O contrato de gaveta é amplamente usado em negociações imobiliárias no Brasil, especialmente quando as partes envolvidas desejam evitar custos adicionais ou simplificar o processo de compra e venda. Apesar de parecer uma boa solução para transações rápidas, a prática apresenta diversos riscos legais e financeiros, já que é um acordo informal, geralmente por escrito, entre duas partes, mas não é registrado em cartório nem formalizado perante o órgão competente.

Ele é especialmente utilizado em transações imobiliárias, como a compra e venda de imóveis financiados, em que o comprador assume o pagamento das parcelas restantes diretamente com o vendedor, sem notificar o banco ou alterar o registro no cartório de imóveis. O problema é que o documento não garante segurança jurídica para nenhuma das partes envolvidas.

Como a lei enxerga o contrato de gaveta?

No Brasil, esse tipo de transação não é ilegalizada, mas também não têm o mesmo peso jurídico de um contrato formalizado e registrado. A validade depende de fatores como a assinatura das partes envolvidas e a presença de testemunhas, mas sua eficácia é limitada, principalmente em disputas judiciais.

Além disso, em registro em cartório, o contrato não tem efeito perante terceiros, como instituições financeiras ou novos compradores. Outro ponto importante é que, se o imóvel estiver financiado, a cláusula de alienação fiduciária pode proibir a transferência de direitos sem o consentimento do banco, tornando o contrato vulnerável a contestação.

Caso o vendedor ou comprador descumpra os termos do contrato de gaveta, a outra parte terá dificuldades em fazer valer seus direitos na Justiça, especialmente se o contrato não foi registrado.

Como funciona na prática?

Na prática, este tipo de contrato é utilizado da seguinte forma:

1. Negociação informal: Vendedor e comprador acordam os termos da transação, como valor, prazos e responsabilidades;
2. Assinatura do contrato: O documento é redigido e assinado por ambas as partes, geralmente com testemunhas;
3. Pagamento: O comprador assume o pagamento do imóvel, seja à vista ou em parcelas, incluindo os encargos de financiamento, quando aplicável;
4. Sem registro: O imóvel permanece registrado no nome do vendedor, e o contrato é mantido como garantia informal.

Quais os riscos de comprar um imóvel com contrato de gaveta?

Além da insegurança jurídica, o fato do imóvel continuar registrado no nome do vendedor pode gerar problemas caso ele venha a falecer ou enfrentar processos judiciais, como penhoras. Além disso, se o comprador não cumprir os pagamentos ao banco, o imóvel poderá ser retomado, prejudicando ambas as partes. No futuro, a regularização do imóvel pode ser mais demorada e onerosa e a valorização do bem pode ser prejudicada.

Como regularizar a situação?

Para regularizar um contrato deste tipo, é preciso formalizar a transferência de propriedade de acordo com a legislação. Os passos incluem:

1. Acordo com o vendedor: Ambas as partes devem concordar em formalizar a transação;
2. Negociação com o banco: Caso o imóvel seja financiado, o banco precisa autorizar a transferência da dívida;
3. Registro no cartório: A escritura pública deve ser registrada no cartório de registro de imóveis, oficializando a transferência de propriedade;
4. Pagamento de taxas e impostos: Inclui o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e outras taxas cartoriais.

Para evitar transtornos futuros, é importante buscar a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário para garantir que o processo seja realizado corretamente.

Por que você deve saber disso?

Compreender o funcionamento e os riscos do contrato de gaveta é essencial para tomar decisões informadas em negociações imobiliárias.

Embora pareça uma solução rápida e econômica, essa prática pode gerar complicações legais e financeiras no futuro. Seja para evitar problemas ou planejar a aquisição de um bem, a informação é a melhor ferramenta para conduzir negociações com tranquilidade.