São Paulo – O desempenho médio dos fundos imobiliários em 2011 não foi tão brilhante quanto o do ano anterior, como já era de se esperar, em função da extraordinária valorização dos imóveis em 2010. A rentabilidade média da indústria no ano passado ficou em 11,63%, mais ou menos o mesmo que o CDI, contra valorização de 26,7% em 2010. Enquanto os três fundos campeões daquele ano tiveram rentabilidade superior a 50%, em 2011 apenas o primeiro colocado conseguiu tal façanha. Estiveram em alta os fundos passivos que investem em imóveis alugados pela Caixa e pelo Banco do Brasil, sendo os dois primeiros excelentes pagadores de aluguéis aos cotistas. A exceção ficou por conta do BC Fund, que faz a gestão ativa de um portfólio bastante diversificado. O desempenho dos fundos se deveu mais à valorização do valor da cota que ao aumento dos aluguéis - sinal de que os investidores buscaram a segurança dos bons inquilinos. Os dados são do levantamento de Sérgio Belleza, especialista em fundos imobiliários, que acompanha 25 fundos com cotas negociadas em Bolsa. Em seu ranking de rentabilidades, Belleza leva em conta não só a valorização da cota como também o retorno com aluguéis. Para Belleza, são atraentes os investimentos em que seja possível obter uma renda com aluguel equivalente a, pelo menos, 0,8% ao mês. Lembrando que, para o investidor pessoa física, o aluguel recebido via fundos imobiliários é isento de IR.

Com rentabilidade de 57,99%, entre valorização da cota e retorno com aluguéis, o fundo BB Progressivo (BBFI11B), da Caixa, foi o mais bem-sucedido fundo imobiliário do ano. O fundo administra dois empreendimentos alugados para o Banco do Brasil desde dezembro de 2004: o Edifício Sede I, em Brasília, e um bloco de edifícios administrativos interligados no bairro do Andaraí, no Rio de Janeiro (foto). A alta valorização de 2011 se deve a um reajuste dos contratos de aluguel em 40% no Rio e em 30% em Brasília, acima do IGPM. Isso fez com que o valor do aluguel saltasse de algo em torno de 15 reais por cota para cerca de 30 reais por cota até maio de 2012, quando passará para mais ou menos 20 reais por cota. Segundo Alexsandra Camelo Braga, vice-presidente em exercício da Caixa, em setembro de 2012 haverá uma nova renegociação do valor do aluguel. “Por conta do reajuste desse ano, não só o retorno com aluguéis aumentou, como também cresceu a demanda por esse fundo na Bolsa”, diz Alexsandra. Com 200 milhões de reais de patrimônio líquido e mais de 3.000 cotistas, o BB Progressivo é um dos fundos imobiliários mais líquidos, e foi negociado em mais de 90% dos pregões no ano passado. Desde que foi lançado, o fundo nunca teve retorno mensal inferior a 0,8% (valor do aluguel em relação ao valor da cota), tanto para os que entraram na estreia do fundo, quanto para os que compraram cotas depois.

O fundo administrado pela Brazilian Mortgages rendeu 38,58% em 2011, mediante a expectativa do mercado de um provável aumento no aluguel atualmente pago pela inquilina do prédio, a Caixa Econômica Federal. A revisão do valor já está sendo discutida, mas ainda sem data certa para o reajuste. Atualmente, o aluguel pago aos quase 2.000 cotistas gira em torno de 15 reais por cota. Embora pouco em relação ao valor atual da cota – 0,43% em dezembro – é um bom retorno em relação ao valor inicial da cota, de 1,60%. O Edifício Almirante Barroso (FAMB11B), único imóvel na carteira do fundo, é a sede da Caixa no Rio de Janeiro, localizado no já valorizado Centro da cidade. São 56.000 metros quadrados de área locável, entre os escritórios administrativos da Caixa, duas agências bancárias e um centro cultural. O fundo precisa distribuir pelo menos 95% de seu rendimento líquido aos cotistas, uma vez que o valor retido serve apenas para fazer a manutenção do prédio. O fundo foi lançado em 2003, quando começou a vigência do atual contrato com a Caixa, válido até 2013 e renovável por mais dez anos. Desde então, só o valor da cota subiu 275%, de acordo com dados da Economática. Por sua característica de investimento de longo prazo, bom pagador de aluguéis, o Edifício Almirante Barroso não está entre os mais líquidos, mas esteve presente em 75% dos pregões em 2011, de acordo com o levantamento de Sérgio Belleza.

