9 passos para escolher um bom fundo de imóveis

São Paulo – Os fundos imobiliários ainda são um mistério para muitos investidores brasileiros. A liquidez continua baixa se comparada a outros investimentos de renda variável, mas os melhores fundos costumam apresentar rentabilidades interessantes ano após ano, além da vantagem, para a pessoa física, do pagamento regular de aluguéis isentos de IR.

Com a mudança na rentabilidade da poupança, a Selic em patamares mais baixos e as grandes incertezas na Bolsa, os fundos imobiliários tornam-se uma alternativa lateral para quem quer buscar um pouco mais de rentabilidade na renda variável, sem precisar investir diretamente em imóveis.

Esses fundos geralmente investem em um ou mais imóveis corporativos, seja com objetivo de valorização, seja com objetivo de obter renda por meio de aluguéis. Os fundos também podem construir, reformar e vender propriedades e até investir em imóveis residenciais. E existem aqueles que investem especificamente em cotas de fundos imobiliários ou em recebíveis imobiliários – papéis com lastro em imóveis, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).

Escolher um bom fundo para investir não é uma tarefa intuitiva. Olhar apenas para a rentabilidade é um erro comum, mas este não deve ser o único fator a ser levado em conta. Para ajudar o investidor a fazer a melhor escolha para seu objetivo, Arthur Vieira de Moraes, advogado, agente autônomo de investimentos e membro orientador do Instituto Nacional de Investidores (INI), dá as seguintes dicas:

1.O objetivo do fundo deve combinar com o seu:

O objetivo do fundo tem que estar alinhado com o seu objetivo de investimento. Em primeiro lugar, o fundo investe em imóveis que você investiria diretamente se pudesse, em regiões nas quais você apostaria? Em segundo lugar, se você deseja lucrar com uma renda regular, proveniente de aluguéis, certifique-se de que o fundo escolhido invista em imóveis para locação, e não na construção, melhoria e venda, para lucrar com a valorização das propriedades.

2.Conheça os riscos:

Existem fundos imobiliários que investem em apenas um imóvel para locação, e outros que investem em diversas propriedades. De uma forma geral, fundos com boa diversificação de imóveis e locatários diluem o risco, enquanto que aqueles que dispõem de apenas um imóvel e um locatário tendem a ser mais arriscados.

Tendem, pois um imóvel feito especialmente para um sólido locatário, como uma empresa estatal, pode ser bastante seguro e render bons e regulares aluguéis. Além da concentração, outros fatores contribuem para elevar o risco de um fundo imobiliário, como a locação para inquilinos difíceis de ser despejados em caso de inadimplência. Conheça um pouco mais sobre os riscos dos fundos imobiliários.

3.Conheça o administrador:

Procure também conhecer melhor o administrador do fundo, uma vez que é ele quem vai decidir a composição da carteira, o que fazer com o dinheiro que está em caixa, quando comprar ou vender ativos, para quem alugar os imóveis, por quanto e com quais garantias. A qualidade e honestidade do administrador são fundamentais para o sucesso do fundo.

4.Verifique a liquidez do fundo:

Os fundos imobiliários têm cotas negociadas em Bolsa, e elas devem ser compradas ou vendidas por meio de uma corretora, como se fossem ações. Porém, esse tipo de investimento ainda não tem tanta liquidez no Brasil, se comparado a investimentos como ações e fundos de ações. Ainda assim, não é tão difícil fazer negócio, e é bem mais fácil negociar cotas de fundos imobiliários do que imóveis propriamente ditos.

Ao escolher um fundo, porém, o investidor deve ter cuidado de verificar sua liquidez. Observe no seu home broker a média de negociação diária do fundo antes de decidir investir, pois nem todos têm boa liquidez. E boa liquidez é outro fator de segurança ao investidor.

“Os fundos mais líquidos chegam a negociar 1.000.000 de reais por dia. Não é nada comparado com ações, mas o correto é compará-los com os imóveis físicos. Os fundos ‘médios’ negociam entre 300.000 e 400.000 reais por dia”, diz Arthur Vieira de Moraes. Ele lembra que, ao vender suas cotas, o investidor leva três dias para receber o dinheiro, e que quem tem uma posição milionária em fundos imobiliários pode levar algo como uma semana ou uma semana e meia para se desfazer de todas as cotas. “Em compensação, sabe-se lá quanto tempo essa pessoa levaria para vender um imóvel de mais de 1.000.000 de reais”, arremata.

5.Prefira os fundos de preço justo:

A lógica para investir em fundos imobiliários é a mesma de se investir em qualquer outro ativo: para ter sucesso, você precisa comprar barato, ou pelo preço justo, e aproveitar o potencial de valorização das cotas para vendê-las por um preço mais alto no futuro. Além disso, a precificação pelo valor justo é um bom indicativo de que o fundo não está passando por problemas.

