Apartamentos pequenos são mais caros que os maiores – saiba o por quê

Os preços de venda dos imóveis residenciais no Brasil subiram 0,74% em maio com base no Índice FipeZAP. O indicador analisa mensalmente o comportamento dos preços de venda em 50 cidades brasileiras (veja metodologia abaixo).

O índice mostrou uma nova aceleração nos preços: em abril, havia sido registrada uma alta de 0,66% e, em março, de 0,64%. A média ponderada de preços no País alcançou R$ 8,9 mil por metro quadrado.

Quem puxou a alta dos preços foram os apartamentos menores, de até um dormitório. Neles, os preços avançaram 0,89%, para R$ 10,6 mil/m². 

O preço dos compactos supera os apartamentos de dois dormitórios, que tem valor médio de R$ 8,05 mil/m². Os de três dormitórios, por sua vez, custa em média R$ 8,7 mil/m². E os de quatro ou mais dormitórios tem preço médio de R$ 10,2 mil/m².

“Desde a década de 1980, o movimento crescente de urbanização resultou em áreas densamente povoadas, o que levou à criação de imóveis compactos, geralmente com até 45 m² e um dormitório, localizados em áreas valorizadas. Embora tenham um custo total mais acessível, esses imóveis têm um preço por metro quadrado mais alto devido à localização em bairros com mais infraestrutura de transportes, serviços e comércio”, explica Paula Reis, economista do DataZAP.

Para quem compra imóvel por investimento, o rendimento dos compactos também costuma ser maior. Com base em dados do índice de abril de 2024, o retorno médio do aluguel residencial dos apartamentos de um dormitório ficou em 6,57% ao ano – acima da taxa de juros real, que ficou em 6,41% nos cálculos do índice. 

Onde os preços de venda mais subiram?

O levantamento mostrou alta nos preços em 47 das 50 cidades monitoradas, incluindo 15 das 16 capitais que integram o cálculo. Entre as capitais, o destaque ficou mais uma vez com Curitiba (PR), com alta de 1,88%.

A capital paranaense vem apresentando crescimento desde o final do ano passado. Ainda assim, Reis defende que é cedo para falar em tendência, já que os fatores podem tomar outro rumo nos próximos meses. 

“A redução do ritmo de cortes da Selic pode reduzir ou interromper a queda da taxa de juros de financiamento imobiliário. Adicionalmente, o mercado de trabalho da região metropolitana de Curitiba se desaqueceu - a taxa de desocupação aumentou de 5,8% no primeiro semestre de 2023 para 6,2% no mesmo período deste ano. Esses dois fatores podem reduzir a demanda por imóveis verticais e frear o crescimento dos preços de venda”, disse.

Veja lista das variações entre as capitais:

• Curitiba/PR (+1,88%); 
• Goiânia/GO (+1,47%); 
• Maceió/AL (+1,27%);
• Salvador/BA (+1,18%); 
• Florianópolis/SC (+1,05%); 
• Belo Horizonte/MG (+0,98%); 
• Vitória/ES (+0,94%); 
• João Pessoa/PB (+0,92%); 
• São Paulo/SP (+0,72%); 
• Porto Alegre/RS (+0,65%); 
• Recife/PE (+0,60%); 
• Fortaleza/CE (+0,59%); 
• Brasília (+0,52%); 
• Manaus/AM (+0,38%); 
• Rio de Janeiro/RJ (+0,29%). 

Além de Campo Grande, onde os preços residenciais recuaram 1,13% em maio deste ano, as outras duas cidades monitoradas que registraram queda mensal nos preços de venda foram: Canoas/RS (-0,20%) e Santa Maria/RS (-0,01%).

Metodologia do Índice FipeZAP 

O Índice FipeZAP é um índice de preço que acompanha os preços de imóveis residenciais e comerciais – foi o primeiro indicador nacional lançado para este acompanhamento. 

O índice é calculado pela Fipe com base em informações de anúncios de imóveis para venda e locação veiculados nos portais ZAP (VivaReal e Zap Imóveis).

No caso dos índices do segmento residencial, o cálculo envolve amostras de anúncios de apartamentos prontos em até 50 cidades selecionadas. Já no caso dos índices do segmento comercial, os anúncios utilizados se referem a salas e conjuntos comerciais de até 200 m², sediados em 10 cidades selecionadas.