Financiamento do imóvel está impagável? Veja como renegociar
Especialista dá dicas para renegociar o financiamento do imóvel e mostra alternativas para quem não tem conseguido arcar com as prestações
Da Redação
Publicado em 28 de agosto de 2015 às 18h22.
Dúvida do internauta: Financiei umapartamento com a minha esposa. Agora estou desempregado e minha esposa não consegue pagar as parcelas sozinha. O que posso fazer para continuar conseguindo realizar os pagamentos? Quando financiamos o imóvel conseguimos uma taxa de juros de 7,4% ao ano. Ao renegociar, consigo manter esta taxa e alongar o prazo do financiamento ? O banco pode paralisar a cobrança das parcelas por algum tempo ou diminuir esses valores por alguns meses?
Resposta de Marcelo Prata*
Existem algumas opções para renegociar o imóvel , mas nem todas são vantajosas ou possíveis. No entanto, ter uma visão geral de todas pode te ajudar a tomar uma decisão mais consciente e rápida. Veja a seguir quais são essas alternativas:
1) Transferir a dívida para outra instituição financeira
A portabilidade do crédito imobiliário foi regulamentada em maio de 2014 e permite que quem já contratou um financiamento possa migrar o saldo devedor para outro banco que ofereça uma taxa de juros menor.
No entanto, ao realizar a portabilidade do financiamento do imóvel, não é permitido aumentar o prazo nem o valor financiado. Além disso, como existem custos com o novo financiamento e cartórios para fazer essa troca, a não ser que a redução das taxas de juros seja superior a 0,5%, a mudança pode não compensar.
No seu caso, não acredito que a portabilidade seja uma opção nesse momento. A taxa de juros que você contratou no seu financiamento (de 7,4% ao ano) não é praticada atualmente pelos bancos após as recentes elevações da taxa básica de juros (Selic). Ou seja, você não vai conseguir um banco que ofereça uma condição melhor do que essa no atual cenário econômico.
2) Renegociar o débito com o banco
A "vantagem" da crise econômica é que todos sofrem com ela, inclusive os bancos. Isso pode fazer com que as instituições financeiras tenham uma flexibilidade maior para negociar prestações em atraso e até conceder algum tipo de carência para que você consiga realizar o pagamento.
Mas, de qualquer maneira, vale o que está previsto no seu contrato. Portanto, não deixe de procurar o quanto antes o banco no qual você realizou o financiamento para falar sobre suas dificuldades financeiras e propor um plano com o objetivo de evitar que você fique inadimplente.
O banco não é obrigado a renegociar e essa opção geralmente não está facilmente disponível. Contudo, o momento é mais favorável para renegociações agora do que já foi no passado.
3) Utilizar o FGTS para abater o valor da dívida
Uma maneira de diminuir o valor das prestações é amortizar o saldo devedor do financiamento. Uma das formas de se fazer isso é utilizando os recursos que o casal tem no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço ( FGTS ).
Quando parte do valor do financiamento é abatido, é possível manter o mesmo prazo para pagamento da dívida . Nesse caso, as prestações ficam menores.
O problema é que existe um intervalo entre cada utilização do FTGS, equivalente a dois anos, que precisa ser respeitado. Caso vocês tenham utilizado o FGTS na compra do imóvel, poderão utilizar os recursos novamente apenas após esse prazo, e assim sucessivamente.
4) Pagar algumas prestações com o FGTS
Pouca gente sabe, mas é possível utilizar o FGTS para pagar parte das prestações de um financiamento. Essa é uma das melhores formas de superar um momento de dificuldade financeira e conseguir continuar a pagar a dívida.
O limite de pagamento de prestações com recursos do FGTS é de até 12 parcelas, entre elas três já vencidas, no máximo.
Contudo, o saldo do FGTS pode ser utilizado para pagar até 80% do valor total dessas prestações mais os juros e multas referentes às parcelas vencidas. Ou seja, ainda será preciso arcar com os 20% restantes do valor. Mesmo assim, é uma ajuda e tanto para quem está com o orçamento limitado.
Outro ponto interessante é que o saldo do FGTS pode ser utilizado novamente dessa forma logo após o encerramento de cada operação.
5) Esperar o banco retomar o imóvel
Ainda é comum encontrar pessoas que acreditam que essa seja uma alternativa viável. Em um passado recente, quando havia a hipoteca, o processo de retomada de um imóvel financiado podia levar anos e não era raro encontrar pessoas que deixavam de pagar os financiamentos e ainda ficavam por anos morando no imóvel.
Esse tempo acabou a partir da criação da alienação fiduciária nos contratos de financiamento, em 1997. De lá para cá, quem não paga as parcelas do financiamento perde o imóvel mais rápido. Isso porque o banco retoma a propriedade sem a necessidade de uma ação judicial. Para concluir o processo de reintegração de posse do imóvel, bastam alguns meses.
