A Caixa fechou a torneira do Minha Casa, Minha Vida? Vendas do programa perdem fôlego

Sete em cada dez imóveis vendidos na cidade de São Paulo em agosto estavam enquadrados no Minha Casa, Minha Vida. O programa segue como motor do mercado, mas passou a vender mais devagar. A velocidade de vendas do segmento caiu de 13% em julho para 11,5% em agosto.

Os dados são do Secovi-SP e foram analisados pelo BTG Pactual (do mesmo grupo controlador da EXAME). Para o banco, a explicação está na Caixa Econômica Federal, que passou a aprovar financiamentos com mais rigor para compradores de baixa renda em meio ao alto endividamento das famílias.

A Caixa responde por cerca de dois terços do crédito habitacional do país e concentra praticamente todos os financiamentos do programa. Quando a análise de crédito fica mais lenta ou mais rígida, a venda na planta trava antes de virar dinheiro no caixa das construtoras.

A velocidade de vendas, ou VSO (vendas sobre oferta), mede quanto do estoque disponível foi vendido no período. É um dos principais termômetros do setor.

O aperto ocorreu em etapas ao longo do terceiro trimestre. Em julho, a Caixa reduziu por dez dias o limite de comprometimento de renda permitido aos clientes, de 30% para 27%. Em setembro, uma greve de 19 dias dos funcionários do banco atrasou a assinatura de contratos e a liberação de recursos.

Em São Paulo, os números de agosto mostram um mercado com oferta crescente e vendas que não acompanham o ritmo. Foram cerca de 10 mil unidades vendidas, alta de 37% em um ano, e 17,8 mil lançadas, avanço de 90%.

Com mais lançamentos do que vendas, o estoque chegou a 98 mil unidades, 51% acima de um ano antes. O MCMV respondeu por 77% dos lançamentos e por 71% das vendas do mês.

A VSO da cidade como um todo ficou em 9,9%, abaixo da registrada um ano antes e em julho. O segmento econômico ainda vende mais rápido do que o médio e alto padrão, cuja VSO é de 7,4%, mas foi o principal freio de agosto, segundo o BTG.

Direcional: setembro quase dobrou julho

A Direcional, uma das maiores construtoras do programa, também sentiu o efeito. Em videoconferência com analistas do Santander, o CEO Ricardo Gontijo apontou a Caixa como o principal motivo para as vendas mais fracas do terceiro trimestre.

Segundo o relatório do banco, publicado nesta terça-feira, 20, a aprovação de crédito demorou mais do que o esperado para se normalizar depois da redução temporária do comprometimento de renda, de 30% para 27%.

A companhia começou o trimestre com vendas fracas em julho, mas o ritmo melhorou mês a mês. Em setembro, as vendas quase dobraram em relação a julho, de acordo com o executivo.

Sem saber como a Caixa iria operar, a Direcional adiou lançamentos. Oito dos dez projetos do trimestre chegaram ao mercado depois de 15 de setembro, com pouco tempo para vender, o que pesou sobre a velocidade de vendas dos lançamentos.

Mesmo com vendas mais fracas, a geração de caixa se manteve sólida, segundo Gontijo, porque reflete principalmente vendas feitas em meses anteriores.

Distratos sobem e repasses caem nas concorrentes

O mesmo movimento apareceu nas prévias de outras construtoras voltadas à baixa renda. Na Tenda, os distratos passaram de R$ 136,2 milhões no terceiro trimestre de 2025 para R$ 292,8 milhões, mais que o dobro.

Os cancelamentos chegaram a 19,4% das vendas brutas, ante 11% um ano antes. A VSO da companhia ficou em 22,8%, abaixo da faixa de 25% a 30% que a própria empresa considera ideal.

A Tenda atribui o resultado a três fatores ligados à Caixa: a greve, a redução temporária do comprometimento de renda e um rigor maior nas entrevistas para concessão de crédito. A companhia trata parte dos efeitos como pontuais.

Na Cury, os distratos subiram 59,3% em um ano, para R$ 358,2 milhões, e passaram a representar 15% das vendas brutas, ante 11% no terceiro trimestre de 2025.

