Caixa encarece financiamento de novo; veja altas desde 2014
Simulação mostra o aumento no custo final dos financiamentos de imóveis com a nova elevação de juros da Caixa; compare os valores atuais com os custos em 2014
Da Redação
Publicado em 1 de outubro de 2015 às 11h17.
São Paulo - A partir desta quinta-feira, 1º de outubro, os financiamentos imobiliários pela Caixa passam a ficar mais caros. Esse novo aumento de juros , o terceiro do ano, pode gerar custos adicionais de até 38 mil reais no valor final do financiamento. E se a comparação for feita com os juros praticados no final de 2014, o custo adicional na compra do imóvel é ainda maior e pode chegar a até 177 mil reais.
Esses aumentos foram verificados a partir de uma simulação realizada pelo Canal de Crédito, site especializado em operações de crédito , que comparou os custos dos financiamentos de imóveis pela Caixa em 2014 com os custos verificados depois de cada uma das três elevações de juros realizadas pelo banco neste ano: em janeiro, abril e agora em outubro.
As elevações nas taxas de juros são resultado da menor captação de recursos pela poupança , principal fonte de recursos do país para a aquisição e a construção de imóveis.
Os aumentos afetam todas as linhas de crédito da Caixa, desde aquelas voltadas a clientes sem relacionamento prévio com o banco, até aquelas oferecidas a servidores públicos e clientes com relacionamento, que recebem salário pelo banco.
Os financiamentos mais afetados são aqueles voltados a imóveis de maior valor, que se enquadram no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Já os financiamentos que se enquadram no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) sofreram menos.
O SFH engloba financiamentos de até 750 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal, e de até 650 mil reais nos outros estados. Os demais financiamentos são feitos dentro do SFI.
Confira na tabela a seguir como as elevações de juros aumentaram os custos finais dos financiamentos de imóveis de 500 mil reais.
Condições da simulação: valor do imóvel: 500 mil reais; entrada: 20% do valor do imóvel; valor do financiamento: 400 mil reais; prazo: 360 meses; idade do comprador: 45 anos.
| Linhas de crédito | Valor final do financiamento em 2014 (juros) | Valor final do financiamento em jan/15 (juros) | Valor final do financiamento em abr/15 (juros) | Valor final do financiamento em out/2015 (juros) |
|---|---|---|---|---|
| Taxa Balcão | R$ 1.011.370,33 (9,15%) | R$ 1.011.370,33 (9,15%) | R$ 1.053.200 (9,45%) | R$ 1.078.079 (9,90%) |
| Relacionamento | R$ 989.120,66 (8,75%) | R$ 1.003.037,24 (9,00%) | R$ 1.042.047,14 (9,30%) | R$ 1.072.556 (9,80%) |
| Relacionamento+Salário | R$ 961.209,32 (8,25%) | R$ 986.334,94 (8,70%) | R$ 1.028.231 (9,00%) | R$ 1.055.968 (9,50%) |
| Servidor (Relacionamento) | R$ 971.292,09 (8,60%) | R$ 986.334,94 (8,70%) | R$ 1.028.231 (9,00%) | R$ 1.055.968 (9,50%) |
| Servidor (Relacionamento+Salário) | R$ 947.202,5 (8,00%) | R$ 975.180,03 (8,50%) | R$ 1.011.725,81 (8,80%) | R$ 1.044.891 (9,30%) |
E agora veja quais foram os aumentos em reais e em termos percentuais:
| Linhas de crédito | Aumento sobre 2014 em R$ | Aumento sobre 2014 em % | Aumento sobre maio em R$ | Aumento sobre maio em % |
|---|---|---|---|---|
| Taxa Balcão | R$ 66.709,00 | 6,6% | 24.879 | 2,4% |
| Relacionamento | R$ 83.435,00 | 8,4% | 30.509 | 2,9% |
| Relacionamento+Salário | R$ 94.759,00 | 9,9% | 27.737 | 2,7% |
| Servidor (Relacionamento) | R$ 84.676,00 | 8,7% | 27.737 | 2,7% |
| Servidor (Relacionamento+Salário) | R$ 97.689,00 | 10,3% | 33.165 | 3,3% |
Confira a seguir como as elevações dos juros aumentaram os custos finais dos financiamentos de imóveis de 800 mil reais.