6) Assumir que é necessário vender o imóvel
Às vezes é preciso dar dois passos para trás para seguir adiante. É claro que abandonar a ideia da compra da casa própria não é, a princípio, uma solução que agrada quem lutou e comemorou quando conquistou esse sonho. Só que imprevistos acontecem, e nem sempre estamos preparados para suportá-los.
Na tentativa de continuar pagando as prestações do financiamento, é muito comum vermos pessoas se endividarem ainda mais ao tomar outras linhas de crédito muito mais caras, como o cheque especial . Nesse caso, o problema pode ficar maior, pois, além de perder o imóvel, você pode ter prejuízos ao pagar juros exorbitantes.
Não há vergonha alguma em adiar o sonho da casa própria. Vender o imóvel é uma forma de quitar o financiamento. Após concluir a operação, você pode comprar um imóvel mais barato ou voltar para o aluguel até que as coisas se ajeitem.
O ponto é que o mercado imobiliário não está vivendo seus melhores dias e a venda pode não acontecer na velocidade que você precisa. Portanto, é preciso deixar as emoções de lados e pensar com a razão.
É provável que, para vender rápido, você tenha de colocar o imóvel para venda por um preço inferior ao seu valor de mercado, não importa quanto você tenha gasto para colocar armários embutidos, por exemplo.
Para conseguir um novo emprego você precisa estar com a cabeça tranquila e ter boas noites de sono, coisas que quem deve ou está prestes a perder um imóvel não tem.
Encare qualquer prejuízo financeiro como uma lição para o futuro e pense no que você ainda pode construir.
7) Conseguir um sócio para o imóvel
Em momentos de crise, é necessário colocar a criatividade para funcionar. Uma alternativa é buscar um sócio para o seu imóvel. Mas como funciona isso na prática?
Como o brasileiro gosta de investir no mercado imobiliário, conseguir alguém que possa comprar parte do seu imóvel pode ser mais fácil do que vendê-lo integralmente. Além disso, pode ter alguém próximo a você que tenha interesse em te ajudar.
No entanto, essa pessoa não pode correr riscos e precisa ter garantias legais dessa operação, o que pode acontecer de duas maneiras: o sócio entrar como um reforço da renda no financiamento ou comprar à vista uma parte do imóvel.
No primeiro caso, como sua renda diminuiu significativamente após a perda do emprego, conseguir alguém que reforce a renda é algo que faz todo sentido para o banco. Esse “sócio” figuraria como coparticipante no financiamento e pagaria a parte correspondente à sua participação na nova renda. Já na segunda situação, o valor pago poderá ser utilizado para amortizar parte do financiamento, diminuindo o valor das prestações.
De ambas as maneiras, a operação precisa da autorização do banco para que tenha valor legal e ofereça segurança jurídica para o sócio. Também será necessário registrar a operação em cartório e recolher o ITBI sobre o percentual do imóvel que está sendo vendido.
A ideia é que, ao invés de pedir emprestado, você mostre que a pessoa pode comprar parte de um imóvel abaixo do preço de mercado e aumentar seu patrimônio. Mesmo ao oferecer um preço mais vantajoso, esse desconto provavelmente será menor do que o que você teria de dar para vender o imóvel rapidamente. Essa pode ser uma alternativa para ganhar mais tempo para vender o imóvel com calma e tentar ter um ganho maior com essa venda.
Seja qual for a sua decisão, ela deve ser tomada com urgência. Não deixe o tempo passar e o problema aumentar.
*Marcelo Prata é fundador do site de comparação de financiamento imobiliário Canal do Crédito e do site de venda de imóveis retomados por bancos Resale.com.br.
