Conforme antecipado por EXAME nesta terça-feira (9/9), o braço imobiliário do grupo Brascan fechou a compra da construtora paulista Company. Segundo EXAME apurou, as negociações estavam em sua fase final. O negócio foi anunciado na manhã desta quarta-feira. Esta é a segunda aquisição no setor imobiliário brasileiro em menos de dez dias. A Gafisa comprou no dia primeiro de setembro a Tenda, especializada na construção de imóveis destinados a consumidores de baixa renda.

Começa, assim, o tão aguardado movimento de consolidação do setor imobiliário brasileiro. A onda de aberturas de capital iniciada em 2004 levou 24 empresas do setor à Bolsa de Valores de São Paulo. O excesso de empresas e os resultados decepcionantes levaram a uma queda generalizada nas ações dessas companhias. Nada menos que nove delas tiveram quedas superiores a 50% em suas ações em 2008. Os papéis da Company se desvalorizaram 42% no ano.

Com a queda no valor de mercado, essas companhias se tornaram mais atraentes para investidores estratégicos dispostos a crescer por aquisições. Os favoritos à condição de líderes do processo de consolidação são os gigantes Cyrela e Gafisa e empresas pertencentes a grupos sólidos, como Brascan e a PDG, do fundo de investimento Pactual Capital Partners.

Termos da operação

A conclusão do negócio está prevista para outubro. As ações da Company serão incorporadas por uma subsidiária da Brascan. Numa segunda etapa, essa subsidiária será incorporada pela própria Brascan. Os acionistas da Company receberão 76,978 milhões de ações da Brascan, ou 1,0690 ação da empresa para cada uma da Company. Os acionistas também receberão um pagamento de 200 milhões de reais à vista, equivalentes a 2,7775 reais por ação da Company. Em teleconferência com jornalistas, nesta tarde, o presidente da Brascan, Nicholas Reade, afirmou que o valor da Company implícito na operação "é significativamente maior que a média das estimativas dos analistas". O executivo não revelou, porém, os valores implícitos na operação, nem quanto é o seu total. "Depende do momento em que os acionistas da Company decidirem monetizar [transformar os papéis em dinheiro] suas ações", afirmou.

Para Luiz Rogelio Tolosa, diretor financeiro da Company, essa relação de troca não significa que os atuais controladores da empresa receberam um prêmio por seus papéis. "Não há prêmio pelo controle. Todos os acionistas estão recebendo o mesmo tratamento", afirmou. Listada no Novo Mercado da Bovespa, a Company está sujeita às regras de governança desse segmento. Entre elas, a oferta de tag along aos minoritários, ou seja, o pagamento do mesmo valor oferecido pelas ações dos controladores, no caso de troca de comando da empresa. Após concluir a transação, os atuais controladores da Brascan deterão 42% da nova empresa; os acionistas da Company ficarão com 15%; e outros 42,7% estarão em circulação no mercado.

A Brascan também vai retirar a Company da Bovespa após concluir a fusão - algo previsto para outubro. "Esperamos que o mercado perceba que a nova empresa será muito melhor, mais forte. Terá mais atratividade", afirmou Cristiano Machado, diretor financeiro da Brascan.

O mercado reagiu rebaixando os papéis das duas empresas nesta quarta. Por volta das 16h20, as ações ordinárias da Company (CPNY3) recuavam 11,71%, para 8,89 reais, com 212 negócios realizados. Já as da Brascan (BISA3) caíam 1,83%, a 5,89 reais e 153 negócios feitos. Os executivos à frente da operação demonstraram tranqüilidade em relação à queda dos papéis. "O que houve foi um alinhamento das ações das duas companhias", disse Machado.

Entre as maiores

A fusão criará uma das três maiores construtoras do país. Os resultados pró-forma indicam que, no ano passado, a companhia teria registrado um ebitda (lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização) de 248 milhões de reais. Seria o segundo maior do setor, atrás dos 391 milhões de reais da Cyrela, e à frente dos 184 milhões da Gafisa. O lucro líquido seria de 210 milhões - também o segundo maior, entre a Cyrela (422 milhões) e a Gafisa (144 milhões). O land bank (estoque de terrenos) seria de 17 bilhões de reais, o terceiro maior do setor, bem próximo dos 17,1 bilhões da JHSF e à frente dos 13,2 bilhões da Gafisa.

Para este ano, as duas empresas pretendem lançar um total de 3 a 3,2 bilhões de reais em empreendimentos imobiliários. Do total, foram lançados 840 milhões de reais no primeiro semestre. De acordo com os executivos, grandes projetos irão a mercado nos próximos meses, com os quais a nova empresa será capaz de alcançar o guidance deste ano. No ano passado, as duas empresas lançaram um total de 2 bilhões de reais.

Segundo os executivos, não haverá problemas de caixa para bancar os novos projetos. Além de apresentar um baixo índice de alavancagem [endividamento] de 29,8% (já descontados os 200 milhões de reais a ser pagos aos controladores da Company), a empresa conta com recebíveis futuros já assegurados de quase 500 milhões de reais, referentes a lançamentos em curso. Outros 600 milhões de reais em recebíveis devem ser gerados por novos projetos nos próximos 15 meses. Esses recursos comporão a maior parte do capital necessário para a nova empresa girar. Já o financiamento dos projetos, que responde por 80% da necessidade de capital da incorporadora e construtora, não será problema, segundo os executivos. Cada projeto conta com a retaguarda de um banco que o financia.

*Colaborou Márcio Juliboni (reportagem atualizada às 17h30).