Imóveis mais novos têm metro quadrado quase 20% mais caro, diz Loft
Levantamento realizado pela Loft apontou que em São Paulo, os apartamentos mais novos têm preços mais altos que os mais antigos
Karla Mamona
Publicado em 19 de dezembro de 2022 às 06h14.
A idade de um imóvel impacta no valor do anúncio de um apartamento. De acordo com a startup Loft , entre prédios com diferença de 10 anos de idade na cidade de São Paulo, os mais novos possuem preço do metro quadrado 19% maior do que os mais antigos.
O levantamento considerou mais de 90 mil apartamentos anunciados nas principais plataformas imobiliárias em dezembro de 2022. A diferença de 19% apareceu entre os apartamentos construídos entre 2005 e 2010 (preço do m2 mediano de R$ 11,5 mil) com os construídos entre 2015 e 2020 (m2 mediano de R$ 13,6 mil). A diferença varia considerando os diferentes grupos de idade dos prédios, mas, em geral, apartamentos mais novos têm preços mais altos que os mais antigos, aponta o Loft Dados, núcleo de estudos da startup. O movimento fica mais evidente com os imóveis lançados a partir do ano 2000.
"A idade do prédio pode ser considerada como proxy de depreciação do ativo, é por isso que impacta de diferentes formas no preço. Apartamentos mais novos tendem a estar em melhores condições de conservação, possuírem melhor infraestrutura e condomínio mais baixo, explica o economista Rodger Campos, do Loft Dados.
Preço do condomínio
O estudo apontou também que os imóveis mais novos, que tendem a ter valores de condomínio mais baixos. Para chegar a esta conclusão, foi considerado o preço mediano do condomínio, que é o valor da taxa do condomínio por metro quadrado, ou seja, o valor do condomínio pela metragem do apartamento.
Segundo estudo
O Loft Dados fez ainda um segundo estudo para analisar o efeito da idade no prédio . Neste, foi utilizado como base a ferramenta de precificação desenvolvida pela startup –o AVM (modelo automatizado de precificação, na sigla em inglês). A ferramenta já analisou mais de 5 milhões de anúncios e 10 mil transações, em diferentes épocas. Um dos resultados do modelo é entender o peso que cada característica tem no valor do imóvel. Com esse volume de dados, foi possível estimar quanto custa um imóvel com as mesmas características, alterando apenas a idade do prédio.
Para esse estudo, considerou-se um apartamento-base com 100 metros quadrados de área privativa, IPTU de R$ 700 mensais, condomínio de R$ 800 mensais, com varanda, 3 quartos, 1 banheiro e 1 vaga de garagem. Simulou-se apartamentos com essas características em quatro locais da cidade: Av. Paulista, Av. Faria Lima, Beco do Batman e na rua Fradique Coutinho. Assim, foram comparados apartamentos no mesmo local, mas que tenham diferentes idades. Nos quatro casos, os imóveis mais recentes tiveram preços mais altos.
Na avenida Faria Lima, por exemplo, um imóvel com ano de construção 10 anos mais novo tem um preço de m2 R$ 400 acima (comparando os de 1980 com os de 1990). Na Fradique Coutinho, um imóvel com ano de construção 10 anos mais novo tem um preço de m2 R$ 200 reais acima (comparando os de 1980 com os de 1990). O estudo permitiu também verificar em quais bairros a idade do prédio tem mais peso (analisou-se os pontos de cada bairro com maior concentração de anúncios). A Vila Nova Conceição foi onde houve maior impacto, seguida da Aclimação e Lapa. Veja tabela abaixo com o valor do metro quadrado pelo ano do imóvel:
| Local (cidade de São Paulo) | 1980 | 1985 | 1990 | 1995 | 2000 | 2005 | 2010 | 2015 | 2020 |
| Paulista | R$ 9.119 | R$ 9.140 | R$ 9.159 | R$ 9.142 | R$ 9.427 | R$ 9.789 | R$ 9.990 | R$ 10.055 | R$ 10.736 |
| Faria Lima | R$ 11.263 | R$ 11.319 | R$ 11.233 | R$ 11.612 | R$ 11.661 | R$ 12.038 | R$ 12.195 | R$ 12.402 | R$ 12.496 |
| Fradique Coutinho | R$ 10.936 | R$ 11.049 | R$ 11.066 | R$ 11.184 | R$ 11.044 | R$ 11.410 | R$ 11.393 | R$ 11.658 | R$ 12.160 |
| Beco do Batman | R$ 8.323 | R$ 8.357 | R$ 8.362 | R$ 8.402 | R$ 8.419 | R$ 8.811 | R$ 8.988 | R$ 9.278 | R$ 9.713 |