IR: chácara pode ser enquadrada como imóvel residencial?

Dúvida do internauta: Meu pai tem uma casa urbana, onde moramos há 27 anos, e uma chácara no interior de São Paulo. A propriedade, localizada em área rural, é considerada um imóvel residencial?

Minha família pretende vender a casa urbana para adquirir um apartamento ou morar na chácara. Se a chácara não se enquadrar como um imóvel residencial ou caso o valor da venda for inferior a R$ 440 mil, meu pai poderá usar a isenção fiscal para a compra do apartamento?

Resposta de Samir Choaib*

A propriedade rural pode ser considerada imóvel residencial se sua utilização tiver essa finalidade.

A Instrução Normativa da Secretaria da Receita Federal nº 599, de 2005, trata do Imposto de Renda sobre ganhos de capital e explica que a unidade construída em zona urbana ou rural utilizada para moradia é considerada um imóvel residencial, segundo as normas das edificações do município em que estiver localizada.

A definição sobre a chácara ser considerada, ou não, imóvel residencial, importante para aplicar eventual isenção à venda do imóvel, não deverá interferir na negociação pretendida neste momento, referente à casa urbana.

Isto porque existem dois tipos de isenção do ganho de capital que podem ser aplicadas:

* Venda do único imóvel do titular cujo valor de venda seja de até R$ 440 mil, independentemente de se tratar de residencial ou comercial, terreno, casa, apartamento, terra nua ou de estar situado em área rural ou urbana

* Venda de um ou mais imóveis residenciais, desde que o vendedor aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no País. Isso deve ser feito no prazo de 180 dias contado a partir da celebração do primeiro contrato.

Na venda da casa urbana, seu pai não poderá aproveitar a isenção do ganho de capital na venda de imóveis em valor abaixo de R$ 440 mil, independentemente do valor pelo qual a unidade for vendida, pois ele é titular de dois imóveis e esta isenção só se aplica aos vendedores que possuam um único imóvel, conforme artigo 23 da Lei n.º 9.250, de 1995.

Por outro lado, caso seu pai adquira um apartamento no prazo de 180 dias contado a partir da venda da casa, ele poderá ter isenção do ganho de capital na proporção em que o valor da venda for aplicado na compra desse outro imóvel, independentemente de já ser titular da chácara.

(*) Samir Choaib é advogado e economista formado pela Universidade Mackenzie, pós-graduado em direito tributário pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP). É sócio do escritório Choaib, Paiva e Justo, Advogados Associados, especialista em imposto de renda de pessoas físicas e responsável pela área de planejamento sucessório do escritório. É o atual chairman da Câmara de Comércio Brasil-Estados Unidos da Flórida (BACCF), em São Paulo.

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