Condições da simulação: valor do imóvel: 800 mil reais; entrada: 20% do valor do imóvel; valor do financiamento: 640 mil reais; prazo: 360 meses; idade do comprador: 45 anos.
| Linhas de crédito | Valor final do financiamento em 2014 (juros)* | Valor final do financiamento em jan/15 (juros) | Valor final do financiamento em abr/15 juros) | Valor final do financiamento em out/15 (juros)* |
|---|---|---|---|---|
| Taxa Balcão | R$ 1.454.253 (9,20%) | R$ 1.593.136 (11,00%) | R$ 1.593.136 (11,00%) | R$ 1.631.294 (11,50%) |
| Relacionamento | R$ 1.446.469 (99,10%) | R$ 1.570.090 (10,70%) | R$ 1.570.090 (10,70%) | R$ 1.608.391 (11,20%) |
| Relacionamento+Salário | R$ 1.438.686 (9,00%) | R$ 1.554.726 (10,50%) | R$ 1.554.726 (10,50%) | R$ 1.593.094 (11.00%) |
| Servidor (Relacionamento) | R$ 1.423.120 (8,80%) | R$ 1.554.726 (10,50%) | R$ 1.554.726 (10,50%) | R$ 1.593.094 (11,00%) |
| Servidor (Relacionamento+Salário) | R$ 1.411.395 (8,65%) | R$ 1.531.680 (10,20%) | R$ 1.531.680 (10,20%) | R$ 1.554.743 (10,50%) |
Veja na tabela a seguir os aumentos em reais e em termos percentuais:
| Aumento sobre 2014 em R$ | Aumento sobre 2014 em % | Aumento sobre maior em R$ | Aumento sobre maior em % |
|---|---|---|---|
| R$ 177.041,00 | 12,20% | R$ 38.158,00 | 2,40% |
| R$ 161.921,00 | 11,20% | R$ 38.301,00 | 2,40% |
| R$ 154.408,00 | 10,70% | R$ 38.368,00 | 2,50% |
| R$ 169.974,00 | 11,90% | R$ 38.368,00 | 2,50% |
| R$ 143.348,00 | 10,20% | R$ 23.063,00 | 1,50% |
Fonte: Canal do Crédito
Surpresas
Como é possível observar pelas simulações, as elevações de juros provocaram elevações significativas nos custos finais dos financiamentos. Segundo Marcelo Prata, presidente do Canal do Crédito, o que mais assusta em todo esse movimento da Caixa é a imprevisibilidade dos aumentos.
Ele afirma que a Caixa ainda tem espaço para novas elevações, sobretudo porque os financiamentos regulados pelo SFH, que são aqueles de menor valor, podem ter juros de até 12% ao ano e atualmente a maior taxa cobrada pela Caixa nas linhas de crédito que entram no SFH é de 9,9%.
"A Caixa saiu de taxas de 8% ao ano para 9,9% ao ano em menos de um ano, então ela tem margem para subir ainda mais os juros já que ela pode chegar a taxas de até 12% no SFH", diz Prata.
Além dos aumentos em si, que já são suficientemente prejudiciais, Prata diz que a forma como a Caixa está anunciando os aumentos piora ainda mais a situação, já que ao anunciar as elevações de juros de forma fragmentada, o banco dificulta o planejamento financeiro de potenciais compradores de imóveis e de participantes do mercado.
"Não dá para saber se a Caixa está aumentando os juros para ajustar sua margem operacional e cobrir seus custos, ou se ela está fazendo um movimento para restringir o crédito. Isso deixa o mercado inseguro", diz.
