Como tirar proveito da guerra dos bancos

Para boa parte da classe média brasileira, o sonho de financiar a compra da casa própria ou trocar o imóvel por outro melhor era, até pouco tempo, exatamente isso: um sonho. Entre o desejo de comprar e a assinatura do contrato havia algumas barreiras que pareciam intransponíveis -- juros altíssimos, prazos de pagamento exíguos e uma lista sem fim de exigências. Esse quadro mudou de forma radical nos últimos dois anos com a disputa acirrada dos grandes bancos por novos mutuários. No Bradesco, por exemplo, os juros de empréstimos para imóveis acima de 350 000 reais, que eram de 18% mais a taxa referencial (TR) em 2003, caíram para 15% em 2004, 12,5% em 2006 e hoje estão em 12%, sempre acompanhados da TR. O banco, que antes aceitava que o mutuário comprometesse no máximo 25% da renda, ampliou esse limite para 30%. Além de melhorar as condições de produtos já existentes, alguns bancos decidiram partir para a inovação. O Santander criou, em 2005, o primeiro financiamento sem a correção da TR, com a taxa fixa de 21% ao ano. Desde então, foi seguido por várias outras instituições e, hoje, a menor taxa fixa praticada no mercado é 12,5%. A última notícia positiva para quem pretende comprar um imóvel financiado veio em agosto, quando a Caixa Econômica Federal anunciou que aumentou o prazo de pagamento dos financiamentos para 30 anos, o dobro do praticado pelos bancos até três anos atrás.

O sinal dos novos tempos é que não é mais preciso ter um histórico de dez anos de relacionamento com o banco para ter direito a condições vantajosas de financiamento. "Em um número crescente de instituições, quem abre uma conta hoje pode ter o financiamento aprovado em poucas semanas", afirma o economista Alberto Borges Matias, professor da Faculdade de Economia, Administração e Contabilidade da Universidade de São Paulo de Ribeirão Preto. Agora, os interessados têm a chance de pesquisar, comparar e, se for o caso, trocar de banco. Neste momento, o Unibanco está com a melhor taxa do mercado para empréstimos de 20 anos nos imóveis de até 300 000 reais. Os juros são equivalentes à TR mais 10,9% ao ano, enquanto Bradesco e Caixa Econômica Federal cobram TR mais 11,5% (veja quadro). À primeira vista, a diferença pode parecer irrisória, mas na ponta do lápis representa uma economia de 10 000 reais no total a ser pago.

Num ambiente de queda da taxa básica de juro, não faz mais sentido para os bancos investir tudo em títulos do governo. Olhando para a frente, as grandes instituições já perceberam que o futuro passa pela concessão de crédito, como, por sinal, acontece na maior parte das economias estáveis do mundo. Essa mudança de cenário, aliada ao surgimento de garantias legais que permitem a retomada mais rápida dos bens em caso de inadimplência, explica o repentino interesse por crédito imobiliário. "Se o banco não oferecer agora ótimas condições no financiamento imobiliário, corre o risco de perder o cliente, já que a tendência é ele concentrar toda a sua movimentação em uma única instituição financeira", diz Erivelto Rodrigues, presidente da consultoria Austin Asis.

Apesar de toda essa briga dos bancos, algumas pessoas ainda desperdiçam a oportunidade de buscar as melhores taxas e prazos. "O ideal é procurar um imóvel e ao mesmo tempo escolher o banco que oferece as melhores condições", diz Paulo Celles, dono da Paulo Celles Imóveis, uma das maiores imobiliárias de Curitiba. A compra de um imóvel é, para a maior parte das pessoas, um momento especial. A troca de endereço envolve, geralmente, uma tentativa de aumentar o conforto do dia-a-dia e, não raramente, serve para comprovar a ascensão social da família. Todo esse investimento emocional sofre um baque quando a pesquisa das melhores taxas, prazos e condições de financiamento é deixada para a última hora, no momento em que o imóvel já está escolhido. Nesses casos, em razão do temor de perder o negócio, é comum o comprador contratar o banco no qual já tem conta, não necessariamente o que tem as melhores condições de crédito.

As menores taxas

A boa notícia para os futuros mutuários é que a disputa dos bancos não tem data para acabar. Apesar da crise no mercado de hipotecas americano, a maior parte dos especialistas acredita que as vendas das incorporadoras e de imóveis usados devem continuar crescendo no Brasil. No primeiro semestre foram financiadas em todo o país quase 81 000 unidades habitacionais, volume 58% maior que o registrado em igual período do ano passado. Embalado por notícias como essa, o Banco do Brasil, maior instituição financeira do país, prepara-se para entrar com tudo no mercado de crédito imobiliário. "Nossa carteira deve ser aberta no final do ano", diz Denílson Molina, gerente executivo de crédito imobiliário do BB. "E queremos a liderança desse segmento." Nesse cenário, o grande vitorioso já é o mutuário.