Qual é o melhor sistema para financiar um imóvel: SAC ou Price?

Pergunta do leitor: Tenho a intenção de financiar um imóvel e gostaria de saber qual é o melhor sistema: SAC ou Price. Pretendo quitar a dívida em dois ou três anos.

O primeiro passo é separar o que é sistema de amortização do que é correção monetária.

O sistema de amortização trata especificamente da forma como o valor principal do financiamento, isto é, o valor que você emprestou do banco, será pago ao longo do contrato. Já a correção trata da forma que as prestações e o saldo devedor serão corrigidos monetariamente.

Sistemas de amortização

No SAC (Sistema de Amortização Constante) essa amortização acontece como o próprio nome diz, de maneira constante. Para ilustrar, alguém que financia 1 milhão de reais em 100 meses, no SAC, irá amortizar 10 mil reais por mês (1 milhão de reais/ 100 meses). Como o valor amortizado será constante, via de regra, as prestações serão decrescentes.

Já na Tabela Price (TP), o que se mantém constante é o valor da prestação. Consequentemente, a amortização do valor principal da dívida será crescente mês a mês.

Assim, no sistema SAC você amortiza mais no começo do contrato, o que torna a primeira prestação do financiamento, em média, 25% maior do que na Price, quando consideramos a mesma taxa de juros.

No entanto, quando comparamos o valor final pago no financiamento, sem considerar a correção monetária, no sistema SAC esse valor será 15% menor do que na Price.

Correção monetária

Independente do sistema de amortização escolhido, o contrato de financiamento pode sofrer correção monetária. Essa correção atualiza o valor das prestações e do saldo devedor e pode seguir dois formatos: pós-fixado ou pré-fixado.

No pós-fixado a correção estará atrelada a algum índice de mercado (TR, IGP-M, IPCA, etc) e é calculado sempre após o fechamento do mês anterior, daí o nome pós-fixado.

Já no pré-fixado o banco estima uma correção e embute esse percentual na taxa de juros do financiamento. Por este motivo, quando o sistema utilizado pelo banco é o pré-fixado a taxa de juros é superior ao modelo pós-fixado, pois já contempla essa estimativa.

Como sua intenção é quitar o financiamento em dois ou três anos, talvez valha optar pela Tabela Price. Assim, as prestações ficarão menores durante esse período.

Agora, caso você não tenha problemas em assumir uma prestação maior, optar pelo SAC significa que, no momento da quitação, seu saldo devedor será menor.

*Marcelo Prata é especialista em crédito imobiliário e fundador dos sites Canal do Crédito e Resale.com.br

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