Descontos
Ainda que os juros dos financiamentos estejam maiores, com a menor demanda para aquisição de imóveis, compradores podem encontrar bons descontos, na opinião de Prata.
Assim, se o imóvel estiver com um preço atrativo, ele pode compensar os maiores custos do financiamento. Mas é importante avaliar o preço de casas e apartamentos semelhantes para verificar se o desconto é real e fazer algumas continhas para checar se esse desconto é capaz de cobrir o gasto adicional com o financiamento.
Prata lembra que, caso o comprador entre em um financiamento com taxas altas para aproveitar uma boa oportunidade de compra, é possível fazer a portabilidade de crédito e transferir o financiamento a outro banco futuramente.
Assim, se as taxas dos financiamentos ficarem mais baixas nos próximos anos, é possível migrar a dívida para outro banco que ofereça essas taxas menores, em linha com o mercado.
Veja as alternativas para comprar seu imóvel diante dos aumentos dos juros na Caixa.
- 1. Localização privilegiada
1 /27(Divulgação/VivaReal)
São Paulo - Imóveis próximos a pontos turísticos da cidade do Rio de Janeiro podem custar de 529 mil reais a 15 milhões de reais. É o que aponta levantamento do portal de classificados imobiliários VivaReal. O imóvel mais barato, de 529 mil reais, tem 20 metros quadrados e fica perto da praia do Leblon, bairro com o metro quadrado mais caro da cidade. Já as unidades mais caras são duas coberturas, uma com vista para a praia do Leblon e a outra para a praia da Barra da Tijuca, além de uma casa com seis quartos na Barra da Tijuca: os três imóveis são vendidos por 15 milhões de reais. Além de serem localizados em bairros nobres, com preços médios de metro quadrado altos, o fato de o imóvel estar próximo a um ponto turístico valoriza ainda mais a unidade, diz Lucas Vargas, vice-presidente executivo do VivaReal. "Pesquisas apontam que as pessoas estão dispostas a pagar mais por imóveis que têm pontos de interesse, como atrações turísticas, que estejam a um quilômetro de distância da unidade, o que permite que o trajeto possa ser percorrido a pé". O ponto turístico também costuma ser um chamariz para investimentos do governo local, diz o executivo. "Essas áreas costumam ter mais opções de transporte e comércio, além de maior segurança com o objetivo de atrair turistas". Como há a promessa de que a região se desenvolva mais rapidamente por conta desses incentivos, esse potencial de valorização acaba sendo embutido nos preços de casas e apartamentos na região. Bairros com pontos turísticos também costumam ter espaços para lazer, prática de atividades esportivas e contato com a natureza. Essas características também valorizam o preço do imóvel. "A qualidade de vida é uma das prioridades de quem busca uma casa ou apartamento para comprar", conclui Vargas. Veja nas fotos a seguir quanto custam imóveis localizados perto dos principais pontos turísticos do Rio de Janeiro, como a praia de Copacabana, o Pão de Açúcar, a Lapa e a praia de Ipanema:
2 /27(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 8,5 milhões |
| Área | 420 metros quadrados |
| Quartos | 4 (1 suíte) |
| Vaga de garagem | 3 |
| Condomínio | R$ 2.500 |
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3 /27(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 9,8 milhões |
| Área | 598 metros quadrados |
| Quartos | 4 (2 suítes) |
| Vaga de garagem | 3 |
| Condomínio | R$ 4.500 |
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4 /27(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 13 milhões |
| Área | 264 metros quadrados |
| Quartos | 3 suítes |
| Vaga de garagem | 2 |
| Condomínio | R$ 5.500 |
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5 /27(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 9,5 milhões |
| Área | 1.600 metros quadrados |
| Quartos | 4 (3 suítes) |
| Vaga de garagem | 2 |
| Condomínio | R$ 2.200 |
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6 /27(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 15 milhões |
| Área | 680 metros quadrados |
| Quartos | 4 suítes |
| Vaga de garagem | 3 |
| Condomínio | R$ 3.500 |
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7 /27(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 7,6 milhões |
| Área | 556 metros quadrados |
| Quartos | 5 (2 suítes) |
| Vaga de garagem | 2 |
| Condomínio | Não tem |
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8 /27(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 1,2 milhão |