Os repasses, etapa em que o financiamento do cliente é assinado com o banco e o dinheiro chega à construtora, caíram 35,8% frente ao segundo trimestre. Ao mesmo tempo, a Cury ampliou a tabela direta, em que ela própria financia parte do pagamento: a modalidade respondeu por 27,8% das vendas brutas, ante 20,2% na média de 12 meses.

Na MRV, a prévia não detalha os distratos, mas os repasses somaram 7.428 unidades, queda de 16,4% em um ano e de 24,2% ante o segundo trimestre. A companhia estima impacto de cerca de R$ 80 milhões na geração de caixa da incorporação por causa da greve.

Nas vendas, porém, a MRV destoou, com VSO de 25,1%, ante 21,6% um ano antes. Em relatório, o Safra ressalvou que o número foi beneficiado por uma mudança no critério de contabilização das vendas durante a greve.

Estrutural ou temporário?

Para Gontijo, o trimestre não indica uma desaceleração estrutural da demanda. Segundo o relatório do Santander, o executivo avalia que as políticas de crédito da Caixa já estão próximas das praticadas antes da Copa do Mundo, com uma exceção: o Rio de Janeiro.

No Rio, a Caixa está mais conservadora por causa da inadimplência mais alta. A praça representa cerca de 12% das vendas da Direcional, e a companhia já desloca a atuação de áreas suburbanas de menor renda para regiões e produtos mais alinhados aos critérios do banco.

A Direcional tem como meta crescer de 10% a 15% em lançamentos em 2026 e empurrou para o quarto trimestre parte do que planejava lançar no terceiro. Outubro já tem sete projetos no cronograma.

O BTG segue na mesma linha. O banco reconhece que as perspectivas do MCMV pioraram na margem com a Caixa mais seletiva, mas avalia que a demanda continua resiliente, que as condições de compra seguem favoráveis e que há espaço para a concessão de crédito se normalizar.

O próximo teste vem com os balanços completos do terceiro trimestre e com os números de outubro, primeiro mês inteiro após o fim da greve.

O que a Caixa diz

A CAIXA esclarece que as operações de crédito imobiliário são analisadas conforme as políticas e os critérios vigentes do banco, considerando a capacidade de pagamento de cada cliente e as características da operação. A avaliação do endividamento é uma prática permanente, voltada à concessão responsável de crédito e à prevenção do superendividamento, e considera renda, compromissos financeiros e demais informações aplicáveis, não havendo limite de comprometimento de renda de 27%.

A gestão da carteira habitacional e dos recursos destinados ao financiamento imobiliário é realizada de forma contínua, com observância de critérios prudenciais, regulatórios e de sustentabilidade financeira, sem prejuízo ao atendimento dos públicos elegíveis aos programas habitacionais.

A distribuição do orçamento do FGTS é definida pelo Conselho Curador do Fundo e pelo Gestor da Aplicação, papel exercido pelo Ministério das Cidades. À CAIXA, como Agente Operador, cabe alocar os recursos aos agentes financeiros conforme essas diretrizes. Eventuais alterações na distribuição regional do orçamento competem às instâncias responsáveis pela gestão e aplicação dos recursos.

A contratação dos financiamentos é realizada pelos agentes financeiros junto aos mutuários, conforme suas políticas de crédito, que contemplam, entre outros critérios, comprometimento de renda e capacidade de pagamento.

Em 2026, as contratações de crédito imobiliário da CAIXA superam as registradas no mesmo período de 2025, e o resultado do 3º trimestre será divulgado em breve. As contratações permaneceram disponíveis durante o período de greve, apoiadas pela jornada digital habitacional e pela rede de correspondentes parceiros. Pelo fluxo Nato-Digital, compradores e vendedores podem enviar documentos e assinar formulários e contratos eletronicamente.

A CAIXA adota continuamente medidas para assegurar a prestação dos serviços e a manutenção do atendimento. Durante a greve, foram implementadas ações contingenciais para minimizar impactos aos clientes pessoa física e às construtoras e incorporadoras com empreendimentos contratados com o banco, com situações específicas avaliadas conforme as características e a etapa de cada operação.