E como se verifica isso? Primeiro, calcula-se o Valor Patrimonial da cota, dividindo-se o Valor Patrimonial do fundo pelo número de cotas. Em seguida, divide-se o preço da cota por seu valor patrimonial. Quanto mais próximo de 1 for o resultado dessa divisão, melhor, pois mais próximo do preço justo está o preço da cota. Veja o exemplo hipotético a seguir:

Se o valor patrimonial da cota for de 1.000 reais (VP = 1.000) e as cotas forem negociadas a 1.200 reais (P = 1.200), então P/VP = 1.200/1.000 = 1,20, o que significa que as cotas estão 20% mais caras do que seria o justo.

Note que se o resultado estiver acima de 1, a cota está mais cara do que seria o valor justo. Caso seja inferior a 1, significa que a cota está barata, mas nem sempre isso é bom. É possível que o fundo tenha algum problema – por exemplo, o locatário tem atrasado os aluguéis – que está fazendo com que os investidores peçam um desconto.

Os fundos normalmente divulgam o valor patrimonial da cota, possibilitando ao investidor calcular diretamente P/VP. O acesso a esses dados pode ser feito por meio do site da BM&FBovespa, na seção que trata de fundos imobiliários. Ao escolher um fundo, basta acessar a seção “Rentabilidades”.

6.Diferencie rendimento de rentabilidade:

Os fundos imobiliários distribuem rendimentos em dinheiro em igual quantidade para todos os cotistas. Quanto à rentabilidade, porém, cada cotista tem a sua, pois esta depende não só do rendimento recebido como também do valor pago pela cota. Por meio da divisão do rendimento recebido pelo valor líquido pago pelas cotas é possível apurar de quanto foi a rentabilidade.

Observe o exemplo do fundo Anhanguera Educacional. Suas cotas foram lançadas a 100 reais e fecharam a 129,70 reais nesta segunda-feira. O último rendimento foi de 1,0312 real por cota. Ou seja, para quem adquiriu as cotas a 100 reais, a rentabilidade mensal foi de 1,03%, que é o resultado da divisão de 1,03/100. Já quem comprou cotas nesta segunda, por 129,70 reais, teve uma rentabilidade de 0,80%, que é o resultado da divisão de 1,03/129,70.

Além disso, para analisar a distribuição de rendimentos de um fundo não basta olhar para o rendimento do último mês. Ele pode estar, por exemplo, “contaminado” com outros valores, como a renda mínima garantida, rendas extras e amortização de cotas. É importante olhar a média dos rendimentos dos últimos 12 meses e verificar se as distribuições são uniformes ou sazonais. Também na seção “Rentabilidade”, do site da BM&FBovespa, é possível verificar os valores distribuídos por cota nos últimos meses.

7.Novas emissões de cotas são fatores positivos:

Para Arthur Vieira de Moraes, são preferíveis os fundos que fazem novas emissões de cotas de tempos em tempos, pois assim se capta dinheiro para comprar mais imóveis, diversificar, trazer mais cotistas, aumentar o patrimônio e a liquidez. No site da BM&FBovespa é possível verificar todo o histórico de emissões.

“Há muitos fundos recentes, que só fizeram uma única emissão. Mas fundos mais tradicionais, como os do Credit Suisse e o Rio Bravo Renda Corporativa já fizeram uma série de emissões”, diz Vieira de Moraes. Isso não quer dizer, no entanto, que fundos antigos que tenham feito apenas uma emissão sejam maus fundos. As diversas emissões são apenas uma vantagem a mais.

8.Combine rentabilidade e qualidade:

O especialista lembra que quanto melhor for a percepção do mercado em relação à segurança e à qualidade de um fundo, menor será sua rentabilidade, pois mais os investidores estarão dispostos a pagar pela cota. Fundos com a rentabilidade muito acima da média do mercado, portanto, são os mais arriscados, pois os investidores exigem lucros maiores para correrem mais risco. Da mesma forma, se o fundo tiver problemas, a desvalorização das cotas pode ser muito maior do que os lucros iniciais. Portanto, o ideal é tentar combinar a qualidade com uma rentabilidade dentro da média. Veja como achar um fundo imobiliário de baixo risco.

9.Diversifique

Na opinião de Arthur Vieira de Moraes, para montar uma carteira diversificada, o investidor deve escolher uns cinco fundos diferentes. Um deles pode ser um fundo mais arriscado, desde que se conheçam bem os riscos. Além de todos esses cuidados, o investidor deve sempre ler os relatórios dos fundos e manter-se informado sobre as perspectivas do mercado imobiliário.