| Área | 200 metros quadrados |
| Quartos | 3 (1 suíte) |
| Vaga de garagem | 1 |
| Condomínio | Não divulga |
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9 /27(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 4,7 milhões |
| Área | 227 metros quadrados |
| Quartos | 4 (2 suítes) |
| Vaga de garagem | 3 |
| Condomínio | Não divulga |
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10 /27(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 4,2 milhões |
| Área | 450 metros quadrados |
| Quartos | 5 (2 suítes) |
| Vaga de garagem | 1 |
| Condomínio | Não tem |
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11 /27(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 9.47 milhões |
| Área | 300 metros quadrados |
| Quartos | 4 suítes |
| Vaga de garagem | 2 |
| Condomínio | Não divulga |
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12 /27(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 750 mil |
| Área | 63 metros quadrados |
| Quartos | 2 (1 suíte) |
| Vaga de garagem | 1 |
| Condomínio | R$ 550 |
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13 /27(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 1,9 milhão |
| Área | 224 metros quadrados |
| Quartos | 4 (1 suíte) |
| Vaga de garagem | 1 |
| Condomínio | Não divulga |
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14 /27(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 15 milhões |
| Área | 1.100 metros quadrados |
| Quartos | 6 |
| Vaga de garagem | 9 |
| Condomínio | Não tem |
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15 /27(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 1.6 milhão |
| Área | 150 metros quadrados |
| Quartos | 4 (1 suíte) |
| Vaga de garagem | 2 |
| Condomínio | R$ 1.500 |
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16 /27(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 15 milhões |
| Área | 600 metros quadrados |
| Quartos | 6 (4 suítes) |
| Vaga de garagem | 5 |
| Condomínio | R$ 3.200 |
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17 /27(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 3,2 milhões |
| Área | 200 metros quadrados |
| Quartos | 2 |
| Vaga de garagem | Não divulga |
| Condomínio | R$ 1.500 |
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18 /27(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 1,8 milhão |
| Área | 93 metros quadrados |
| Quartos | 2 (1 suíte) |
| Vaga de garagem | 2 |
| Condomínio | R$ 2.300 |
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19 /27(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 529 mil |
| Área | 20 metros quadrados |
| Quartos | 1 |
| Vaga de garagem | Não divulga |
| Condomínio | R$ 250 |
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20 /27(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 990 mil |
| Área | 40 metros quadrados |
| Quartos | 1 |
| Vaga de garagem | Não divulga |
| Condomínio | R$ 400 |
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21 /27(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 1,79 milhão |
| Área | 105 metros quadrados |
| Quartos | 3 (1 suíte) |
| Vaga de garagem | 1 |
| Condomínio | R$ 450 |
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22 /27(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 1,9 milhão |
| Área | 220 metros quadrados |
| Quartos | 3 |
| Vaga de garagem | 1 |
| Condomínio | R$ 980 |
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23 /27(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 1,25 milhão |
| Área | 95 metros quadrados |
| Quartos | 3 |
| Vaga de garagem | 2 |
| Condomínio | R$ 750 |
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24 /27(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 990 mil |
| Área | 57 metros quadrados |
| Quartos | 1 suíte |
| Vaga de garagem | Não divulga |
| Condomínio | R$ 420 |
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25 /27(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 2,5 milhões |
| Área | 230 metros quadrados |
| Quartos | 4 (2 suítes) |
| Vaga de garagem | 3 |
| Condomínio | R$ 1.000 |
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26 /27(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 950 mil |
| Área | 45 metros quadrados |
| Quartos | 1 |
| Vaga de garagem | Não divulga |
| Condomínio | Não divulga |
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27 /27(marchello74/Thinkstock)