Retrospectiva: a década da retomada do mercado imobiliário

São Paulo - No início dos anos 1990, o cenário do mercado imobiliário e dos financiamentos era pouco promissor. Desde a extinção do BNH (Banco Nacional de Habitação), em 1986, o setor sobrevivia de vendas diretas, com parcelamento do preço junto aos consumidores de classe média e alta. Em 2002, o financiamento imobiliário chegava ao “fundo do poço”, com 30 mil unidades financiadas em todo o País com recursos da Poupança.

Parte desse cenário surgiu pelo desinteresse dos bancos por crédito imobiliário, em função dos prejuízos gerados pela perda de efetividade da garantia hipotecária e pelos efeitos ainda recentes da estabilidade econômica trazidos pelo Plano Real, de 1994.

Em 2001, os agentes financeiros passaram, sucessivamente, a usar a alienação fiduciária do bem imóvel em substituição à garantia hipotecária, iniciando, assim, uma nova era nos financiamentos imobiliários do SFH (Sistema Financeiro da Habitação).

Além da progressiva substituição da hipoteca pela alienação fiduciária, a edição da Lei 10.931/04 (Patrimônio de Afetação) foi fundamental para modernizar o marco regulatório do setor, propiciando maior segurança jurídica tanto para os financiadores quanto para os consumidores finais.

Estes instrumentos legais aliados ao crescimento da renda e do emprego, à mobilidade social e à consolidação da estabilidade econômica criaram ambiente favorável para o mercado imobiliário.

As aplicações de recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) e da caderneta de poupança saltaram de R$ 5,8 bilhões, em 2004, para R$ 83,1 bilhões, em 2010. Este crescimento nos permite afirmar que alcançamos, no final da década, o modelo ideal de mercado imobiliário, com um bem estruturado sistema de crédito.

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A mitigação dos riscos dos credores possibilitou a queda das taxas de juros: a partir de 4,5% ao ano, com financiamento pelo FGTS; e 8% ao ano, com recursos da poupança. Além da ampliação dos prazos, que hoje chegam a até 30 anos. Pratica-se, agora, o financiamento imobiliário que “cabe no bolso” dos consumidores.

Em 2001, o total de saldos de financiamentos imobiliários comparado com o PIB (Produto Interno Bruto) representava pouco mais de 1%. Em maio deste ano, esse percentual chega a 4,1%. Apesar de respeitável, é pouco expressivo se comparado com índices de países como o Chile e o México. Existe a expectativa das autoridades governamentais que o total de saldos continuará crescendo e, em 2014, chegar a 8% do PIB.

A Caixa Econômica Federal acumulou, segundo dados do primeiro semestre deste ano, mais de três milhões de contratos de financiamento, já incluídos os do programa Minha Casa, Minha Vida. Desse montante, 93% utilizaram como garantia a alienação fiduciária, e 6% a hipotecária. Note-se a inadimplência registrada no período: 1,7%. Já os financiamentos concedidos com recursos da poupança por bancos públicos e privados apresentam, desde 2007, índices de inadimplência abaixo de 1,4%.

De fundamental importância para o Brasil enfrentar a crise financeira internacional de 2008, a construção civil e imobiliária precisa de financiamento abundante para empreender e oferecer à população produtos acessíveis. O futuro do mercado imobiliário nacional depende, primordialmente, da saúde do sistema financeiro, que se mantém seguro, em parte, pela utilização da alienação fiduciária do bem imóvel nessas operações de crédito.

Qualquer dúvida acerca desse instituto de garantia poderá gerar queda de crédito, aumento das taxas de juros, retração do mercado imobiliário e prejuízo a milhões de brasileiros que ainda não adquiriram seu primeiro imóvel. O País perderá um grande aliado nesse caminho de crescimento sustentado.

*Celso Petrucci é economista-chefe do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo) e diretor executivo da vice-presidência de Incorporação e Terrenos Urbanos da entidade.