São Paulo – Os fundos imobiliários ainda são um mistério para muitos investidores brasileiros. A liquidez continua baixa se comparada a outros investimentos de renda variável, mas os melhores fundos costumam apresentar rentabilidades interessantes ano após ano, além da vantagem, para a pessoa física, do pagamento regular de aluguéis isentos de IR.

Com a mudança na rentabilidade da poupança, a Selic em patamares mais baixos e as grandes incertezas na Bolsa, os fundos imobiliários tornam-se uma alternativa lateral para quem quer buscar um pouco mais de rentabilidade na renda variável, sem precisar investir diretamente em imóveis.

Esses fundos geralmente investem em um ou mais imóveis corporativos, seja com objetivo de valorização, seja com objetivo de obter renda por meio de aluguéis. Os fundos também podem construir, reformar e vender propriedades e até investir em imóveis residenciais. E existem aqueles que investem especificamente em cotas de fundos imobiliários ou em recebíveis imobiliários – papéis com lastro em imóveis, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).

Escolher um bom fundo para investir não é uma tarefa intuitiva. Olhar apenas para a rentabilidade é um erro comum, mas este não deve ser o único fator a ser levado em conta. Para ajudar o investidor a fazer a melhor escolha para seu objetivo, Arthur Vieira de Moraes, advogado, agente autônomo de investimentos e membro orientador do Instituto Nacional de Investidores (INI), dá as seguintes dicas:

1.O objetivo do fundo deve combinar com o seu:

O objetivo do fundo tem que estar alinhado com o seu objetivo de investimento. Em primeiro lugar, o fundo investe em imóveis que você investiria diretamente se pudesse, em regiões nas quais você apostaria? Em segundo lugar, se você deseja lucrar com uma renda regular, proveniente de aluguéis, certifique-se de que o fundo escolhido invista em imóveis para locação, e não na construção, melhoria e venda, para lucrar com a valorização das propriedades.

2.Conheça os riscos:

Existem fundos imobiliários que investem em apenas um imóvel para locação, e outros que investem em diversas propriedades. De uma forma geral, fundos com boa diversificação de imóveis e locatários diluem o risco, enquanto que aqueles que dispõem de apenas um imóvel e um locatário tendem a ser mais arriscados.

Tendem, pois um imóvel feito especialmente para um sólido locatário, como uma empresa estatal, pode ser bastante seguro e render bons e regulares aluguéis. Além da concentração, outros fatores contribuem para elevar o risco de um fundo imobiliário, como a locação para inquilinos difíceis de ser despejados em caso de inadimplência. Conheça um pouco mais sobre os riscos dos fundos imobiliários.

3.Conheça o administrador:

Procure também conhecer melhor o administrador do fundo, uma vez que é ele quem vai decidir a composição da carteira, o que fazer com o dinheiro que está em caixa, quando comprar ou vender ativos, para quem alugar os imóveis, por quanto e com quais garantias. A qualidade e honestidade do administrador são fundamentais para o sucesso do fundo.

4.Verifique a liquidez do fundo:

Os fundos imobiliários têm cotas negociadas em Bolsa, e elas devem ser compradas ou vendidas por meio de uma corretora, como se fossem ações. Porém, esse tipo de investimento ainda não tem tanta liquidez no Brasil, se comparado a investimentos como ações e fundos de ações. Ainda assim, não é tão difícil fazer negócio, e é bem mais fácil negociar cotas de fundos imobiliários do que imóveis propriamente ditos.

Ao escolher um fundo, porém, o investidor deve ter cuidado de verificar sua liquidez. Observe no seu home broker a média de negociação diária do fundo antes de decidir investir, pois nem todos têm boa liquidez. E boa liquidez é outro fator de segurança ao investidor.

“Os fundos mais líquidos chegam a negociar 1.000.000 de reais por dia. Não é nada comparado com ações, mas o correto é compará-los com os imóveis físicos. Os fundos ‘médios’ negociam entre 300.000 e 400.000 reais por dia”, diz Arthur Vieira de Moraes. Ele lembra que, ao vender suas cotas, o investidor leva três dias para receber o dinheiro, e que quem tem uma posição milionária em fundos imobiliários pode levar algo como uma semana ou uma semana e meia para se desfazer de todas as cotas. “Em compensação, sabe-se lá quanto tempo essa pessoa levaria para vender um imóvel de mais de 1.000.000 de reais”, arremata.

5.Prefira os fundos de preço justo:

A lógica para investir em fundos imobiliários é a mesma de se investir em qualquer outro ativo: para ter sucesso, você precisa comprar barato, ou pelo preço justo, e aproveitar o potencial de valorização das cotas para vendê-las por um preço mais alto no futuro. Além disso, a precificação pelo valor justo é um bom indicativo de que o fundo não está passando por problemas.