1 /44(Isakovich Alina/Thinkstock)
São Paulo - Imóveis de 400 mil reais podem ser espaçosos. No entanto, a área de casas e apartamentos à venda nessa faixa de preço diminui consideravelmente se o imóvel for localizado em bairros nobres de grandes cidades brasileiras , como São Paulo e Rio de Janeiro. É o que indica um levantamento feito pelo site de classificados imobiliários VivaReal, que mostra os imóveis que 400 mil reais compram pelo Brasil. Nessa faixa de preço, é possível comprar uma casa de condomínio com quatro dormitórios e mais de 200 metros quadrados no bairro Ponte Alta de Cima, em Brasília, ou um apartamento de 126 metros quadrados no bairro Cabral, em Curitiba. Já em bairros valorizados, como o Jardim Paulista, em São Paulo , com 400 mil reais em mãos o comprador pode consegir pagar apenas um imóvel de um quarto com 42 metros quadrados, ou então um apartamento de um quarto com 40 metros quadrados, caso busque um apartamento beira-mar na Praia de Boa Viagem, em Recife. Veja, nas fotos a seguir, exemplos de imóveis vendidos na faixa de 400 mil reais em: São Paulo (SP), Rio de Janeiro (RJ), Brasília (DF), Belo Horizonte (MG), Curitiba (PR), Porto Alegre (RS), Florianópolis (SC), Salvador (BA), Recife (PE), Fortaleza (CE), Natal (RN), Vitória (ES) e Goiânia (GO)
2 /44(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 400 mil |
| Área | 42 metros quadrados |
| Quartos | 1 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | 1 |
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3 /44(Divulgação/VivaReal)
4 /44(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 399 mil |
| Área | 89 metros quadrados |
| Quartos | 2 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | 1 |
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5 /44(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 390 mil |
| Área | 111 metros quadrados |
| Quartos | 2 |
| Condomínio | R$ 150 |
| Vagas de garagem | Não informa |
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6 /44(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 400 mil |
| Área | 102 metros quadrados |
| Quartos | 3 |
| Condomínio | R$ 350 |
| Vagas de garagem | Não informa |
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7 /44(Divulgação/VivaReal)
8 /44(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 395 mil |
| Área | 39 metros quadrados |
| Quartos | 1 |
| Condomínio | R$ 290 |
| Vagas de garagem | Não informa |
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9 /44(Divulgação/VivaReal)
10 /44(Divulgação/VivaReal)
11 /44(Divulgação/VivaReal)
12 /44(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 400 mil |
| Área | 250 metros quadrados |
| Quartos | 3 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | 2 |
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13 /44(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 400 mil |
| Área | 30 metros quadrados |
| Quartos | 1 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | Não informa |
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14 /44(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 399 mil |
| Área | 40 metros quadrados |
| Quartos | 1 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | Não informa |
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15 /44(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 400 mil |
| Área | 250 metros quadrados |
| Quartos | 4 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | 4 |
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16 /44(Divulgação/VivaReal)
17 /44(Divulgação/VivaReal)
18 /44(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 400 mil |
| Área | 73 metros quadrados |
| Quartos | 3 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | 2 |
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19 /44(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 400 mil |
| Área | 69 metros quadrados |
| Quartos | 3 |
| Condomínio | NR$ 210 |
| Vagas de garagem | 1 |
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20 /44(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 400 mil |
| Área | 126 metros quadrados |
| Quartos | 3 |
| Condomínio | R$ 380 |
| Vagas de garagem | 1 |
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21 /44(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 400 mil |
| Área | 145 metros quadrados |
| Quartos | 2 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | 2 |
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22 /44(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 400 mil |
| Área | 89 metros quadrados |
| Quartos | 2 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | 1 |
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23 /44(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 400 mil |
| Área | 92 metros quadrados |
| Quartos | 3 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | 1 |
| Link para o anúncio | |
24 /44(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 400 mil |
| Área | 63 metros quadrados |
| Quartos | 2 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | 1 |
| Link para o anúncio | |
25 /44(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 400 mil |
| Área | 140 metros quadrados |
| Quartos | 3 |
| Condomínio | R$ 350 |
| Vagas de garagem | 1 |
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26 /44(Divulgação/VivaReal)
27 /44(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 400 mil |
| Área | 50 metros quadrados |
| Quartos | 2 |
| Condomínio | R$ 1.200 |
| Vagas de garagem | 1 |
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28 /44(Divulgação/VivaReal)
29 /44(Divulgação/VivaReal)
30 /44(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 400 mil |
| Área | 80 metros quadrados |
| Quartos | 3 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | 2 |
| Link para o anúncio | |
31 /44(Divulgação/VivaReal)
32 /44(Divulgação/VivaReal)
33 /44(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 400 mil |
| Área | 40 metros quadrados |
| Quartos | 1 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | 1 |
| Link para o anúncio | |
34 /44(Divulgação/VivaReal)
35 /44(Divulgação/VivaReal)
36 /44(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 410 mil |
| Área | 110 metros quadrados |
| Quartos | 4 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | 2 |
| Link para o anúncio | |
37 /44(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 410 mil |
| Área | 132 metros quadrados |
| Quartos | 3 |
| Condomínio | R$ 450 |
| Vagas de garagem | 2 |
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38 /44(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 400 mil |
| Área | 115 metros quadrados |
| Quartos | 3 |
| Condomínio | R$ 500 |
| Vagas de garagem | 2 |
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39 /44(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 400 mil |
| Área | 116 metros quadrados |
| Quartos | 3 |
| Condomínio | R$ 520 |
| Vagas de garagem | 3 |
| Link para o anúncio | |
40 /44(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 400 mil |
| Área | 105 metros quadrados |
| Quartos | 3 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | 2 |
| Link para o anúncio | |
41 /44(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 400 mil |
| Área | 109 metros quadrados |
| Quartos | 4 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | 2 |
| Link para o anúncio | |
42 /44(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 400 mil |
| Área | 122 metros quadrados |
| Quartos | 3 |
| Condomínio | R$ 700 |
| Vagas de garagem | 2 |
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43 /44(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 400 mil |
| Área | 120 metros quadrados |
| Quartos | 3 |
| Condomínio | R$ 500 |
| Vagas de garagem | 2 |
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44 /44(BrianAJackson/Thinkstock)