O sonho da casa própria é quase uma instituição no Brasil. A compra de um imóvel está nos planos de praticamente todos que têm condições de juntar algum dinheiro ou se arriscar em um longo financiamento. Também está nos planos do governo para resolver o problema do déficit habitacional brasileiro, que é de 13 milhões de moradias adequadas e afeta 1 em cada 4 brasileiros. A consultoria americana Kearney, no entanto, propõe uma outra abordagem para a questão: o aluguel. 

Um estudo realizado pela consultoria, obtido com exclusividade pela EXAME, aponta que os programas de financiamento e subsídios de imóveis, como o Minha Casa, Minha Vida, se mostram ineficientes para resolver o déficit habitacional. O problema é que esse modelo promove a construção de imóveis nas periferias dos grandes centros urbanos, longe da infraestrutura básica e dos empregos. 

“Além de dificultar, ou piorar, a inserção social dos beneficiários e de incorrer em altos custos aos municípios para fornecer maior infraestrutura nas periferias, o mecanismo ainda fomenta a precarização das moradias”, diz o estudo. A solução, segundo a Kerney, está em uma mudança na visão tradicional de casa própria. 

A moradia deve ser encarada como um serviço, segue o estudo, baseado no conceito de aluguel social. Esse modelo é adotado por países como Austrália, Cingapura e México. A ideia é combinar o uso de recursos públicos para prover moradia a quem precisa com o melhor aproveitamento das áreas urbanas. O governo, no lugar de financiar um imóvel na periferia, subsidia o aluguel para famílias de baixa renda em empreendimentos imobiliários geridos por associações independentes. 

Essa gestão seria facilitada pela presença de profissionais do setor imobiliário, garantindo manutenção, cobrança de aluguéis, atendimento aos inquilinos e contribuindo para um melhor senso de comunidade. “Os modelos de sucesso, em sua maioria, contam com uma entidade responsável pela operação do ativo imobiliário que faz o balanço entre a sustentação do negócio, os interesses dos moradores e a regulação do governo”, diz o estudo. 

A implementação do conceito no País é facilitada por alguns fatores conjunturais. A revisão da Lei do Inquilinato, em 2009, tornou menos burocráticos os processos de despejo por não pagamento e equilibrou os poderes entre locador e inquilino. Outro fator é a queda da taxa básica de juros, que reduziu a barreira de entrada em negócios de retorno mais baixos. A atratividade para o investidor privado ainda é aumentada pela possibilidade de melhorar o coeficiente de aproveitamento dos imóveis construídos por meio de contratos de impacto social, que podem valer, também, para imóveis desvalorizados nos centros urbanos. 

O empreendimento também pode gerar receita adicional com a inclusão de imóveis comerciais aos conjuntos habitacionais. Além de baratear o custo para a população, os serviços agregados podem gerar emprego aos próprios moradores. A Kearney também propõe que serviços de manutenção também sejam feitos pelos beneficiários.