E como se verifica isso? Primeiro, calcula-se o Valor Patrimonial da cota, dividindo-se o Valor Patrimonial do fundo pelo número de cotas. Em seguida, divide-se o preço da cota por seu valor patrimonial. Quanto mais próximo de 1 for o resultado dessa divisão, melhor, pois mais próximo do preço justo está o preço da cota. Veja o exemplo hipotético a seguir:

Se o valor patrimonial da cota for de 1.000 reais (VP = 1.000) e as cotas forem negociadas a 1.200 reais (P = 1.200), então P/VP = 1.200/1.000 = 1,20, o que significa que as cotas estão 20% mais caras do que seria o justo.

Note que se o resultado estiver acima de 1, a cota está mais cara do que seria o valor justo. Caso seja inferior a 1, significa que a cota está barata, mas nem sempre isso é bom. É possível que o fundo tenha algum problema – por exemplo, o locatário tem atrasado os aluguéis – que está fazendo com que os investidores peçam um desconto.

Os fundos normalmente divulgam o valor patrimonial da cota, possibilitando ao investidor calcular diretamente P/VP. O acesso a esses dados pode ser feito por meio do site da BM&FBovespa, na seção que trata de fundos imobiliários. Ao escolher um fundo, basta acessar a seção “Rentabilidades”.

6.Diferencie rendimento de rentabilidade:

Os fundos imobiliários distribuem rendimentos em dinheiro em igual quantidade para todos os cotistas. Quanto à rentabilidade, porém, cada cotista tem a sua, pois esta depende não só do rendimento recebido como também do valor pago pela cota. Por meio da divisão do rendimento recebido pelo valor líquido pago pelas cotas é possível apurar de quanto foi a rentabilidade.

Observe o exemplo do fundo Anhanguera Educacional. Suas cotas foram lançadas a 100 reais e fecharam a 129,70 reais nesta segunda-feira. O último rendimento foi de 1,0312 real por cota. Ou seja, para quem adquiriu as cotas a 100 reais, a rentabilidade mensal foi de 1,03%, que é o resultado da divisão de 1,03/100. Já quem comprou cotas nesta segunda, por 129,70 reais, teve uma rentabilidade de 0,80%, que é o resultado da divisão de 1,03/129,70.

Além disso, para analisar a distribuição de rendimentos de um fundo não basta olhar para o rendimento do último mês. Ele pode estar, por exemplo, “contaminado” com outros valores, como a renda mínima garantida, rendas extras e amortização de cotas. É importante olhar a média dos rendimentos dos últimos 12 meses e verificar se as distribuições são uniformes ou sazonais. Também na seção “Rentabilidade”, do site da BM&FBovespa, é possível verificar os valores distribuídos por cota nos últimos meses.

7.Novas emissões de cotas são fatores positivos:

Para Arthur Vieira de Moraes, são preferíveis os fundos que fazem novas emissões de cotas de tempos em tempos, pois assim se capta dinheiro para comprar mais imóveis, diversificar, trazer mais cotistas, aumentar o patrimônio e a liquidez. No site da BM&FBovespa é possível verificar todo o histórico de emissões.

“Há muitos fundos recentes, que só fizeram uma única emissão. Mas fundos mais tradicionais, como os do Credit Suisse e o Rio Bravo Renda Corporativa já fizeram uma série de emissões”, diz Vieira de Moraes. Isso não quer dizer, no entanto, que fundos antigos que tenham feito apenas uma emissão sejam maus fundos. As diversas emissões são apenas uma vantagem a mais.

8.Combine rentabilidade e qualidade:

O especialista lembra que quanto melhor for a percepção do mercado em relação à segurança e à qualidade de um fundo, menor será sua rentabilidade, pois mais os investidores estarão dispostos a pagar pela cota. Fundos com a rentabilidade muito acima da média do mercado, portanto, são os mais arriscados, pois os investidores exigem lucros maiores para correrem mais risco. Da mesma forma, se o fundo tiver problemas, a desvalorização das cotas pode ser muito maior do que os lucros iniciais. Portanto, o ideal é tentar combinar a qualidade com uma rentabilidade dentro da média. Veja como achar um fundo imobiliário de baixo risco.

9.Diversifique

Na opinião de Arthur Vieira de Moraes, para montar uma carteira diversificada, o investidor deve escolher uns cinco fundos diferentes. Um deles pode ser um fundo mais arriscado, desde que se conheçam bem os riscos. Além de todos esses cuidados, o investidor deve sempre ler os relatórios dos fundos e manter-se informado sobre as perspectivas do mercado imobiliário.