que acontece?

É complicado. O governo está alocando dinheiro, por meio da Hawaiia Tourism Authority. Eles fazem decisões sobre como investir para promover o estado. Eles decidem quanto e onde vão investir. Então muitas das campanhas de divulgação têm dinheiro do governo envolvido, mas a atração de cadeias de varejo, etc, acontece sem a participação do governo. Como muitos lugares do mundo, nós atraímos muitos turistas de diversas partes. E há o desafio de fazer com que esses turistas fiquem mais tempo e gastem mais. Então, como é natural, em Waikiki, temos algumas das lojas mais finas do mundo, como acontece em todas as grandes cidades do mundo, como Tóquio, Paris, etc. Temos os mesmos tipos de lojas em Waikiki e os preços são muito altos. Mas muito disso têm sido feito porque companhias em que estão investindo em pesquisa. Elas identificam onde estão os turistas que gastam mais dólares no mundo, que destinos querem escolher, coisas que não têm tanto a ver com o governo.

Não há incentivos fiscais, por exemplo, os investidores vêm porque eles acreditam que existem negócios ali.

O que o governo está fazendo efetivamente?

Eu não sou do turismo, mas pelo que tenho acompanhado, o governo investe muito em campanhas de marketing em lugares em que, acima de tudo, há muitas pessoas que querem visitar o Havaí. Exemplo: Tóquio: muitas pessoas querem vir para o Havaí porque Tóquio não é nada parecido com o Havaí. Então lá há muita divulgação, campanhas publicitárias voltadas para os japoneses.

E quanto a investimentos em infra-estrutura?

Sim, o governo também está envolvido nisso, pretendem melhorar a mobilidade e os sistemas de transportes.

E esses investimentos são vistos de fato?

Sim, principalmente nos aeroportos. Estão investindo para melhorar a mobilidade entre as ilhas, que hoje é sobretudo aérea, e no momento só há duas companhias operando. Os vôos são relativamente caros para pequenas distâncias: cerca de 120 a 175 dólares a passagem padrão. Nas companhias de baixo custo, cerca de 80 dólares.

O mercado imobiliário tende a continuar aquecido?

A desaceleração do mercado que você tem visto atualmente nos Estados Unidos é conseqüência de diversos fatores: temos uma guerra acontecendo, eleições, crise financeira, ameaça de inflação, altos preços de combustível. Todas essas coisas influenciam a decisão de comprar uma casa, não importa se você é rico ou de classe média. A decisão de comprar uma casa é sempre afetada pela situação da economia. Por isso temos visto uma desaceleração do mercado em geral, apesar de estarmos em um bom momento no segmento de alto padrão.

Por que o mercado de luxo está crescendo?

Acredito que, número um, as pessoas têm mais riqueza. Dois, as taxas de juros nos Estados Unidos estão relativamente baixas, o que atrai turistas para o destino. Finalmente, o que temos é exatamente o que é desejável para um mercado maduro: vemos compradores de diversas áreas do mundo, e a lição fundamental é: quanto maior a variedade de compradores, mais saudável o mercado será, pois o torna menos refém de crises locais, como a que aconteceu no Japão na década de 90. Naquela época, éramos muito dependentes desse mercado e sofremos as conseqüências da crise deles.