Lançado em junho de 2011, o BB Renda Corporativa (BBRC11) ainda é um fundo jovem e tem tido uma distribuição de rendimentos bastante irregular. De acordo com Sérgio Belleza, o principal motivo da alta rentabilidade foi a valorização da cota, em função da grande demanda por esse fundo no mercado. O retorno de aluguéis em relação ao valor da cota, porém, ainda não alcançou nem a rentabilidade da poupança. “Há uma grande expectativa de rentabilidade em função da segurança que o locatário transmite”, diz Belleza. O especialista se refere ao Banco do Brasil, locatário dos empreendimentos que vão compor a carteira desse fundo lançado pelo BB e administrado pelo Banco Votorantim. Mas realmente ainda não passa de uma expectativa. Até o fim de novembro, data do último relatório do administrador aos cotistas, apenas um imóvel havia sido comprado, ainda em fase de projeto executivo e de aprovação de obras junto à Prefeitura de São Paulo. O objetivo é formar uma carteira com 25 empreendimentos que funcionem como agências do BB no estado de São Paulo. Outras dez propriedades na capital paulistana e uma em Campinas devem ser compradas ainda em janeiro. Após a aquisição dos imóveis, ainda devem ser feitas obras de adaptação, com prazo de duração previsto para 90 dias. Embora a intenção seja se tornar um fundo passivo, com alta distribuição de aluguéis a seus cotistas, o BB Renda Corporativa ainda engatinha. “As informações disponíveis ao investidor ainda são vagas. Precisa começar a haver uma distribuição frequente de relatórios para o investidor entender melhor, e ainda não é possível saber se o atual valor da cota está alto ou não”, ressalva Sérgio Belleza.

A gestão ativa do Brazilian Capital Real Estate Fund I (BRCR11B), também conhecido como BC Fund, foi a responsável por sua rentabilidade de 34,43% em 2011. A renda bruta de locação cresceu em 30%, após revisões de contratos de aluguel e da venda de parte de um empreendimento de sete blocos na Zona Sul de São Paulo, o Cenesp, onde os aluguéis subiram 60%. Com esse desinvestimento, o BC Fund comprou participação em outro empreendimento, o Burity, com retorno maior. O BC Fund tem 13 imóveis em carteira, como o Eldorado Business Tower (foto) – locado para inquilinos como Gerdau, Odebrecht e Itaú -, o Brazilian Financial Center - locado para Santander, BV Financeira, a incorporadora PDG e a própria Brazilian Capital – e a Torre Almirante, esta última no Rio de Janeiro. Ao todo, são dois bilhões de reais em ativos, e o fundo tem 70 milhões de reais em caixa para fazer novas aquisições em 2012. Por sua natureza de fundo ativo – que constantemente compra e vende imóveis em busca de rentabilidade – o BC Fund não distribui um valor tão alto de aluguéis quanto os fundos passivos, uma vez que precisa sempre ter dinheiro em caixa para reinvestir. Seu desempenho este ano, porém, permitiu que o fundo aumentasse duas vezes o valor do aluguel mensal distribuído aos cotistas: de 50 centavos por cota para 67 centavos por cota a partir de agosto, e novamente 83 centavos por cota a partir de janeiro. Por isso, só agora o fundo atingirá um retorno acima de 0,8% em relação ao valor inicial da cota. Mas os retornos mensais foram bem interessantes considerando os valores patrimoniais da cota em 2011.

O quinto fundo mais rentável do ano foi o Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), administrado pela Kinea, empresa de investimentos alternativos do Itaú. O retorno em 2011 foi de 32,52%, mais em função da valorização da cota do que propriamente da distribuição dos aluguéis. A procura por esse fundo foi bastante grande, e ele esteve presente em mais de 90% dos pregões no ano passado. O fundo da Kinea foi lançado em dezembro de 2010 e fechou 2011 com seis imóveis em carteira, sendo dois no Centro do Rio - ambos cedidos para o Tribunal Regional do Trabalho, mas na realidade locados para BB e Caixa - e quatro no estado de São Paulo. Um destes, localizado em Jundiaí, é o galpão logístico alugado para a Foxconn para fabricar os produtos da Apple no Brasil, adquirido em novembro do braço imobiliário do GWI. A intenção do Kinea Renda Imobiliária é manter um portfólio diversificado de ativos imobiliários e locatários, com foco em empreendimentos comerciais prontos ou em construção, para gerar renda com aluguéis. No início de dezembro, o fundo iniciou uma nova oferta pública de cotas, ainda em curso. Seu retorno com aluguéis, no entanto, tem sido mediano. Os cotistas vêm recebendo 7 reais por cota, mas em relação ao valor da cota em dezembro, por exemplo, essa quantia representou um retorno de apenas 0,56%, semelhante ao da poupança. Em relação ao valor inicial da cota, foi de 0,70%.